賃借人の善管注意義務違反、故意過失があった場合でも経年劣化が考慮されるのか？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

躯体などの自然損耗すると考えられていないものが、賃借人の故意または過失により損傷した場合は、経年劣化は基本的に考慮しません。

入居者の過失で家が損傷したことを立証する必要もあるので、その証拠を集めてから行動を起こす必要があります。
それと、貸したときにはそのような状態でなかったことも立証する必要もあります。

国土交通省のガイドラインの考え方を簡単に説明すると、
①時間が経てば自然に劣化してゆく「経年劣化」＝賃貸人負担
②賃借人が普通に使用していれば自然に損耗してゆく「通常損耗」＝賃貸人負担
となりますが、
③賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えた使用による損耗等、賃借人の責めに帰すべき理由により生じた損害は、賃借人負担と説明されております。
通常の原状回復の現場では、問題となっている部分の経年劣化及び通常損耗を考慮して賃借人負担を計算致しますが、今回ご相談のケースでは、内容を拝見する限りでは、悪質な善管注意義務違反を問える内容ではないかと思われます。
築年数の古い建物でも、借り受けた時点ではそれなりに入居可能な状態に整備されてあったと仮定するならば、２０年経過していても通常に使用していればゴミ屋敷のようにはなりません。また、シロアリで柱が朽ち、傾いている状態になるまで貸主に連絡をせず放置し、貸主の財産に重大な損害を与えていること、また、「バスタブが割れ、水もお湯も出ず‥」とありますが、いつから出ないのか文章からは判断できませんが、場合によっては給排水管も損害を受けている可能性もあります。
善管注意義務とは、「善良なる管理者の注意義務」と言う意味であり、賃貸借契約の借主は契約により借り受けた家（部屋及び設備等）を使用する権利を得ますが、同時に善良なる管理者として注意し使用する義務を負います。借り受けた室内に貸主が（契約で定められた特別な事情がある場合を除く）勝手に入ることもできませんので、賃貸物件内で起きた異常事態は放置せず速やかに貸主に通知せなばなりません。特にシロアリ被害のような貸主が財産を失いかねない重大な事態には借主は速やかに貸主に通知するべきです。
以上のことから今回ご相談のケースで記載されている内容のみで判断をするならば、ゴミは残置物撤去費用として全額借主に請求致します。バスタブの割れ、給水設備不良、給排水管の点検（場合によっては交換費用）は専門業者に見積もり依頼をし、ガイドラインに記載されている「日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損」に該当すると判断し、負担割合を協議し借主に一部負担金を求めます。シロアリ被害については善管注意義務違反としてやはり建物の現状回復工事費用の一部負担金を求めます。
最後になりましたが退去日までの家賃免除はお断りさせて戴くでしょう。

本件は建物そのものに損害が発生しているようですので、契約違反による損害賠償請求という考え方になると思います。
解約精算ではなく、修繕にまつわる費用を損害賠償として全額請求なさるべきでしょう。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

過失部分の請求になるとは思いますが各所判断していくことになると思います。