テナントから家賃値下げと不動産業者の変更を要求された場合の対応は？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

居酒屋テナントが更新期に家賃の値下げと更新担当不動産業者の変更を要求してきました。応じなければならないのでしょうか。


3階建てのビルの1階をこの居酒屋（A）に、2階を別のスナック（B）に、3階を両店舗共有の倉庫として貸しています。
ビル自体は約20年前に父が建て、６年前まで1階で定食屋を営んでいました。
父の体調不良を理由に定食屋を閉め、Aが6年前に居抜きで入居することになりました。
Aの入居に当たって、父はAからの入居希望を2回ほど断りましたが、Aの熱意にほだされて貸すことを決めたようです。
父はその後半年ほど経って亡くなり、私がオーナーとして物件を相続しています。


お世話になっている不動産屋さんは父と先代のころからのお付き合いで、今はご子息が引き継がれています。
仲介業務だけしかお願いしていませんが、親身に相談に乗ってくれるので大変ありがたい存在です。


今回Aとは2回目の更新ですが、1回目の更新の際は変な要求はなく同条件で納得して更新しました。
ただ、前回の更新期を迎える直前にAが2階のスナックのBのカラオケの騒音についてクレームを言うようになり、私と不動産屋さんが間に入って仲裁をしましたが、未だにAは不満を持ち、Bの営業中に警察を呼んだりしているようです。
確かに用途区画は住宅地のため深夜の騒音は禁じられているのですが、大通りに面していることや周辺が駐車場に囲まれているので近隣住民への実質的な被害はなく、Bもビルを建てた20年前に入居してからずっと同じ営業形態をとってきたので、今更それを変えろとも言えず、BもAに対して、後から入居してきた者に言われる筋合いはないとして深夜のカラオケ営業を続けているようです。


私と不動産屋さんは、お互いの立場を理解して仲良くして欲しいとお伝えしたのですが、Aは私たちが「条例を無視してBの違反行為を黙認している」と考えているようです。


Aは役所や警察にも相談しているようで、私にも不動産屋さんにも役所から「条例を守るようBに指導して欲しい」との連絡がありました。
ただ、私も不動産屋さんもBとは長年の付き合いがあるので、やはりBのことも考えてしまって「カラオケをやめろ」とは言えずにいます。


そのような状況で今回の更新に当たって、Aから書面で「家賃を相場程度に減額して欲しい」と「不動産業者が自分にひどい対応をするので不動産屋さんに更新手数料を払いたくない。更新業者を変えるか、そうでなければ更新手数料を全額大家の負担にして欲しい」と要求がありました。


家賃減額の理由は、最近近隣の大手企業の寮がなくなって従業員が飲みにこなくなったから売上が下がっていることと、周辺相場と比較して家賃が高いから下げられるはずだ、というものです。
家賃は周辺飲食店を調べて回ったようで、周囲200m付近の飲食店の家賃を一覧にして「坪単価が1.5倍から2倍高い」として、「せめて1.2倍にして欲しい」と言ってきています。
ただ、父は6年前にもっと高い家賃設定を考えていて、不動産屋さんと相談した結果今の家賃にした経緯があり、こちらとしては安くした感覚だったので減額についてはお断りしたいと思っています。


不動産屋さんの件については、Aは「Bとの騒音問題の際に不動産屋さんに『Aの店舗設計がよくないからいけない。消音材を入れてたらよい』と言われ、騒音問題の責任を押し付けられた」とか「メールで数件問い合わせても返事をもらえないため、メールをプリントアウトして渡したが対応してもらえていない」と不動産屋さんの対応不足を指摘したり、「不動産屋さんがうちの店に飲みに来たときに挨拶もなく失礼だ」として、「その不動産屋さんに更新手数料を支払う気はない」といい続けています。


更新手数料は契約時にも更新時にも50％をテナントの負担として契約書にも記載しているので、契約どおり払っていただきたい旨を連絡すると、「別の業者が更新を担当するなら契約どおり支払う。今の不動産屋さんが担当するなら大家さんに全額負担して欲しい」とのことでした。


私としては減額にも業者変更にも手数料負担にも応じるつもりはないのですが、このまま拒否すると裁判など大きなトラブルになるのではないかと不安です。
今後考えられる展開と、私はどのように対処すればよいのか、アドバイスをいただければと思います。


Aは開業当初に数回、家賃の振込みを2週間ほど遅らせたことがあり催促したことがあります。
その際は振込みに手が回らなかったと言って謝罪とともにすぐに振込みがありました。その後は家賃の滞納はありません。
近隣トラブルはBとの問題をずっと引きずっているようですが、ここ数年は私にも不動産屋さんにもクレームを言ってこずに自身で警察を呼んでしまっているようです。

一度、私に無断で店の窓に目隠しの造作物を設置したことがあり「外装に手を加えるときは事前に言って欲しい」と注意したことがあり、その際は「認識不足でも申し訳ない」とのことでしたので後付で許可したことがあります。


長文になってしまいましたが、このような状況で「これからどうなるのか」と「どうすればいいのか」が分からず不安になっています。
アドバイスをいただければありがたいです。

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