敷金精算にて敷金では相殺できないほどの原状回復！だが賃借人が敷金全額返金を求め…｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

退去時の原状回復費用の負担金に関してはすべて立会時に故意、
過失を認めてもらい、請求しなければなりません。
その際、双方が写真を撮ることをお勧めします。
ましてや、法的手段の準備をしているのであれば
立会い後に確認して、請求しても法的には負ける結果となるでしょう。 今後の参考にしていただきたいのですが、
立会時にしっかりと双方確認した上でですが、
洗濯機・冷蔵庫の焼け跡以外は故意・過失箇所として
請求してよいと思われます。
法的手段をとったとしても、いくらか減額されるでしょうが、
全額返還はしなくてよいと思います。 今後は立会時にお話されるのが良いと思われます。
自然損耗や経年劣化部分以外はきちんと
退去立会時にチェックする事をお勧めいたします。

まず、上記内容のうち相殺できるものはあるかと思います。 ・　子供の落書き、新品ユニットバスのゴムの部分については、
　　経年変化・自然損耗を考慮した上で、費用請求。 ・　壁クロス等問わず室内クリーニング費用。
　　（特約あればなお良い。） ・　灯油タンク等の残置物処理費用。 ・　玄関ポスト破損、柱のビス、床面引きずった跡については、
　　本人が認めれば、請求可能。 以上が、例外もありますが、請求可能かと思います。
が、今回の入居者の方の対応を察するに、
敷金を超えての支払いはして頂け無いかと思います。 次に、相手方が敷金全額返還の要求が通るとしたら、
話し合いで大家様がこれ以上かかわりたくないと思って
返還されるか、少額訴訟等で、法的に訴えられ、
全面敗訴以外はありませんので、話し合いが平行線のままのようでしたら、
相手の出方を待ってからで良いかと思います。
仮に裁判所から公示送達がくれば、期日までに異議を申し立ててください。 最後に、退去後の写真を撮られているとのことですが、
これに関しては、入居前の写真が無いと証拠としては不十分です。 今後は、入居前に写真又は入居者立会いの上、
入居前の居室内チェックシートを残されることをお勧めします。

現在東京都では敷金返還に関する事を契約時に
取り決めするようになっております。
その際、通常の使用で汚れてしまったクロス等は
貸主様のご負担となります。（冷蔵庫裏等の汚れなど）
借主が壊してしまったものに関しては、
その部分は借主様のご負担になるのが一般的だと思います。
また、取り決めがあれば、ルームクリーニング費用も
借主のご負担とできます。
確かに貸主様のご負担が増えているのが現状です。

「原状回復」の費用負担についてですが、その地域にもよりますが、
一般的に国土交通省住宅局が示した
「原状回復にかかるガイドライン」がバイブルのようになってきています。
これは、賃貸住宅標準契約書、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、
妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして
平成10年3月に取りまとめたもので、平成16年2月には、
裁判事例の追加などの改訂を行っています。
このガイドラインには、負担責任や修復の単位・経年劣化等、
かなり細かく記載されております。
（詳細につきましては、インターネットで検索して下さい）

基本的には「経年変化や通常損耗に対する修繕は貸主負担」
「借主の故意・過失、善管注意義務違反、
その他通常の使用を超えるような使用による損耗等は借主負担」と
いうことになりますので、ご質問の中には借主負担と思われるものも存在し、
敷金全額返還とはいかないように思えます。

＜現状を見ていないので何とも言えませんが、
文中からだけでガイドラインと照らし合わせると次の通りです＞

・冷蔵庫の背面焼け⇒貸主負担
・柱にビス⇒借主負担
・子供の落書き⇒借主負担
・ＵＢのゴム汚れ⇒借主負担
・床リノニュームの剥がれ⇒借主負担
・ポストの破損⇒借主の故意・過失なら借主負担
・壁クロスの剥がれ⇒自然損耗なら貸主負担
・壁クロスのクリーニング⇒特約のない場合は貸主負担
・灯油タンクの残置⇒借主負担

また、このガイドラインは、あくまでガイドラインに過ぎず
（強制するものではなく）、原状回復の内容・方法等については、
契約内容、使用の状況等によって、個別に判断されます。
従いまして、まず契約書をよく見てください。
そこに「特約（例えば、クリーニング費用は借主負担、等）」が
有る場合、何でもという訳にはいきませんが、
ある程度は契約内容が優先されます。

最後に明渡立会ですが、その際にお互いが汚損・破損・損耗を
確認しておいた方が良いのは当然ですが
（後になって、そのキズは無かった、等）、
今からでも写真等を提示し主張すべきだと思います
（裁判になった場合でも、住んでいる時のキズか退去後のキズかは
客観的に判断されます）。
上記のことを理解していれば、「法」に訴えられても怖くはないように思えます。

端的に申しますと、賃借人の故意または過失による損傷については、
修繕費用を請求できます。 今回の場合ですと、壁クロスや床材や玄関ポストの修繕費は
請求できるとお考えください。 但し、洗濯機や冷蔵庫が置いてあった場所のクロスが
黒く焼けているという件は、故意・過失には
あたりませんので、詳しくはお住まいの都道府県庁で
修理負担のガイドライン等があると思いますのでご参照くださいませ。

「法的手段」をタテにご相談者を威圧している感があります。
逆もしかりでいっそうのこと、法的手段にしてくれとなげるのはいかがでしょう？ おそらく、10万円を考えると法的手続はやるだけ無駄に気が付きます。 言っているだけで実行はしないかと思慮します。
（当方はよくそのように伝え、法的手続きになったことはありません） なので、故意・過失に関しては堂々と請求してください。