賃貸アパート退去時の建具の修繕費用について、経年劣化と6年償却｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

お世話になっております。
当方関西の管理会社です。
内容確認しましたが、はるなさんは間違っておりません。
まず契約書に記載のペット飼育に関する特約等はございますか？
なければ不動産会社が説明した重要説明事項に何と記載はありますか？
悪質な請求が多い世の中ですので、あくまでガイドラインは目安の一つです。
本文中にもありましたが、１０年ほど賃貸借期間があったのであれば
納得出来る余地もありますが、１年ほどでその状況は借主側の過失大です。
その不動産会社に仲介のみ依頼しているのであれば、直接借主とやり取りされた方が
話はスムーズにいくかと思います。

まずは信頼のおけるリフォーム業者様とはるな様と入居様と三者立会で話を進めてみては
いかがでしょうか？

はるなさん回答申し上げます。
賃貸借契約締結時業者からペット可物件なので
敷金は2ヶ月付けて頂き1ヶ月は更新時償却等の
話しは無かったのですか？
専任も管理も委託していない媒介専門業者ですか？
専任や管理委託している業者がいるのであればそちらの
業者に即刻相談して下さい。
しかるに専任の業者を選定していたのであれば契約時
選任の業者も契約に立ち会っているはずですが・・・
仮に専任の業者がはるなさんのおっしゃっている不動産屋
さんであれば賃借人を優遇する業者で賃貸人を守る立場の
業者では無い様に思われます。
確かに国土交通省のガイドライン設定後賃貸人には厳しい
状況が続いていますが建具・設備に関しては使用方法・
使用状況で同じ時期に入居したとしても劣化状況は異なります。
今般の説明で判断する限りはるなさんの方に分は有ります。
不動産業者を介さないで直に交渉した方が解決が早いと思われます。
建具の改修工事を正式な積算書にして頂きペット飼育を認めた結果が
引き起こした事由なので譲歩したとしても賃貸人20%賃借人80%負担
が妥当と判断します。
知り合いの行政書士・弁護士がいらっしゃいましたら公式文書として
賃貸人と連名で書面を以って賃借人・連帯保証人双方に提出して下さい。
今後の事も考えてペット不可物件に固定する事をお勧め申し上げます。
管理業者も信頼の置ける賃貸人の立場で考えて頂ける業者をご自分の
脚で探し依頼して下さい。
仮にはるなさんのおっしゃってる不動産屋さんが管理業者であれば
次回の管理契約時3ヶ月前から文書で更新しない旨記載の上解除して
新たに信頼の置ける業者に代えて下さい。
全てはご自身のためです。
はるなさん賃貸業は始まったばかりです、頑張って下さい。

ペット飼育の場合に国交省のガイドラインに当てはめてしまいますと貸主側はどうしても不利益を被ってしまいます。
一般的にペット飼育の場合は、敷金の積み増しや退去時の償却があり、そうでない場合と比べ明らかに借主の負担は増大します。
そもそも、契約時の取決めがペット飼育に即したものであったか確認する必要がございますが、お客様の主張は決してバランスを欠いたものではありませんので、具体的な話し合いの中できちんと請求なさるべきだと考えます。

知っているほうが強いと言う内容ですね。正しいと思います。

借主に言うのが面倒なのでオーナー様が納得さえすれば面倒なことはしなくても良いと言う
流れなのでしょう。

無事？解決したようなのでよかったです。

不動産会社が最初に正しい対応をしてくれればこんなことにもならないのですが・・・。

ペット可物件は、ガイドラインで精算せずに、契約書の特約で全額負担などの取り決めをします。
契約書に記載されていない場合でも、建具やフローリングは６年償却ではありません。
改訂版では、建物の対応年数で計算します。
業者さんに、改訂版を勉強するようお話しください。

退去時の修繕費用について

常にアクセスランキング上位にありますよね。
それだけトラブルが多いのでしょう...

さて、建具の原状回復工事費用に関してですが、原則として経過年数は考慮しないため借主様の故意、過失による破損、汚損が明らかな場合は、補修費であれば100％、退去者に請求することができます。
また、補修ではなく建具の交換であれば経過年数を考慮することになります。

上記の経過年数とは、入居していた建物の竣工(新築時)から退去するまでの期間のことですが、その経過年数と建物の耐用年数を比較することにより貸主様と退去者の工事費用の負担割合を算定します。

耐用年数とは、建物の減価償却のための期間。経年劣化の度合い算定の基準となるもの。
例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造の住宅用は47年です。

なぜ“補修費”であれば100％請求、“交換”であれば経過年数を考慮にいれるのか？

それは...交換＝新品。

つまり新品となることは、グレードアップを意味しますので退去者にグレードアップ費用まで請求することができないため、経過年数を考慮する訳ですね。＜経過年数 10年(耐用年数 47年)・交換費用 50,000円の場合、原状回復請求金額は、約39,000円となります。＞

国土交通省のガイドラインは、トラブル未然防止の指針となるものですが、そのガイドラインに反することなく、貸主様の不動産(資産）を守ることも管理会社の務めだと思います。。。