テナントが退去する場合、原状回復や敷金の返還など、どの様な事を考えればいいでしょうか？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

原状どの様な契約になっているかで異なります。

一般的にテナントと称する場合、スケルトン貸しといって造作や内装がない状態で貸して、借主側が内装を施すので、当然テナントは出ていくときに元の状態にして返さないといけません。
「居抜き」の場合は、前の借主から内装などの譲り受けてそのままの状態で借りるので、次のオーナーは出ていくときには自分で工事をしていなくても買い受けた内装や造作をすべて撤去して返すか、新たに居抜きではじめる人を探して権利を譲るなどする必要があります。テナントを借りるときに権利金を預けるのはこのためです。

最近は、造作や内装がある状態で借りる場合もあり、これはアパートなどと同じように造作や内装の所有権は大家にありますが、同時に責任も大家がもたないといけません。減価償却もしますので、この原状回復については借主の故意または過失による以外の原状回復費用は大家の負担です。（但し特約を組むことは有効）
原状回復のルールについては国交省のガイドラインを参考としてください。

>今までテナントの変更はありませんが、もしこれからテナントが出るとなった時に、大家として例えば、原状回復とか、敷金の返還とか、どの様な事を考えておいた方がよろしいでしょうか。

まずは契約書の確認でしょう。手元にない場合は、懇意にしている不動産会社とか、仲介業者、管理会社などの聞いてみることになります。
最終的にない場合は賃借人にも確認し、それでもなければ、相互に交渉して合意することになるでしょう。


ある契約書については、その内容を確認し、敷金や回復義務の範囲（スケルトンか居抜きかなど）を確認していきましょう。

多くの不動産があるのでしたら、一覧にしておくとよいです。人ごとに条件が違うこともありますから。



実際に退去があれば、原状回復を確認し、明け渡し完了後に、必要な費用を引いて敷金を返すことになります。
もっとも、この原状回復の程度は、契約だけでなく、その時点での裁判例やガイドライン、どちらが解約を言い出したかなどの影響もうけますので、相互に合意できれば良いですが、揉めた場合は再度検討は必要でしょう。

契約書の内容を確認の上対応できるようにしておくことが必要でしょう。