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退去立合いの際に不動産会社が入居者の故意過失による破損汚損を見落とした?損害賠償請求はできるのか

退去立合いの際に不動産会社が入居者の故意過失による破損汚損を見落とした?損害賠償請求はできるのか

解決済み 回答数:6件
  • 質問者:アキラさん
  • 相談日時:2019/01/08(地域:東京都)
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気になった! 794
管理会社の管理委託契約違反もしくは不法行為による原状回復工事代金の損害賠償請求を管理会社に対してできるかどうかの質問になります。よろしくお願いいたします。

経緯を申しますと、
現在所有している賃貸マンションの退去が発生し、管理会社が退去立会いを行った後に、管理会社担当者から、『退去立会い時間が冬場の夕方で室内が暗くスマホの照明しかなかったので、後日明るい時間に改めて室内をチェックしてから退去者に対して原状回復費用を請求します。』という連絡がありました。

管理委託契約書には解約清算業務として退去立会いをする事が明記されているにも関わらず、前回の退去時に立会いをしていない事が発覚し、原状回復費用について退去者と揉めた経緯があった事から、管理会社担当者は今回は退去立会いを行いますと言って入居者と日時調整して夕方に立会いをしたようです。

数日後、管理会社から入居者へ請求する原状回復工事の見積もりが来た後に、自分で退去後の室内をチェックしに行ったところ、明らかに入居者の過失と思われる設備の破損が複数箇所あり、その項目が見積もりにも入って無く、その事についての説明も管理会社からはありませんでした。

管理会社に突っ込んで聞いたところ、やはりこちらが主張している事について把握していなかったようでした。

数日後、退去後の部屋を管理会社の担当者とチェックして、明らかに入居者の故意過失による破損汚損だろう箇所を指摘したのですが、今回の退去者が入居した時の室内写真がない為、今回の退去者が破損したかどうか判らなく、管理会社としてコンプライアンス違反になるので退去者には請求できないとの主張がありました。(本物件は、今年の初旬にオーナーチェンジで購入したもので、今年の夏頃に今の管理会社に管理変更しました。)
しかしながら、現状の設備の汚損破損状況で当時募集できた状況ではない事は明らかですし、管理会社に対してこの状況で募集して決まりますか?といっても黙っているだけで話が前に進みませんでした。

私は、単純に管理会社担当者の見落としだと思っており、そもそも、冬場の夕方に立会いをすることは事前に判っていた事なので、昼間の明るい時間に調整が出来ないのであれば、照明器具を持参し室内を明るくした上で退去立会いを行う事が必要であり、この状況で退去立会いをしたとは言えず、管理委託契約違反(債務不履行)ではないのか?

きちんと退去立会いをして、その場で退去者に対して設備の汚損破損箇所を指摘していれば全額では無いにしろ回収出来たのでは無いのか?

退去者の故意過失では無いのに退去者に請求して欲しいと言っているなら管理会社としてコンプライアンス違反を主張するのは理解できるが、退去者の故意過失なのかすら明確になってない状況でコンプライアンス違反を主張してくるのはおかしいのでは?と思っています。


以上のことから、
退去立会いを行う契約になっているにも関わらず、退去立会いをしたとは言えない事を理由に、管理会社に対して債務不履行による損害賠償請求を行うか、
きちんと退去立会いを行なっていなかった為に入居者の故意過失箇所をその場で明確に出来ず、また未だに明確になっていない状況にも関わらず、明確にする努力もせずに、退去者に対して請求すらしない管理会社に対して、不法行為による損害賠償請求を行ないたいと思っているのですが、現実的にいかがでしょうか?

損害の立証が出来なければ裁判は出来ないと思いますが、全額では無いにしろ、半分位は管理会社に負担させたいので、ダメ元でも損害賠償請求を行なって和解に持ち込めればと思っています。

お忙しいところ申し訳ありませんが、
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【回答会社】
弁護士
赤坂見附法律事務所 弁護士 水田匡之
回答日時:2019/01/08

破損汚損の状況次第でもありますが、可能な範囲でご質問にお答えします。
なお、細かい点ですが、本件は不法行為ではなく、契約責任(債務不履行)です。

注意する必…

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【お礼】
水田様

新年早々お忙しい中、コメントいただきありがとうございます。

入居時の写真が無いという今の状況だと現実的には難しそうですね。

入居時の室内写真を保管している管理会社は意外と少ないと感じていますが、

入居時立会い、退去立会いをしっかりと出来る管理会社を探して

早々に管理会社変更を検討します。

ありがとうございました。

アキラ
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産アドバイザー
丸山 孝樹
回答日時:2019/01/08

最後は交渉なので、ダメ元で管理会社に請求しては如何でしょうか。
事実、管理会社の落ち度も認められるため、それを理由にお話を進めてみてください。

参考URL:http://maruyama-res-office.jp/
【コメント】
ありがとうございます。

ダメ元で交渉してみます。
アキラ
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/01/08

実務を行っている立場から申し上げますと、物件が昨年にオーナーチェンジで購入したものと言うことですので、簡単には白黒付かないのではないかと思われます。

今回の場合は、オーナーチェンジで途中からの管理であるため、入居者以外はもとの状態が分からないわけですから、入居者が「もとから壊れていた」とすれば責任を追求しようがありません。あなたがいくら、壊れていたわけがないといっても、それを立証できなければ請求は出来ないです。

管理会社については、管理契約がどこまで行うことになっているのかによっても責任の重さが変わります。退去立会は、管理契約になくても無償で行っているところもあり、その様な場合は全ての責任を管理会社に取らせるのは無理があります。当然ですが、契約にあったり、有償の場合はその責任が重くなるので、ある程度は責任を取るよう求める事ができます。

問題なのは、管理会社がコンプライアンス違反だと言っていることです。何がコンプライアンス違反になるのか全くわかりません。私には担当者がその場しのぎの言い訳をしたようにしか思えないので、管理会社の責任者に説明を求めるとよいでしょう。

さて、実際に解決方法ですが、先ずは国交省のガイドラインに則って賃借人に原状回復を求める範囲を再確認し、改めて賃借人にあなたが不足があったとして請求することです。ご承知かと思いますが、ガイドライン上でも明らかに賃借人の負担である必要がありますので、私的な考えでは請求しないようにしてください。

管理会社に責任を求めるには、管理会社に過失があり、その過失であなたが実際に損害を負わないといけません。例えばですが、管理会社は請求できないのならば、賃借人から払ってもらった費用であなたが負担すべき分を除いて現状回復してくれとあなたが管理会社に請求して、それで管理会社が原状回復が出来れば、それ以上の請求は出来ません。

管理会社の変更をお考えのようですが、一般的な会社はどこも同じようなものですので、営業トークに騙されずに、実際の契約内容で見るとよいです。
「不動産会社として50年以上の実績があり、女性スタッフの決め細やかなサービスで・・・」などといっている会社が認知症になったオーナーの物件を勝手に売ろうとしたり、「新設丁寧、迅速な対応」が売りの会社が半年もしないうちに「何もしない」会社になったり、「原状回復を安くできます!」という会社が手抜き工事で建物をボロボロにしていたり・・・それと、大爆発した会社も評判は悪くはなかったのです。イメージには囚われないで考えてください。




【コメント】
ありがとうございます。

相談文に記したのですが、管理契約書には退去立会をすることが明記されているので、
管理契約の債務不履行なのでは?と思った次第です。

コンプライアンズ違反については、管理会社担当者と現地で話した時に言われたので
全く意味が解りませんと言ったのですが、会社に持ち帰り、後日担当から改めてメールが来た中にも同様の事が書いてありました。
私も意味不明です。

ガイドラインについては、仰るとおり、ガイドラインに則った費用請求という認識でおります。

実務を行われているお立場からのアドバイスをいただきありがとうございました。
管理会社選定は気を付けます。
アキラ
【コメント】
詭弁と言われるかもしれませんが、契約に立会いをするとあるだけならば、「原状回復の範囲を確認するとはなっていない」とされることがあります。これはある会社が実際に言った言い訳です。

株式会社三野 北前店
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【回答会社】
不動産アドバイザー
小澤 慎太郎
回答日時:2019/01/09

前入居者の入居期間がどれくらいなのかにもよるのかもしません。
物には償却年数と言うものが決まっています。
そして、通常使用でもある程ので損傷は覚悟すべきです。
しかし、あまりにも酷い場合は修繕費用を頂いてもいいとも思います。
ですので、オーナーさんがお気づきになった損傷は、その管理会社さんにとって通常使用による損傷だと思わたのかも知れません。
管理会社さんを変えるのは簡単ですが、またゼロから新しい管理会社さんとの信頼関係を築き上げる事を考えると、まずは現管理会社さんと密にコミュニケーションを取ってみて、気に入らなかったら、損害賠償請求などせずに管理会社さんを変えた方がいいと思います。

【コメント】
ありがとうございます。

入居年数は1年3か月程度です。

明らかに通常損耗や経年劣化ではない状態で、酷い状態です。

確かに管理会社が通常損耗だと判断したのかもしれませんが、

その判断が明らかに間違ったものであった場合には

大家は泣き寝入りするしかないということですか?


損害賠償するかはまだわかりませんが、

する場合には、管理変更後にするつもりです。

アドバイズありがとうございました。
アキラ
【コメント】
言葉が足りなくてすいません。
泣き寝入りするしか無いという意味ではありません。
おそらくですが、オーナーさんと管理会社さんとの間で見解の相違があるので揉めているのでは思います。
その相違点を管理会社さんと話し合いでまずは解決をすべきだと思います。
お金の話はその後です。
初めから損害賠償請求をするのはちょっと行き過ぎな気がします。
小澤 慎太郎
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2019/01/09

まずはお客様が国交省のガイドラインに則り、仮の解約精算書をご作成になり、管理会社にご提示なさってはみてはいかがでしょうか。
そのうえで管理会社から誠意ある対応があれば和解という手もありますが、そうでなければ法的に手続きなさることもやむを得ないと思います。
しかしながら、法的手続きの場合は管理業務が滞る恐れもありますので、新管理会社の目処をつけたうえで進めていく必要があると思います。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
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【回答会社】
不動産会社
株式会社タキタ産業
回答日時:2019/01/10

退去時の見落としというのは意外に多く特に夕方でなくても電気の付いていない部屋では見落すことも少なくないと思います。
その為に立ち合いは出来るだけ昼間に行う事と時間に余裕を持つという事が大切です。
どちらかが時間的余裕がない場合は見落すことが増えてきます。
今回の件では 
入居者されていた方過失でなったものかという点ですが入居時の写真が無いため以前からあったという答えも想定されますしその場合は以前の管理会社やオーナー様にも確認する作業が出てきます。 その時点でどこまで確認できるかは不明です。 特に以前の管理会社は他社に変更になった物件という事できちんと答えてくれない場合もあります。
ただ一つだけ言えるのは損耗具合がどのようなものかはわからないのでその点はご了承いただくとして、現在の管理会社が設備の汚損破損状況を立ち合いで把握できていなかったという事実からきちんと立ち合いを出来ていなかったという部分だと思います。
立会時に確認できていれば入居者に確認も出来ていたのでその時点で入居者が自己の責任あるいは以前からあった損耗と答えることが出来たと考えます。
契約不履行で裁判という事も可能ですが、たびたび立ち合いがきちんと出来ないのであれば管理会社の変更あるいは今回の事できちんと今後どのように退去の立ち合いをしてもらうかを明確化していいただく話し合いの方がよい結果につながるのではないかと思います。

こちらの内容は、2019/01/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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