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コロナウイルスの影響で、賃料の値下げ交渉が入ると予想していますが...

解決済み 回答数:3件
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テナントビルの所有会社です。
1Fに飲食店が3店。2F〜4Fに事務所が7件、入居中です。

昨今のコロナウイルスの影響で、近々、賃料の値下げ交渉が入ると予想しています。
そこで、交渉が持ち込まれる前にこちらから、期間と減額%を定めての提案を素養と考えています。
※期間限定の新賃料(減額賃料)の契約書を作成する予定です。

想定では、期間は3ヶ月または6ヶ月。
減額は、30%または50%。(賃料のみで共益費は据置きです)


その際、注意するポイントは?
不景気が3〜6ヶ月で解消するとは思えないのですが、その後もダラダラと減額交渉が、再度起こってしまうのは避けたいと思っています。
こちらの内容は、2020/04/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
ポプラ法律事務所
回答日時:2020/04/09

賃貸人から減額提案をする必要はありません。業種や業態によって新型コロナウイルスによる影響はまちまちですから、個別対応(テナントが賃料減額を求めてきてから対応を考える。)でよいと思います。

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【コメント】
ていねいなご回答、ありがとうございました。

当社では、普段から顔をお合わせていて良質なテナントさん達だというのが、
私どもの判断でした。
もちろん、イザとなれば.....。
との、判断も重要なポイントだとは理解しております。
つまるところ、テナントさんの人柄次第という面におきましても...。

ありがとうございました。
あさっておいで
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/04/08

こちらから減額の提案はする必要がないですが、複数回交渉をする手間を掛けたくないとお考えでしたら、一定期間減額もしくは免除をする代わりにその後の契約継続をある程度の期間約束してもらう条件としたらいかがでしょうか?条件に、一定期間同様の交渉はしないという内容もいれることが出来ます。

例えば、今月は緊急事態宣言が出たため賃料を免除するが、この後3年以内に契約を解除する場合は、免除の効力はなくなるというような提案です。

契約書でなく、合意書で問題ありません。

【コメント】
ありがとうございました。
大変参考になりました。

合意書で良いということ。
減額期間後、同一の再交渉はしないということ。
またその期間後、一定期間の継続を記載しておく...。

以上がポイントですね。
ありがとうございました。
あさっておいで
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【回答会社】
弁護士
あさがお法律事務所
回答日時:2020/04/14

少なくとも現行法、特別な措置法などが無いとしてですが、特に応じる義務はありません。

まずは、賃料は契約で決まっております。
それが不適切になったときは、以下の条文で変更はできます。

借地借家法 第32条
1 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。


増額は賃貸人が、減額は賃借人が申し入れるでしょう。
このうち、コロナの問題は、経済的事情としての考慮要素にはなると思います。

ですので、相手が要求した場合は考慮されないというわけでは無いでしょうが、無制限ではありません。

賃貸人側にも事情があるでしょうから、相当の協議となるでしょう。

なお、いったん決まったら、「建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動」が新たに生じなければ、同じ理由での再変更は許されないでしょう。

よって、同じコロナを理由に、何回も減額請求は不当でしょう。


最終的には、話し合いがつかなければ、訴訟になる(減額の場合は相手が起こす)ことになります。

こちらの内容は、2020/04/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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