ペット不可物件にてペット飼育や敷金でまかなえない修繕費…物件解体したが訴訟可能？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

　住宅として使用しないのであれば、訴訟の意味がないと思います。更地にしたのであれば、裁判になった時に何の損害を賠償するのか争点が消えるのではないでしょうか。
　写真を撮っていたことで、解体前であれば住宅として使用できるので、東京ルールを参考に経年劣化や通常損耗を控除した特別損耗分について、敷金で賄えない金額を工事費用の見積りを複数とり、最も低い金額の見積りであることを証明することで、裁判官の判断を仰ぐことになると思われます。
　しかし、今回のケースでは建物の築年数が32年経過し解体されているので、敷金で精算する部分が無くなっています。賃借人から特別損耗分が無い状態なので、敷金の全額返還を求められるかもしれないと判断します。また、賃貸人の修繕義務を履行していなかったのであれば、賃借人が賃貸条件を不利な条件にされていたとすると、敷金だけでなく利用できなかった賃料部分の返還も求められる可能性があると思います。
　賃貸人に過失が全くなく、一方的に損害を受けたのであれば、賃借人に資力があれば裁判で回収することも方法の一つです。過失を相殺したとしても、更地になっていれば原状回復(特別損耗の賠償)が必要なく、敷金と過払い分の賃料(利用できなかった部分について)の請求を賃借人が賃貸人に起こす可能性もあるのではないでしょうか。

ご自身で証拠隠滅してしまったのですか?
写真があったとしても、それと照らし合わせる原物がなければ、
その写真が証拠にはなりません。

残念ながら、訴訟は不可能でしょう。

訴訟は可能ですが、解体事由が老朽化に伴うものでは無く、賃借人
責任の修繕費用100万円が原因という証拠を充分準備した上で、訴
訟を起こさなければ、まさしく藪蛇です。


以下のご返答は、少なくとも解体事由が老朽化に伴うものでは無い
という客観的な証拠を準備できたものとして記載させて頂いており
ます。


まず、賃借人からの修繕要望に応えていなかった事が本当だとすれ
ば、賃借人が勝手に取り換えた設備が既存設備のグレードに大差が
無い場合は、該当設備の取替に関する修繕費請求は認められないと
予想します。


家主が滞納者の部屋の鍵を勝手に変えたような場合は、法的手続き
を踏まずに、勝手に自分で行った不当行為、つまり自力救済として
家主が賠償責任を負いますが、今回のようなケースで、入居者が、
「過去にも修繕を要求したが応えてもらえなかった。また、継続し
て居住する上で、必要不可欠な修繕だった。」と主張すれば自力救
済の例外に該当すると判断されてしまうと思われます。


質問者様もご存知かと思いますが、法律は賃借人有利にできています。
また、消費者保護法適用後の判決を見ると、ますます賃借人有利に傾
いている事は間違いありません。


以上のような観点から考えますと、結局はドアノブの穴の件とペット
による被害の合計額が16万円以下かどうかが問題になると思います。


金銭だけの問題で考えれば、正しくは「ドアノブの被害+ペット被害」
が、「16万円+訴訟費用+入居中のタイル欠損や雨漏りによる賃借人の
不利益」を上回るかどうかが、修繕費が取れるかどうかのポイントに
なると思います。


ただ、築年数を鑑みますと、どうしても老朽化も原因ではと思われる
可能性が高そうですから、現物という証拠を取り壊した後での裁判は
分が悪く、当初の文面通り藪蛇になりかねず、訴訟に踏み切るには、
リスクの方が大きいのではないかなと考えます。

追伸
大きな影響を及ぼす事は無いと思いますが、地裁レベルでは、判決が
心証に左右されがちなイメージがある為、訴訟時には証人になるであ
ろう不動産会社が借主側に立っている点もマイナス要因に感じます。