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家賃滞納している入居者が床の補修を要求、リフォームしないで退去してもらえるでしょうか?

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:ごまさん
  • 相談日時:2020/10/30(地域:東京都)
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気になった! 795
父から相続した鉄筋アパートの1階に住む借主が度々家賃滞納し、督促をしては支払いを繰り返し、現在は2ヶ月分滞納状態ですが毎月支払いはあります。

6年前から不動産業者と借主が滞納について揉めて取引を解除されて以来、契約更新手続きも出来ず、敷金ももらってません。

建物の老朽化により売却を考えており、数年後には退去してもらう様に話してあります。
今回、部屋の老朽化により、床の補修などを要求されました。

売却をする予定なので、今後大規模リフォームはしない旨、家賃滞納と契約更新もしてないため、退去して欲しい旨を書面にて渡しました。

不動産売却が具体化する前に、リフォームしないで退去してもらえるでしょうか?
退去してもらえるなら、家賃滞納分と敷金未納分は諦めて、引越し代を支払っても良いと考えてます。
こちらの内容は、2020/10/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社ハウスマ
回答日時:2020/10/30

はじめまして。
株式会社ハウスマ駒込店と申します。

ご質問について回答させていただきます。
借主様が要求している「部屋の老朽化により、床の補修…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/10/30

民法第606条第1項により賃貸人(あなた)は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務があります。しかし、現在滞納家賃が残っている状態を繰り返しているわけで、あなたと賃借人の信頼関係は破壊されていると言えると考えられますので、あなたが床の修理などをしたところでその信頼関係が修復されるわけでもなく、現在の状態では滞納が解消される見込みもないので、すぐに直すことはせず、法的に退去を求めた方が良いのではないでしょうか?

出来れば、すぐにでも家賃滞納を繰り返していることを理由に契約解除を通知し、部屋の明け渡しと損害賠償を請求してください。
もしかすると、賃借人が勝手に修繕を行い直したから滞納家賃は相殺されたと言い出すかもしれないので、とりあえず修繕のかかる費用を算出し把握しておき、淡々と退去に向けて手続きを進め、相殺を主張された場合でも契約解除できるようにしておくことです。

どの様な通知もできるだけ証拠として残すように内容証明郵便でおこない、退去に関しても合意を得られない場合は速やかに訴訟を提起するようにしましょう。

【お礼】
的確なご回答有り難うございました。
とりあえず内容証明郵便を送って、借主の今後の出方を見て対応してみます。
ごま
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【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2020/10/31

賃料の滞納が2か月分どまりですと,契約解除まではなかなか厳しいように思います。

更新料は,法定更新の場合でも支払義務があると契約書に明記してあれば請求権があり,賃料とあわせて滞納といえると思いますが,契約書にそこまで明記していないと厳しいです。

床の補修の必要性が具体的に分かりませんが,住む上で支障となる程度のものであれば,一般論としては賃貸人に修繕義務があります。ただ古くなったというだけでは,リフォームの義務はありません。

一般に,賃貸人には大規模リフォームをするまでの義務はありませんが,賃借人が住める状態に保つための修繕は必要というイメージです。

法的には,現状で契約を解除し退去を強制するまでのことは難しそうです。

もちろん,賃借人が交渉に応じる場合には,引っ越し代を出すかわりに滞納家賃は免除して賃貸借契約を合意解除することは可能です。

現実的には,最低限の補修は行った上で,賃料滞納額が増えるのを待ち,増えたところで契約解除→明渡し請求というのが良いのではないかと思います。

【お礼】
ご回答ありがとうございました。
法的にはやはり難しいのですね。弁護士の方の意見が聞けて勉強になりました。
生活に支障をきたす程であれば補修を検討すると伝えてあるので、まずは床の状態を見て判断したいと思います。
退去については示談交渉になると言う事ですね。
頑張ってみます。
ごま
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【回答会社】
弁護士
あさがお法律事務所
回答日時:2020/10/31

退去の問題とリフォームは別個にとらえてください。

1 賃貸借人として、経年劣化による使用に必要な修繕は必要です。
これは、経年劣化分は賃料に含まれており、家主側が修理すべきとされていること、賃貸人は利用に問題ないものを貸す義務があることからです。

ですので、相手の過失などで壊れた部分は費用請求できますが、そうでなければ家主の負担で修理が必要です。

2 退去ですが、債務不履行の場合でも、信頼関係を破壊する事情がない限り、契約解除は認められないとされています。
そして、賃料の未払いについては、だいたい3カ月くらいが目安と言われております。
2カ月でも他にもトラブルがあるとか事情によっては、複数の問題を合わせて解除できることもあります。
本件では、そのあたりがわかりませんが、2カ月の遅延だけでは難しいでしょう。

【お礼】
ご回答有り難うございました。
床の補修については、生活に支障をきたす範囲かどうか判断をして検討するとは文面にて伝えてありますので、
退去については法的には難しいとの事なので、示談交渉してみます。
ごま
こちらの内容は、2020/10/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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