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テナントから家賃値下げと不動産業者の変更を要求された場合の対応は?

テナントから家賃値下げと不動産業者の変更を要求された場合の対応は?

解決済み 回答数:2件
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居酒屋テナントが更新期に家賃の値下げと更新担当不動産業者の変更を要求してきました。応じなければならないのでしょうか。


3階建てのビルの1階をこの居酒屋(A)に、2階を別のスナック(B)に、3階を両店舗共有の倉庫として貸しています。
ビル自体は約20年前に父が建て、6年前まで1階で定食屋を営んでいました。
父の体調不良を理由に定食屋を閉め、Aが6年前に居抜きで入居することになりました。
Aの入居に当たって、父はAからの入居希望を2回ほど断りましたが、Aの熱意にほだされて貸すことを決めたようです。
父はその後半年ほど経って亡くなり、私がオーナーとして物件を相続しています。


お世話になっている不動産屋さんは父と先代のころからのお付き合いで、今はご子息が引き継がれています。
仲介業務だけしかお願いしていませんが、親身に相談に乗ってくれるので大変ありがたい存在です。


今回Aとは2回目の更新ですが、1回目の更新の際は変な要求はなく同条件で納得して更新しました。
ただ、前回の更新期を迎える直前にAが2階のスナックのBのカラオケの騒音についてクレームを言うようになり、私と不動産屋さんが間に入って仲裁をしましたが、未だにAは不満を持ち、Bの営業中に警察を呼んだりしているようです。
確かに用途区画は住宅地のため深夜の騒音は禁じられているのですが、大通りに面していることや周辺が駐車場に囲まれているので近隣住民への実質的な被害はなく、Bもビルを建てた20年前に入居してからずっと同じ営業形態をとってきたので、今更それを変えろとも言えず、BもAに対して、後から入居してきた者に言われる筋合いはないとして深夜のカラオケ営業を続けているようです。


私と不動産屋さんは、お互いの立場を理解して仲良くして欲しいとお伝えしたのですが、Aは私たちが「条例を無視してBの違反行為を黙認している」と考えているようです。


Aは役所や警察にも相談しているようで、私にも不動産屋さんにも役所から「条例を守るようBに指導して欲しい」との連絡がありました。
ただ、私も不動産屋さんもBとは長年の付き合いがあるので、やはりBのことも考えてしまって「カラオケをやめろ」とは言えずにいます。


そのような状況で今回の更新に当たって、Aから書面で「家賃を相場程度に減額して欲しい」と「不動産業者が自分にひどい対応をするので不動産屋さんに更新手数料を払いたくない。更新業者を変えるか、そうでなければ更新手数料を全額大家の負担にして欲しい」と要求がありました。


家賃減額の理由は、最近近隣の大手企業の寮がなくなって従業員が飲みにこなくなったから売上が下がっていることと、周辺相場と比較して家賃が高いから下げられるはずだ、というものです。
家賃は周辺飲食店を調べて回ったようで、周囲200m付近の飲食店の家賃を一覧にして「坪単価が1.5倍から2倍高い」として、「せめて1.2倍にして欲しい」と言ってきています。
ただ、父は6年前にもっと高い家賃設定を考えていて、不動産屋さんと相談した結果今の家賃にした経緯があり、こちらとしては安くした感覚だったので減額についてはお断りしたいと思っています。


不動産屋さんの件については、Aは「Bとの騒音問題の際に不動産屋さんに『Aの店舗設計がよくないからいけない。消音材を入れてたらよい』と言われ、騒音問題の責任を押し付けられた」とか「メールで数件問い合わせても返事をもらえないため、メールをプリントアウトして渡したが対応してもらえていない」と不動産屋さんの対応不足を指摘したり、「不動産屋さんがうちの店に飲みに来たときに挨拶もなく失礼だ」として、「その不動産屋さんに更新手数料を支払う気はない」といい続けています。


更新手数料は契約時にも更新時にも50%をテナントの負担として契約書にも記載しているので、契約どおり払っていただきたい旨を連絡すると、「別の業者が更新を担当するなら契約どおり支払う。今の不動産屋さんが担当するなら大家さんに全額負担して欲しい」とのことでした。


私としては減額にも業者変更にも手数料負担にも応じるつもりはないのですが、このまま拒否すると裁判など大きなトラブルになるのではないかと不安です。
今後考えられる展開と、私はどのように対処すればよいのか、アドバイスをいただければと思います。


Aは開業当初に数回、家賃の振込みを2週間ほど遅らせたことがあり催促したことがあります。
その際は振込みに手が回らなかったと言って謝罪とともにすぐに振込みがありました。その後は家賃の滞納はありません。
近隣トラブルはBとの問題をずっと引きずっているようですが、ここ数年は私にも不動産屋さんにもクレームを言ってこずに自身で警察を呼んでしまっているようです。

一度、私に無断で店の窓に目隠しの造作物を設置したことがあり「外装に手を加えるときは事前に言って欲しい」と注意したことがあり、その際は「認識不足でも申し訳ない」とのことでしたので後付で許可したことがあります。


長文になってしまいましたが、このような状況で「これからどうなるのか」と「どうすればいいのか」が分からず不安になっています。
アドバイスをいただければありがたいです。
こちらの内容は、2019/10/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
日本コミュニティー株式会社
回答日時:2019/10/08

家主業が
「これからどうなるのか」と「どうすればいいのか」が分からず不安になっている。
という事であれば、管理会社へ委託する事が望ましいでしょう。
何もわざわ…

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【コメント】
日本コミュニティー株式会社 ご担当者様

アドバイスありがとうございます。
お世話になっている不動産屋さんには基本的に仲介業務しかお願いしていないので気が引けていましたが、対応をお願いできるか相談してみます。

>しかしながら近隣に実害がなく、1階居酒屋のみが苦情を申し立てている現状は、
別の問題があるようにも思えます。
1階居酒屋の言い分もしっかり聞いてあげる必要があるかもしれません。

確かにAからは、Bからほかにも迷惑行為を受けているとの訴えがこれまでにもありました。
Aも開業当初はBの店を訪れたりしていたようですが、その中で、お酒の勢いと思いますが「Bの店主に舌を入れられた」と言うことをずっと引きずっているようです。
Aの店主は30代男性、Bの店主は70代女性です。
その後もBはAの店で客に絡む行為をしたということで、AはBを出入り禁止にしているようです。
Bの客がAの店先で立小便をしていたと言うことで怒っていたこともありました。
Bは「酔っていて覚えていない」と言うので、お酒の席でもあるし、お互い大目に見て仲良くして欲しいとAにも申し上げているのですが、AはBから謝罪の言葉もないと言って、どうも許せないようです。
私にも不動産屋さんにもBの態度を注意するように訴えてきたことがありましたが、長年の付き合いもあり、Bに態度を改めろと言うよりはAに穏便になって欲しいと言うのが正直な気持ちです。
それが不動産屋さんに対して「きちんと対応してくれない」と言う気持ちになってしまっているのかもしれません。


>家賃の値下げや不動産業者の変更、更新手数料の大家負担について
これらは応じる必要は一切ありません。
契約書にも明記しているのであれば法的にも問題ありません。

こちらが応じないまま更新手続きを渋られたら調停や裁判に発展すると言うことでしょうか。
であれば私では対応しきれないので、不動産屋さんに対応をお願いしようと思います。
さいかわひろし
【コメント】
コメント有難うございます。

この文章からも質問者様のお優しい人柄が窺い知れます。
また文章の中でもAさんの気持ちを理解されているのと、
Bさんとのお付き合いを大事にされたいお考えもよく解りました。
そのうえで何点かアドバイスさせて頂きます。

不動産の業務で最も大切な事は、
すべての約束事は書面(契約書)にすることです。
入居者に対してもそうですが、
管理会社(不動産屋さんなど)やその他業務委託先、修理業者などに対してもそうです。
長年のお付き合いの中で「なぁなぁ」で約束事をしてはいけません。

管理会社(不動産屋さんなど)にお願いするのであれば、契約時に委託内容をきちん確認し、建物に生じる問題の解決、賃借人の苦情や問題行為の解決を契約書に明記すべきです。
その上で適切な対価を設定すべきです。
そのような契約を結べば、基本的には建物に生じる問題は管理会社(不動産屋さんなど)が業務として対応していきます。

賃借人の苦情や問題行為の解決方法は、
まず相手方に言い分をすべてしっかり聞いてあげる事が大事です。
そのうえで、こちらで解決すべき問題と介入してはいけない部分を明確にして、
こちらで解決すべき問題は速やかに対応していくことです。
賃借人同士の人間間の問題は介入すべきではありません。

今回のケースでいうと、
2階スナックの営業に関して、行政からの指導等にはきちんと対応すべきです。
長年に渡って営業を続けてきたという事は関係ありません。
違反は違反です。
2階スナックの対して、条例を遵守した営業活動を行うように書面で通知すべきです。
これを放置すれば賃貸人も不法行為という事になります。
また、2階スナックが1階居酒屋の営業行為の妨げになる行為をしていれば、
これも注意をすべきで、再三にわたり改善されなければ契約解除になることをお伝えすべきです。
これに従うかどうかは相手次第です。大事なのは賃貸人の責務を果たしたという事です。


家主としてやるべき事をきちんとしておけば、
「家主業が不安になる」という事はなくなってくるでしょう。
中途半端な対応が将来的なトラブルに発展する可能性になり、
そのことが不安の原因になるのでしょう。

最後に、
家主業をしていると、思わぬ事で裁判になる事もよくある事です。
裁判になれば裁判官がきちんと正否してくれるので、
やるべき事をしておけば何も心配いりません。

家賃に関しては不動産屋さんと相談して、
家賃の相場を調べて下さい。
そのうえで、相場に適切がご自身で判断すべきです。
高すぎると判断すれば減額してあげればいいでしょうし、
適切と判断すれば、ご自身も自信をもって対応できるでしょう。

長文になってしまい、申し訳ございません。
日本コミュニティー株式会社
【お礼】
日本コミュニティー株式会社 ご担当者様

ご丁寧に説明いただきありがとうございます。
おかげさまで合点がいきました。

優しい人柄と言うよりは、頼りなさが先行しています。お恥ずかしい。
日々勉強です。


さいかわひろし
こちらの内容は、2019/10/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/10/08

あくまでも書かれている内容だけの判断ですので、実際はもっと詳しい情報を頂かないと正確にはアドバイスができないということをご承知ください。

テナントには手続きを行う業者を選ぶ権利はありませんし、賃料は契約書で決まっているならば下げる必要はありません。また、そこまで揉めそうな方でお父様が貸したくなかったのならば退去も止む無しとして「嫌なら退去していただいて結構です!」というスタンスでもよいのではないでしょか?

このような勝手な要求を呑んでしまうとエスカレートすることもありますので基本的に「NO」でよいですし、付き合いが長く任せられる不動産会社にお願いしているのなら、その会社を外して更新することの方がデメリットになる可能性があります。

また、「確かに用途区画は住宅地のため深夜の騒音は禁じられている」ということですが、そもそも1階の居酒屋(A)と2階のスナック(B)の双方とも住居系の用途地域では営業できません。よって、その地域は近隣商業地域か準工業地域なのではないでしょうか?そうなると、騒音についての基準も異なるのではないかと思います。
そうなると、Aの行為の方が問題で、恣意的に条例を捻じ曲げて主張しているとも考えられます。



【コメント】
株式会社三野 ご担当者様
早速のアドバイス、ありがとうございます。

アドバイスどおりお断りする方針ですが、賃料についても周辺店舗の1.5倍だと言う主張は退けても構わないでしょうか。
先方は一応、周辺店舗より好立地だと言う事は理解していて、「せめて1.2倍にして欲しい」と言ってきています。
これを断って、調停とか裁判などに発展した場合にこちらの印象は悪くなりますか?

カラオケについては、役所からは特に営業について問題提起されたことはありませんでした。
夜の11時以降の騒音は禁止されているので注意をお願いしたいということでした。
さいかわひろし
【コメント】
テナント側が言う「賃料が周辺よりも高い」というのは基本的に聞き入れなくても問題ないです。立地と建物が異なれば賃料が異なるのは当然のことなので、1.5倍でも2倍でも納得して借りているはずです。
そもそも借りるときと大幅に物価が下がっていなければ、家賃が下げる理由はないです。都内ならば、各所の賃料は下げるどころかむしろ上がっていますので、テナントの主張は的外れであると思われます。
調停を申し込まれたとしても、調停委員は間を取って何とかまとめようとするだけで何の権限もありません。印象が悪かろうが良かろうが意味がありません。そのような事態になった場合は、都内の地価が上がっていることを理由にあなたは値上げを求めればよいです。
裁判となると、裁判所が指定する不動産鑑定士による鑑定が必要で、原告か被告かのどちらかが鑑定料を立て替えます。(一般的には提訴した方が立て替えます。)費用も40万円ぐらいかかりますので、よほどでない限りそこまでするテナントはいません。

騒音についてですが、都条例では建物の外に漏れなければ特例としてカラオケの使用に制限はありません。1階の居酒屋は建物の外には当たらないのではないかと思います。
株式会社三野 北前店
【コメント】
株式会社三野 ご担当者様

たびたびアドバイスいただきありがとうございます。
カラオケについては、実は防音設備が全くないので周囲にだいぶ漏れ聞こえていると思います。
ただ、大通りの交差点に面した角地であることと、駐車場に囲まれていることもあって近隣住民への迷惑までにはなっていない状況です。
Aによれば、Bは気候のいいときは店のドアを全開にしたままカラオケをやっていて、それが会談を通じて店内に響いてくること、足踏みが響いてくること、何度注意を促しても同じことが繰り返されることで業務に支障が出ることを訴えてきています。
さらにBがAに対して他にも迷惑行為を繰り返したことで、Aの態度が強硬になったのではないかと思います。
Aは、「スナックなのでカラオケをすることは構わないが、こちらへの配慮が欲しい」と言うスタンスで、それに対してBが「20年これでやってきたのだから、後から入ってきて文句を言うな」と言うスタンスです。
さいかわひろし
【コメント】
後から書かれた回答へのコメントに詳しく書かれていたので、事情が少しわかりました。

迷惑行為があるのなら、それはそれで正さなくてはいけないですが、一方聞きはなさらないように気を付けましょう。あくまでも公正な立場で対応しなければなりません。

それと、初めの質問と後からの回答へのコメントは趣旨が変わってしまっています。無意識なのかもしれませんが、テナントさんに対しても同じようなことをしていると感情がこじれる原因となりますので、今後は気を付けた方が良いかと思います。
株式会社三野 北前店
【お礼】
株式会社三野 ご担当者様

改めてアドバイスありがとうございます。
言葉足らずですみませんでした。
親身にご助言いただき大変ありがたく存じます。
さいかわひろし
こちらの内容は、2019/10/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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