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退去精算と経年劣化、長期間の入居と大家の損について

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:ももすけさん
  • 相談日時:2012/05/21(地域:愛知県)
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気になった! 4655
退去清算で、色々悩んでいます。
ご意見をいただきたく、よろしくお願いいたします。

7年、10年、13年住んだ方が同時期に退去されました。
同じ部屋なのに、使い方でまったく状態が違うので驚いています。

13年住んだ方の部屋が一番きれいなので、経年劣化としてはその方の部屋を参考にしたいと思ったのですが、国土交通省のガイドラインを振りかざして、7年、10年の方から清算費用についてクレームがきました。

油汚れのキッチンのクロス、織物調の柄が削られてコピー紙のようにつるつるになってしまっているクロス、何かがこすって青い色がついているクロス、等々について、その面だけのクロス張替えの請求をしたのですが、経年数があるから、10分の1にしろ、との要求。

こちらとしては、通常使用ではありえない(13年の人の部屋には見られない)毀損だと思うのですが、経過年数から、大家が負担しなければならないものなのでしょうか。

ガイドラインには、「経過年数を超えたものでも、使用可能な場合は、落書きを消す費用については賃借人の負担」とありますので、張替え費用は請求できないが、修理ならOKということなのでしょうか。

ただ、今回の場合、落書きや汚れ部分については修理できますが、織物の柄を削られてしまっている場合、張替え以外修理不可能です。

10年間全く値上げをしていないので(名古屋ではできる状況でない)、修理代、固定資産税、を考えると、実際経営が成り立っておりません。

経年数を考慮したら、結果的に、長く入ってもらうのは大家の損、ということになり、5年ぐらいで出て行ってもらうのがいいのかな、と思います。

よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2012/05/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2012/05/22

基本的には国土交通省のガイドラインに則ることになります。
確かに大家さんには厳しい時代となってきました。おっしゃることもよくわかります。退去時には出費がかさみますので、普段から退去時の原…

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【お礼】
ご回答ありがとうございました。
ガイドラインもあいまいな部分が多いので、解釈の仕方によりけり、適用も難しいです。

定期借家契約のご提案、参考にさせていただきます。知らない情報をいただけて助かります。
ありがとうございました。
ももすけ
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社アイディーエム
回答日時:2012/05/22

7年、10年お住まいであれば、綺麗に使用していても弊社ではクロスを張り替えます。
よって、借主の負担はどうしても10~15%となります。

10年間値上げ出来ないのは、弊社管轄の都内でも横浜でも変わりありません。
毎回値下げをしているのが実情です。
少なくとも7年前の賃料のまま、借りていて貰ったのではないかと考えます。

【お礼】
ご回答いただきありがとうございました。
ただ、ガイドラインには、「経年数を超えた場合でも、故意的なものについては、クロスの修理代は借主負担」とあります。となると、修理代はもらえるのではないか、と思うのですが。。
クロスの張り替え分がいただけないのなら、修理代をもらった方がいいし、家賃があげられない以上、長く入っていただかない方が大家にはいいということかな。
ももすけ
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【回答会社】
不動産会社
有限会社 ツカサホーム
回答日時:2012/05/22

改訂後のガイドラインは、クロス等の貼り替えについて、大家さんが申告する際に減価償却されているとして、対応年数(6年)以上は殆ど請求できなくなっています。
入居者の居住年数については、発想を逆転して、修繕費をあまり貰えない現在、出来るだけ長く居住して頂いた方が、何度も修繕費が掛からず宜しいかと思います。

【お礼】
ご回答ありがとうございました。
ガイドライン(23年8月改訂版)によれば、「経過年数を超えた場合でも、使用可能な場合は、、、たとえば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用(工事費や人件費等)については、賃借人の負担となることがある」とありますので、クリーニング等々、その他部分的な修理に伴う費用は、もらえるのではないかと思いますが、いかがなものでしょう。
張替は無理にしろ、部分的な修理代はいただきたいものです。
ももすけ
【コメント】
もちろんクリーニングや補修代は請求できます。
有限会社 ツカサホーム
【お礼】
ご回答いただき、ありがとうございました。専門家の方のアドバイスは、心強いです。
ありがとうございました。
ももすけ
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【回答会社】
不動産会社
(株)ハウステーション
回答日時:2012/05/25

・13年済んだ方のお部屋がきれいでよかったですね!(^^)

・7年・10年の方が今のガイドライン沿って精算をしてほしいとの
 要望があるようですが、今は敷金精算はガイドラインを基準に
 精算を行っている管理会社がほとんどです。
 今のガイドラインでは、クロスなどの消耗品は6年間で1円の価値しか
 残らないようガイドライン設定となっておりますので、7年及び10年で
 10%払って頂けるのであればいいほうかもしれませんね。
 但し、故意・過失にて壁に穴があいている、壁が故意的に下地まで
 けずられているなどの場合は、下地の補修費用は請求はできます。
 織物の柄をけずられているとの事ですが、補修でなおらないようで
 あれば、入居者と協議をして費用負担を決める事となると思いますが
 10年以上使用している壁に関して、今の価値がどこまであるかが
 焦点になるものと思います。一般的には、やはり10%ぐらいの価値
 しかないように思います。

 10年間値上げをしていないと言っておりますが、東京(練馬・杉並・豊島)あたり
 でも、値上げをしたケースはほとんどなく、優良に管理をされている大家さんは更新時に
 少しづつ家賃を下げているのが実態です。

 経過年数を考慮したら、・・・家主が損・・・ そんな事はありません、今の時代は良い入居者の
 方には、ずっと住んで頂くのが、賃貸経営を安定させます。
 空室が出たからすぐに決まる時代ではなく、空けば1割~の家賃ダウンは、現在の家賃相場状況か らは考えると一般的です。
 退去後のリフォーム費用に関しましても、住む方によって使い方はさまざまですのでなんとも
 いえませんが、次の入居者を確保するためにきれいにする費用は必ず必要になりますので、
 優良な入居者には、より長く住んで頂くサービスが今後は必要になる事でしょう。
 

【お礼】
ご回答いただき、ありがとうございました。先日お礼を書いたはずが、残ってなかったので改めてお礼を書かせていただきます。失礼しました。

優良な入居者に長く住んでいただけると、確かにいいのかもしれませんが、優良な入居者というのは退去して初めてわかるもので、、、難しいです。。。

先日も、10年入居してフローリング、クッションフロア、コンセントを壊し、洗濯パンは真っ黒。どうしたらこんな風になってしまうのか、理解しがたいレベルで、原状回復費用として建築会社から100万の請求を受け、目が点。これが5年だったら、ここまでひどくはならなかっただろうと思ってしまいました。10年間あまり掃除しなかった結果なんだと思います。こうなると、部屋自体、悪くなってしまいます。大家の負担も増えます。

契約の時に、ガイドラインにあるように、きちんとチェック事項を提示しておかなければならないのだと痛感しました。
ももすけ
こちらの内容は、2012/05/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2012/05/28

入居者の過失部分については請求できます。

現状では長く入居していただいたほうが結果的には費用が少なく済むと思います。
空室期間や原状回復費用等算出して計算してみてはいかがでしょうか?


【お礼】
ご回答いただき、ありがとうございました。

専門家の皆さんのご意見はとても参考になります。

一度キャッシュフローを出すのはいいことですね。やってみたいと思います。

借主の過失は請求できると思っているのですが、「経年」の一言でゴネる借主が多々いて、なかなか清算できず、結局こちらが妥協することになっているのが現状です。契約の時に、このあたりをはっきりしておかなければならないのかな、と思っていますが、契約の時にそれを持ち出すと嫌がられることもあり、、、悩むところです。

きちんとルールを決めて(あいまいなところがないように)やっていくべきなんでしょうね。
ももすけ
【コメント】
退去立会いの時にしっかし説明をして請求することでトラブルは軽減できますが、実際には居住期間が長くなると請求金額はかなり少なくなります。

契約時にはっきり決めておくことも大事ですが10年後退去の時には契約の内容を覚えているひとはほとんどいません。

滞納もトラブルもな長期間住んでいただいた入居者のお客様にはさらに考慮しても良いとは思います。
物件にもよりますが空室リスクのほうが最近は大きいですね。
(株)レント・コレクト・エージェンシー
【お礼】
ご回答ありがとうございました。

空室リスクについてはキャッシュフローを出して考えてみたいと思います。

私共の物件は、家賃が安い割に、改修費用がかかる点が問題なのだと思います。なぜなのか??
業者の見積もりの精査、大家ができることは大家で、等々、しっかり考えていきたいと思います。

ありがとうございました。
ももすけ
こちらの内容は、2012/05/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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