賃貸アパート退去時の建具の修繕費用について、経年劣化と6年償却|お悩み大家さん

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賃貸アパート退去時の建具の修繕費用について、経年劣化と6年償却

解決済み 回答数:7件
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気になった! 2112
初めまして。

私もアパート経営を初めてからもうすぐ2年が経ちます。

今回出た方の修繕費用で不動産屋ともめています。
その人はペットをダックスを2匹飼っていました。

しつけはされているから、借主も常識あるひとだから大丈夫との不動産屋の話からOKしましたが、下の階の住人からは、夜中1時頃アパート中走らせ苦情の嵐、共用部も同じ階の住人が不愉快におもわない程度の掃除をお願いしたら、してもらえないのですか?とか。

今回も中に入ってみたらおしっこだらけですし・・・ごまかすのに床にワックスを何度もかけた跡が、上手にかかっていればいいのですが、おしっこした後よく拭きももせずかけたのかマダラで悲惨な状況に。

掃除業者は、ワックス剥離から3度かけ直しごまかすしかない状況。

一番もめているのが、建具です。

入居して1年半なのですが、引き戸とドアが・・・下の小口からおしっこがしみてふやけて膨張している状態に引き戸は、おまけに、戸車がおしっこで錆びて、犬の毛が絡んで回らない状態に普通に暮らしていてなる状況じゃないですよね。

同じに施工した部屋で一つもそんな場所ありませんし、キッチンや洗面化粧台から水が掛かる場所でもありません。

不動産屋は、経年劣化から考えても3割程度しか借主負担はお願い出来ないといいます。

それは、国土交通省のガイドラインのクロスの話です。

今回は、建具です。不動産屋間違っていませんか?

全てが6年焼却で計算されては、大家は大損です。

それならば、家賃設定が6年で焼却できる家賃設定なら納得がいきますが・・・建物、設備を全て6年焼却で、クロスと同じに見なしている不動産屋に頭にきます。

みんな15年とか20年で建物立てているのに。

これは、明らかに入居者の過失、注意義務違反だと思います。

私の自宅も7年経ちますが、最初の2~3年ヨークシャが2匹いました。

今犬はいませんが、今6歳の子供と3歳の子供それもワンパク男の子です。

クロスはすごい事になっておりますが、建具そんな劣化、汚損などありません。

クロスの6年以降10%しか入居者に負担が求められない。

十分意味分かります。

既製品の建具です。

建具屋に下地の修繕頼んで、ダイノックシートを張っているより、新品を取替した方が安いのです。それを不動産屋は、部分補修とか言いますし、例えば、ガラスの一部にひびが入って部分補修って無理ですよね。不動産の例もおかしいです。

10年借りてもらった人が、洗面台を破損し出て行った例は、借主10%貸主90%これも私としては、納得できます。

建具に1年2か月で経年劣化は、当てはまらないと思います。

同じ建具をテナントの花屋にも使用しています。

そこは、2年経ちますが、下コンクリートで水びしょびしょにかかわらず、そんなフヤケタ膨張ありません。参考ご意見頂けたらと思います。宜しくお願いします。

最近は、国土交通省のガイドラインが出てから借主が強い様に思います。犬のおしっこでこうなった場合は、借主負担が100%でもいいとおもいますが、クロス、襖、障子、畳が経年劣化で6年経つと10%の価値ですが、国土交通省のガイドラインの表には、司法書士に調べてもらいましたが、木製建具は経年劣化に含まれないとあるそうです。

これでも私が間違っているのでしょうか?

教えて下さい。

こちらの内容は、2012/06/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
㈱渋谷都市開発
回答日時:2012/06/19

はるなさん、
初めまして。

当方、賃貸管理会社です。
まず、はるなさんは間違ってないと思います。

文章からします…

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【お礼】
こんにちは、いろいろとありがとうございます。
賃借人は、1年2か月か3か月位です。この物件は、最初からペット可物件として建設しました。

仲介をした不動産屋が全て大家さんに責任転嫁してるようにしか思えません。私もそう思います。

敷金は2か月預かってました。

家賃は、ペットいない人と比べ月3000円程多く頂いておりました。(ガイドラインがあまりに借主にいい様にできていますので、もっと公平にできていればいいのに~)

契約書にも、躾の件、ゲージにて飼うこと、常識のあること、他の住人の不愉快に思う行為はしない事を不動産屋に入れてもらいました。

最初は、どうせあなたが負けるのですよ。裁判になっても、当社としては、3割程度しか借主に負担を求められないと・・・言われました。

私もガイドラインは、流し読みをしていましたので???こんな感じでした。

私も心配になり、ネットで調べ、司法書士に調べさせ、間違っていないと踏み、おかしな不動産屋に強気に出ました。その話に来られた時、2か月の敷金126000円からは、負けられない意向を伝え、今後お宅とは取引できないかもしれないとまで言われ、帰って行きました。電話で、こちらの見積の工事の仕方じゃなく、私が納得いけばあなた方の修繕方法でも良い事を伝えようと電話をしたところ、ようやく借主に話してみますだって。借主は、すんなり認めた様です。戸車は、おしっこで錆びて腐食し、そこに犬の家がひっからまり、全然まわらなくなっていました。戸もMDFがふやけ膨張している状態です。いろいろと勇気をもらいありがとうございました。
おなやみ大家
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ベストアンサー以外の回答

お世話になっております。
当方関西の管理会社です。
内容確認しましたが、はるなさんは間違っておりません。
まず契約書に記載のペット飼育に関する特約等はございますか?
なければ不動産会社が説明した重要説明事項に何と記載はありますか?
悪質な請求が多い世の中ですので、あくまでガイドラインは目安の一つです。
本文中にもありましたが、10年ほど賃貸借期間があったのであれば
納得出来る余地もありますが、1年ほどでその状況は借主側の過失大です。
その不動産会社に仲介のみ依頼しているのであれば、直接借主とやり取りされた方が
話はスムーズにいくかと思います。

まずは信頼のおけるリフォーム業者様とはるな様と入居様と三者立会で話を進めてみては
いかがでしょうか?

【お礼】
ありがとうごいざます。

皆様に心強いお言葉を頂き、初心者大家、アホ不動産に強気に出ることができ、解決に至りました。

ホントにありがとうございました。

なんで、不動産屋があんな態度だったか?が未だに良く解りません。
おなやみ大家
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【回答会社】
建築・設計会社
(有)廣建設
回答日時:2012/06/20

はるなさん回答申し上げます。
賃貸借契約締結時業者からペット可物件なので
敷金は2ヶ月付けて頂き1ヶ月は更新時償却等の
話しは無かったのですか?
専任も管理も委託していない媒介専門業者ですか?
専任や管理委託している業者がいるのであればそちらの
業者に即刻相談して下さい。
しかるに専任の業者を選定していたのであれば契約時
選任の業者も契約に立ち会っているはずですが・・・
仮に専任の業者がはるなさんのおっしゃっている不動産屋
さんであれば賃借人を優遇する業者で賃貸人を守る立場の
業者では無い様に思われます。
確かに国土交通省のガイドライン設定後賃貸人には厳しい
状況が続いていますが建具・設備に関しては使用方法・
使用状況で同じ時期に入居したとしても劣化状況は異なります。
今般の説明で判断する限りはるなさんの方に分は有ります。
不動産業者を介さないで直に交渉した方が解決が早いと思われます。
建具の改修工事を正式な積算書にして頂きペット飼育を認めた結果が
引き起こした事由なので譲歩したとしても賃貸人20%賃借人80%負担
が妥当と判断します。
知り合いの行政書士・弁護士がいらっしゃいましたら公式文書として
賃貸人と連名で書面を以って賃借人・連帯保証人双方に提出して下さい。
今後の事も考えてペット不可物件に固定する事をお勧め申し上げます。
管理業者も信頼の置ける賃貸人の立場で考えて頂ける業者をご自分の
脚で探し依頼して下さい。
仮にはるなさんのおっしゃってる不動産屋さんが管理業者であれば
次回の管理契約時3ヶ月前から文書で更新しない旨記載の上解除して
新たに信頼の置ける業者に代えて下さい。
全てはご自身のためです。
はるなさん賃貸業は始まったばかりです、頑張って下さい。

【お礼】
ありがとうございます。

新米大家は、本当に借主に良い不動産屋だと思っている所です。

まわりの相場からみても安く設定されるし、入居者にどうしてここだけこんなに安いのと言われました。

管理と称し、1室2000円はねますが、入居者から1か所コンセットが使えないと連絡あれば、直接入居者と連絡を取って直してくれ、ブレカーが下がっていただけの事

IHから煙が出る直してくれとの連絡、メーカー呼んで行ってみると、1口IHでもう1口ラジエントヒーターのコンロです。IH用の鍋敷きの様な保護材を敷いて、鍋をかけた様で、ガスコンロに鍋敷き置いて鍋かけて、煙と火が出たと言っている様なものです。こっれって管理委託している大家の仕事なのでしょうか?自分で管理しているみたいですよね。?

共用部の清掃も半年位来てません。大家がしてます。

電気温水器や、エコキュー、出入りの度、大家が設定や、水捨て、をするものなのでしょうか?

いついつ電気入るので、設定してくれだって~

1年半も新築で空室を作られ、他不動産屋が紹介させてくれと、この不動産屋に断って、入居募集をかけます。他不動産屋が入居者を決めてきて、決まりましたので募集停止の電話をした所、こっちが管理(管理契約書はかわしてませんが)してるのだから仲介手数料半分もらうのが当たり前だからこちらに他不動産屋をよこさせてくれと社長夫人から言われました。遅れて家賃が入ってきている人の分も立て替えて払っているのだからと言われました。一度も立て替えて払ってもらった事ありません。
その前日にも〇〇号の〇〇さん2週間待ってもらえませんか?と言われましたがどうしましょうか?と電話の来る始末です。言っていること、やっている事ちがうような?

前日に不動産やがエコキュートの設定にやって来ました。解らないから教えてくれとの事。取説見てやって下さいとつきはなしておきましたが、翌日別の部屋のお湯が出なくなったとのことで入居者から直接連絡あり、不動産やに電話してみると、休みで、社長の携帯に電話したところ、新潟にいないので、明日でも対処しますとの事。先日の夜から使えなくなったとのことで本日連絡を頂きました。私は、絶対余計なところをいじったのは不動産やと思ったのでした。結局大家が設備屋手配して事なきを得たのでした。

不動産屋さんの管理って

管理費とはなんなんでしょうか?

電話番でそれは高いと思います。これからこの内容も質問させていただこうかと思っていたところです。

大家を食い物にしている不動産やなのでしょうか?

お礼じゃなく質問になってしまいました。不動産や不満がいっぱいあったものですみません。


おなやみ大家
こちらの内容は、2012/06/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2012/06/20

ペット飼育の場合に国交省のガイドラインに当てはめてしまいますと貸主側はどうしても不利益を被ってしまいます。
一般的にペット飼育の場合は、敷金の積み増しや退去時の償却があり、そうでない場合と比べ明らかに借主の負担は増大します。
そもそも、契約時の取決めがペット飼育に即したものであったか確認する必要がございますが、お客様の主張は決してバランスを欠いたものではありませんので、具体的な話し合いの中できちんと請求なさるべきだと考えます。

【お礼】
ありがとうございます。

皆様から心強いお言葉を頂戴し、悪徳不動産と決戦をし、勝ちました。

本当にありがとうございました。
おなやみ大家
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2012/06/22

知っているほうが強いと言う内容ですね。正しいと思います。

借主に言うのが面倒なのでオーナー様が納得さえすれば面倒なことはしなくても良いと言う
流れなのでしょう。

無事?解決したようなのでよかったです。

不動産会社が最初に正しい対応をしてくれればこんなことにもならないのですが・・・。

こちらの内容は、2012/06/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
有限会社 ツカサホーム
回答日時:2012/06/22

ペット可物件は、ガイドラインで精算せずに、契約書の特約で全額負担などの取り決めをします。
契約書に記載されていない場合でも、建具やフローリングは6年償却ではありません。
改訂版では、建物の対応年数で計算します。
業者さんに、改訂版を勉強するようお話しください。

こちらの内容は、2012/06/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社ツインライフ
回答日時:2014/10/05

退去時の修繕費用について

常にアクセスランキング上位にありますよね。
それだけトラブルが多いのでしょう...

さて、建具の原状回復工事費用に関してですが、原則として経過年数は考慮しないため借主様の故意、過失による破損、汚損が明らかな場合は、補修費であれば100%、退去者に請求することができます。
また、補修ではなく建具の交換であれば経過年数を考慮することになります。

上記の経過年数とは、入居していた建物の竣工(新築時)から退去するまでの期間のことですが、その経過年数と建物の耐用年数を比較することにより貸主様と退去者の工事費用の負担割合を算定します。

耐用年数とは、建物の減価償却のための期間。経年劣化の度合い算定の基準となるもの。
例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造の住宅用は47年です。

なぜ“補修費”であれば100%請求、“交換”であれば経過年数を考慮にいれるのか?

それは...交換=新品。

つまり新品となることは、グレードアップを意味しますので退去者にグレードアップ費用まで請求することができないため、経過年数を考慮する訳ですね。<経過年数 10年(耐用年数 47年)・交換費用 50,000円の場合、原状回復請求金額は、約39,000円となります。>

国土交通省のガイドラインは、トラブル未然防止の指針となるものですが、そのガイドラインに反することなく、貸主様の不動産(資産)を守ることも管理会社の務めだと思います。。。


こちらの内容は、2014/10/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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