騒音や迷惑行為を繰り返す契約者に対する損害賠償請求と損害の立証方法について｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

音の問題は法的にも難しく、立証責任は貸主にこの場合あります。
その行動を機器で録画・録音する等が必要です。

非常に難しい問題ですが、入居者がうつ病であるということでしたら、損害賠償の請求はできても実際払って貰うことは難しいと思われます。
それよりも、一日も早く明け渡して貰うことが先決だと思います。
病気の本人と話しても埒があきませんので、連帯保証人と話をして見てください。
このままでは事件が起こり警察沙汰になりかねない旨、連帯保証人に説明してください。連帯保証人が身内であれは、尚更のこと退居させざるを得なくなると思われます。

ここまで来ると、やはり退去を優先して、
損害賠償請求は後順位として、
まずは正常な賃貸経営を行うことでしょう。

なぜなら、普通借家契約ですと、
契約解除と立ち退きは困難です。
さらに損害賠償請求となると、
責任能力や支払能力的に困難が予想されます。

この法的手続きで弁護士対応となりますが、
費用と時間を考えると、一般に割りに合いません。

そこで、別の選択肢としては、
入居者に立退料を払って、
合意解除で退去してもらう方法があります。

（もちろん立退料を払うのは本当に退去した後です）

心理的に強い抵抗があると思います。

しかし、費用と時間と結果を考えると、
選択肢の一つの候補になりえるのではないでしょうか。

近隣迷惑行為による損害賠償請求はかなり難しいと思います。
なぜなら、今回のケースでは問題入居者の近隣迷惑行為が他の入居者の退去原因であることの立証をし、さらに入居者が入れ替わることによって、オーナーが受けた損害額を立証しなければなりません。
つまり、問題入居者の迷惑行為⇒入居者の頻繁な入れ替わり⇒オーナーの受けた損害までが直接の因果関係で連結していなければなりません。
立証が難しいのが、入居者の退去原因の理由が、本当に近隣入居者の迷惑行為によるのかどか、ということであり、もしそうであるなら証人として出廷していただかなくてはならないでしょう。
また、入れ替わることにより募集経費や修繕費などが掛かりますが、これは賃貸人が負うべき必要経費であり借主の預かり知らぬところです。
確かに、感覚的には入れ替わりの頻度が高く感じられて、それを損害と思われるかもしれませんが、それを立証することは至難の業です。

今回のケースでは、損害を賠償させるというよりも、近隣迷惑行為（契約条項に違反⇒信頼関係の破壊）により契約を解除して、建物明渡し請求をした方が良いかと思います。

立証できれば損害賠償請求は可能だと思います。
立証方法としては、映像や音声で記録を残すとともに、入居者から事情を聴取することでしょう。
まずは証拠を集め、そのうえで契約違反による契約解除及び明渡請求を行うことになります。
また、部屋をのぞくことや車・敷地を汚すことは警察に通報すべき事柄です。躊躇せず毅然とした対応をなさってください。

視点を変えたアドバイスをさせていただきます。

オーナー様の最終的な目的は、この入居者が原因で赤字経営になってしまっているアパートを、通常の経営に戻したいということだと思います。
当然それが前提で①や②のご質問にもなっていると思いますが、正直「～請求」出来たとしても、「～立証」出来たとしても、実際に支払ってもらえるかは別問題ですし、同じ状態が続く可能性もあります。

それよりも、出来る限り早くその方に出て行ってもらう方法を模索すべきかと思います。
その方の内容（いわゆる入居申込書に記入されたすべての内容）及び、賃貸借契約契約内容（契約書記載事項）が、わかりませんのでこの場ではアドバイスできませんが、下記、具体的にこの後、取るべき行動として示しておきます。

Ⅰ、不動産管理会社（入居者管理）をおこなっている業者を、ネットや人に聞くなどして選んで、訪問して、今回の件を話してみてください。（※当然話は聞いてくれますが、無料で何かをやってくれるわけは無く、かといってこのトラブルのみを「いくらか」で請け負ってくれることもありません）

Ⅱ、交換条件をその業者に提示してみてください。
もっとも有効なのは、管理（入居者管理委託）です。不動産会社の一般的ないわゆる「管理」のことです。（※文章を見るに、オーナー様は不動産会社に管理は頼まず自主管理をされているのだと思います）
「この入居者を退去させた後は、この物件を御社に任せる（管理させる）」という交換条件にて、不動産会社を動かすことは可能です。それで話がつけば、後はプロに任せましょう。

確かに不動産会社に管理を任せるには月々管理料が発生して、利益が減ることになりますし、それを嫌って、自主管理にこだわるオーナー様もたくさんおられます。
しかし、不動産会社に管理をたのむというのは「何か難しい問題が発生した場合の保険」の側面もあるのです。
今回の場合も、元々頼んでいれば、その業者が最初から何がしかの手は打っていたはずですから。
但し、そういったものも含め、自主管理を選んでいるオーナー様もいるでしょうし、そこは各オーナー様のご判断になりますが・・・。

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以上、「質問」の回答とは異なりますが、ご参考ください。