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使用貸借契約であれば修繕義務や損害賠償のリスクを回避できますか?

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:コバリンさん
  • 相談日時:2019/12/17(地域:東京都)
line
気になった! 1,234
親から相続した地方の古屋を貸してほしいという人(知人)がいるのですが、どのような契約にすればよいのか悩んでいます。


使ってない古屋ですので貸すこと自体には前向きに検討したいのですが、当方は年金暮らしで資金も無い一般庶民ですので、後々に高額な請求が来るようなリスクは取れません。


ネットでいろいろ調べているのですが、通常の賃貸契約では、大家側に様々な義務があることが分かって躊躇しております。


私が調べた感じでは、古屋の場合は修繕義務と、地震などで建物が損壊し借主が大きなケガや死亡した場合の損害賠償が大きなリスクになると思います。


調べていく中で、使用貸借という契約があることを知りました。

そこで、質問は、

a.使用貸借なら上記のような修繕義務や損害賠償のリスクを回避できるのか?

b.家屋を無償で貸して、土地(敷地は800坪あります)だけの賃貸という形態は取れるのか?

c.bの場合は、上記の修繕義務や損害賠償のリスクを回避できるのか?



ご指導、宜しくお願い致します。

こちらの内容は、2019/12/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2019/12/17

こんにちは日本AMサービスです。

早速ですが、質問に回答をさせて頂きます。

賃貸借契約は借地借家法に基づき規定され
仰る様に大…

続きを読む
【コメント】
ご回答、ありがとうございますといいたいのですが、質問には1つも答えて頂いてないので、
何とも・・・。
コバリン
【コメント】
余計なコメントはいらなかったですね。

回答だけ

a.貸主の修繕義務免除可、何かあった際の所有者責任はあり得ると思います。
 建物の維持保全ができていなく第三者に損害を与えた場合、所有者責任を負う様に
 それは借主も同じだと思います。

b.建物使用貸借、土地賃貸借は可能だと思います。

c.a同様です。
日本AMサービス
【コメント】
ご回答、ありがとうございます。

>建物の維持保全ができていなく第三者に損害を与えた場合、所有者責任を負う様に、それは借主も同じだと思います。

所有者責任=工作物責任のことでしょうか?
怖いですね。
ただ、工作物責任の第1次的な責任者は占有者=借主なので、借主が徹底的に建物の安全管理&対策をやってないと=証明できないと、責任は借主オンリーになると思います。
(ここが賃貸の借主と使用貸借の借主の決定的な違いだと思います)
(もちろん貸主は全ての瑕疵や問題点を事前に借主に説明した上で契約しますし、修繕や安全管理も借主がするように契約します)
こうしておけば、少なくとも賃貸契約にありがちな、借主と貸主の間の義務や責任で争うリスクを減らせると思います。
コバリン
【コメント】
とんでもないです。
そうですね争う事はゼロではないですが、
争う可能性を減らす事は可能だと思います。

所有者責任は仰る様に民法717条の規定です。
私の考えでは占有者がすべて工作物の修繕、安全などを規定していても
契約違反でそれを実施せずに、それを所有者が知っていて
契約解除などの措置をとらず、建物が危険な状態を把握していて
そのままにした場合に所有者として責任が本当にないのかと言うのが気になります。

たらればですが、万が一の時にそうした事由が発生し
最終的には裁判で決まる事なのでなんとも言えませんが。

いずれにしてもリスクを限りなく減らす事は重要ですね!
日本AMサービス
【コメント】
ご回答、ありがとうございます。
貴重なご意見、参考になります。

>契約違反でそれを実施せずに、それを所有者が知っていて

借主が契約違反で注意義務を実施してないことが明らかならば、尚更、第一次の責任者である占有者=借主の責任は絶大なものとなり確定してしまいます。
第一次の責任者である占有者の責任が明確になると、尚更、第二次の所有者の責任は問われないと記憶しております。
※私の質問は古い戸建てを想定しているので、ビルや施設、集合住宅などは想定しておりません。

所有者が借主の管理義務の実施の有無を知るのは難しいですね。
2階建てを勝手に違法増築して3階4階建てにしたのなら分かるかもしれないでしょうが、かなりのレアケースでしょう。
借主が日常点検をやってるかどうかを知るのは困難です。
コバリン
こちらの内容は、2019/12/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/12/17

全くのノーリスクというわけではないですが、使用貸借契約であってもそれなりに対処した契約にする必要はあります。

先ずは質問順に回答します。

a.使用貸借なら上記のような修繕義務や損害賠償のリスクを回避できるのか?

使用貸借の場合、借主は必要費を負担する(民法第595条)という規定がありますので基本的なリスクは回避できます。ただ損害賠償のリスクは全くのゼロではありません。工作物責任は、借主が必要な注意義務を果たしていた場合は、あなたにもその責任を負う義務があります。


b.家屋を無償で貸して、土地(敷地は800坪あります)だけの賃貸という形態は取れるのか?

不可能ではないですが、実際に訴えられた場合は「責任逃れのために表面的に分けただけ」とされる可能性が高いです。


c.bの場合は、上記の修繕義務や損害賠償のリスクを回避できるのか?

裁判所が同一の契約であると判断すれば、普通賃貸借契約として判断されるので回避はできません。


責任を逃れるような方法をしても裁判となると、大抵は認められないので違った形で考えるか、リスクを冒したくないのなら「貸さない」で「売却」するといったことを考えた方が良いのではないでしょうか?

【コメント】
ご回答、ありがとうございます。

>工作物責任は、借主が必要な注意義務を果たしていた場合は、あなたにもその責任を負う義務があります。

そうですね。
ただし、重要なポイントは、この注意義務が、いわゆる賃借人のように守れた立場の人が行う注意義務とは、まるで違うということです。
使用貸借は、賃貸借では無く、単なる無償の貸借であり、借り手は全く保護されません。←これが最重要です。
個人同士で無償なので消費者保護もありません。

工作物責任の法律は、「第一次の責任者を占有者」と明確に定義しています。
この占有者の責任は非常に重く、日常生活の中で目視程度でチェックしている程度では、とても注意義務を認めてもらえません。
賃借人としてではなく、建物管理者としての占有者として、注意義務を立証しなければならないのです。
恐らくビル管理レベルの作業が必要です。
点検簿を付けて、定期的に専門業者にチェックしてもらって異常が無いかの確認をしてもらって結果を書面でもらうくらいの勢いがないと
注意義務を立証できないという話もあります。
繰り返しますが、「工作物責任における占有者の注意義務」は、賃借人の話とは別世界の話だと思います。

>b.家屋を無償で貸して、土地(敷地は800坪あります)だけの賃貸という形態は取れるのか?

この質問は失敗しました。
敷地が広く駐車場として利用しているので、別契約で駐車場代(相場で)をもらった場合でした。
コバリン
【コメント】
所有者の責任を追及したい人が、工作物責任法における所有者の責任を簡単に取り上げる例が散見されます。
工作物責任法における「第一次の責任者は占有者」なんです。
まずは、第一次の責任者である占有者=借主の責任が徹底的に問われます。
第一次の責任者である占有者=借主が工作物責任法における責任を回避するのは大変で、借りていた期間に、管理、点検、必要な補修、補強などをしっかりやっていたことを立証しなければなりません。
不思議なのは、工作物責任で所有者の責任を言う人は、この最初の難題「第一次の責任者は占有者である」を簡単にスルーして、二次的な責任者の話を始めることです。
コバリン
【コメント】
よく勉強なさっているようですが実際にどう扱われるかはご存じですか?ご存じのことは文章としてのことで、実務とは少し違うと感じます。
それと、お伝えしているポイントは、対借主だけではありません。

> 工作物責任の法律は、「第一次の責任者を占有者」と明確に定義しています。
この占有者の責任は非常に重く、日常生活の中で目視程度でチェックしている程度では、とても注意義務を認めてもらえません。
> 賃借人としてではなく、建物管理者としての占有者として、注意義務を立証しなければならないのです。
> 恐らくビル管理レベルの作業が必要です。

裁判所が決めることですので、私も“恐らく”としか言えませんが戸建て住宅の賃借人に「ビル管理レベルの作業」を裁判所は求めません。不具合や問題が起きそうであれば貸主に通知するレベルで問題ないはすです。なぜならば、あくまでも家を借りている人に大きな点検を求めるのは公平性に欠けるので、大きな点検は貸主が行うべきだからです。
また多くの判例を読むと分かると思いますが、建物や土地が他者に損害を与えた場合は「被害者保護」の観点から資力のない賃借人ではなく賃貸人に賠償するように命令されることがあります。

ご承知でしょうが、私たちもプロなので書かれていることはよくわかっていますが、コバリンさんのように勉強をしている人ではなく、一般的な人が質問してきていると想定し、分かりやすく回答しています。普通の人は、「工作物責任法における『第一次の責任者は占有者』」なんてことをいってもピンときません。

工作物責任だけでなく、貸主には貸しているという責任も生じます。
大抵は訴えられることなどなく終わりますので問題ありませんが、万が一と考えるのなら都合よくは考えないことです。

もし完全に使用貸借であるとしたいのでしたら、駐車場も含めて使用貸借の要件を満たして貸すことです。賃料が使用貸借と言えない金額である場合は「施設(敷地)の付帯建物である」と認定される可能性はゼロとは言えず、普通賃貸借契約があるとされるとお考えの案はすべて無効です。





株式会社三野 北前店
【コメント】
ご回答、ありがとうございます。
まず、私の質問で、一番間違えやすいと思われるのが、一般的な賃貸契約や工作物責任の話と、私の質問の違いです。
私は質問に書いてあるように「使用貸借」が大前提です。


>不具合や問題が起きそうであれば貸主に通知するレベルで問題ないはすです。

これは賃貸契約の場合でしょうね。
そもそも賃貸契約は建物の管理保全は大家側の義務ですから。
私の質問は「使用貸借」なので、修繕も安全管理なども全て借主側の負担という契約です。
仮に不具合の通知をもらっても、貸主側は、「問題の無いように直してください」というだけです。


>大きな点検は貸主が行うべきだからです。

これも賃貸契約の場合ですね。
「使用貸借」は違うでしょう。
知人に自転車を無償で借りておいて、日々の点検や空気入れ、オイルさし、大きな点検まで貸主にやらせるのですか?


>貸主には貸しているという責任も生じます。

残念ながら、「使用貸借=無償」には貸している責任は(ほぼ)ありません。
むしろ「使用貸借」の場合は、借主側の責任の方が大きいのです。
無償で借りているメリットを享受しているのですから。


>賃借人ではなく賃貸人に賠償するように命令されることがあります。

最初からずっと言ってますが、「使用貸借」です。


>駐車場も含めて使用貸借の要件を満たして貸すことです。

そうですね。
駐車場の扱いに関しては慎重に考えています。
慎重に考えているからこそ、質問の中でも取り上げています。


>万が一と考えるのなら都合よくは考えないことです。

御社は失礼な表現を使いますね。
これで二度目なので警告します。
自分に都合よく考えないために、いろいろ調べて、こちらのサイトにも相談しているのです。
コバリン
【コメント】
気に障ったのならごめんなさい。
あなたがあまりにも「人に物を聞く態度」でないので、ついつい強くなってしまったかもしれませんが警告ってなんでしょうか?そのような言い方が人に物を聞く態度でないと思わせます。

一般論を議論したいのでしたら、法律の専門学校でも通ってください。
私たちは、実務を無視しては業務ができません。お遊びでやっているわけではありませんので。

> >大きな点検は貸主が行うべきだからです。

> これも賃貸契約の場合ですね。
> 「使用貸借」は違うでしょう。
> 知人に自転車を無償で借りておいて、日々の点検や空気入れ、オイルさし、大きな点検まで貸主にやらせるのですか?

家と自転車は違うのですよ。
壊れて借主が直したとしても、それが必要費であるか有益費であるかは判断が難しいところです。家の場合は、ちょっとした修繕でも有益費となることがあります。


> >貸主には貸しているという責任も生じます。

> 残念ながら、「使用貸借=無償」には貸している責任は(ほぼ)ありません。
> むしろ「使用貸借」の場合は、借主側の責任の方が大きいのです。
> 無償で借りているメリットを享受しているのですから。

対借主だけならそうかもしれませんが、第三者が関係することもあると知っておいてください。


> >賃借人ではなく賃貸人に賠償するように命令されることがあります。

> 最初からずっと言ってますが、「使用貸借」です。

文脈から分かるかと思ったので細かく書きませんでしたが、対借主だけではありません。


知ったかぶっていると思わぬ落とし穴が待っていますよ。
言っても無駄かもしれませんが、都合よく考えずに万が一を考えるのが「事業」としては必要です。

無駄だと思いますので、コメントは結構です。
株式会社三野 北前店
【コメント】
何度も言っていますが、工作物責任においては、「第一次の責任者は占有者=借主」です。
回答を見ていると、ずっと賃貸契約を想定しているようですが、「使用貸借」です。
コバリン
【コメント】
何度も言っていますが、第三者には使用貸借かどうかは関係ありません。
家を貸すということは、そこに他人も来ると想像しないとね。。。。

株式会社三野 北前店
【コメント】
本当にあなたはプロですか?
その第三者に対して責任を取るのが「第一次の責任者たる占有者=借主」と言っているのです。
コバリン
【コメント】
一連の書き込みを見ていて疑問に思うのは、

・工作物責任における「第一次の責任者たる占有者」をしっかり理解しているのか?
・賃貸契約と使用貸借の違いをしっかり理解しているのか?
コバリン
こちらの内容は、2019/12/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2019/12/18

所有者は無過失責任を負っているため、リスクを完全になくすことは困難です。更地にして賃貸することがリスクを最小化することにもなりますが、反対にお客様に将来の明渡のリスクが発生する可能性もありますので、専門家を交えて慎重にご検討なさることをお勧めいたします。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【コメント】
ご回答、ありがとうございます。

まあ、リスクゼロは無いですね。
散歩しててもリスクゼロは無いですから。

所有者責任を言い出したらキリがありません。
誰も何も所有できなくなります。

弁護士にも相談してみます。
コバリン
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