借主の要望で設備追加対応していたのに2ヶ月で解約に…早すぎる退去に原状復帰はどうなる?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

←不動産賃貸経営博士
>
>退去・敷金トラブル>
借主の要望で設備追加対応していたのに2ヶ月で解約に…早すぎる退去に原状復帰はどうなる?

借主の要望で設備追加対応していたのに2ヶ月で解約に…早すぎる退去に原状復帰はどうなる?

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:ヨシさん
  • 相談日時:2019/04/05(地域:埼玉県)
line
気になった! 769
乱文で読みにくいかと思いますが、よろしくお願いします。


当方、貸家を所有しており、数か月前に不動産屋を通じ借主が決まりました。

決まるまでの経緯は


借主が現地を見て、エアコンの移設と調理器具を新調してくれれば借りるという条件で、入居申込書にも備考として記載されており、その通りの要望には応えました。

その他は現状を見ての指摘等は何もありませんでした。

しかし、入居された後になり、カーテンレールの新調、ドアの撤去、アンテナ工事、照明器具(借主が買ってきたもの)の取付等、アレコレと注文が来て、その都度対応をいたしましたが、借りて1か月半ほどで途中解約の申し入れが不動産屋にあったそうです。


住宅賃貸借契約書には不動産屋の名前が管理業者となっております。重要事項説明書には途中解約は借主は貸主に対し少なくとも2か月前に申し入れを行う事により解約できると記載されています。

しかし、不動産屋から当方へ連絡があったのは退去日(借主の退去希望日)の2か月を切っておりました。

このような場合、借主は解約手続きや解約申込み等を不動産屋へ行う事はないのでしょうか?

解約手続き書の様なものは不要なのでしょうか?

また申し出があった日にちから2か月以内で退去されたわけですが、2か月分の家賃は発生しないのでしょうか?

(60日前に申し出の必要があるのに40日で退去された場合の残りの20日分の家賃はどうなるのでしょうか?)


また、重要事項説明書の設備に関してもエアコンの台数、TVアンテナの部分は何も記載されておりません。こちらはあくまでも現状貸しの認識でおりました。

この場合のカーテンレールや扉の撤去、借主が購入してきた照明器具の設置、TVアンテナの費用は貸主が持つのでしょうか?


現状復帰についても、借りる条件としてのエアコンの移設がありましたが、当方は元あった場所へ設置し直したいのですが、それは現状復帰にあたりますでしょうか?



また、退去される理由がご近所とのトラブルの為怖くて退去希望と聞きました。

借主が入居前の引越中(まだ契約開始日前)に近所の方(恐らくトラブルになった方)から嫌味の様な事を言われたと入居前の工事(大家として洗面台を新しくしたり、水栓を新しくしたりの工事)中に借主から言われ、道路に面する窓に格子を付けてほしい、外部へセンサーライトが欲しい等の要望は防犯措置として行いましたが、こちらの費用は大家持ちとなるのでしょうか?


管理会社として名前を載せている不動産屋は何も対応しておりません。


また、既に退去日を過ぎているのですが、少量の残留物があり、鍵の返却も無し、契約書にも記載されている退去時クリーニングも行った形跡も報告もありません。

この場合の退去日を過ぎての明け渡しが済んでいると当方には認識出来ないのですがその分の家賃を求める事は出来ますでしょうか?


一番は入居前から嫌味を言う近所の方、入居後にも警察騒ぎになったそうです。

その方が原因で解約となれば、貸主として近所の方への損害賠償請求は出来るでしょうか?


解りにくい質問ばかりで誠に申し訳ございません。

当方も今回の借主の方に長く住んでいただきたく、洗面台の更新や水栓の更新を行いましたが、あまりにも短期間過ぎ敷金も家賃と相殺で一銭も手元に入っていないので困っております。

また敷金に関しても、退去後1か月半以内での返却、公共料金の支払が済んだのちの返却と書いてありましたが、借主が敷金返却を求めてきた事とあまりの急転回だった為、相殺という形にしてしましました。


今後の為にも皆さまのお知恵を貸して下さい。お願いします。

こちらの内容は、2019/04/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/04/06

管理会社は何をしているのでしょうか?

その様な要望が多い場合は、契約で短期で解約する場合の解約金を決めておくものです。管理会社がまるで素人のような対処なので、読んでいてイ…

続きを読む
【お礼】
回答ありがとうございます。
以前からこの不動産屋=管理会社と契約書はなっておりますが、管理費については特に請求や取極めがないので、媒介契約のみという事になるのでしょうか?
しかし、それならば管理会社の所は空欄になると思うのですが・・・

また60日前に申し入れの日にちも書面での提出を求めましたが、不動産屋が解約申し入れ日を把握しておらず、借主が退去日として指定してきた日が60日以上になるような回答をしていました。
上記に関しては借主の発言によって60日未満だという事を借主も認めております。

しかし、重要事項説明の時、契約の時に大家は立ち合いを一切する事がありませんでした。
「大丈夫です」の一言で最後にこちらの判を不動産屋が押し完成した形の契約書が送られてきただけで、途中解約についても借主は30日前と説明されたそうですが、契約書は60日と言う事は立ち合いで合意をしていただきましたが、60日分に満たない清算に関してもまだ完了しておりません。

ここで追記質問になってしまいますが、
解約申し入れ時に60日分の家賃を支払う事で解約が成立するのか
解約申し入れ後に家賃を納めていく事で解約が成立するのか
という事です。

不動産屋に聞いたところ、鍵を返せば60日に満たない分等の細かい事はなく、鍵を返せば終わりとの事でした。

この様な不動産屋が不動産協会の○○マークみたいなところに登録し、営業している実情にガッカリしました。

前回も契約書の不備(更新時に保証人欄が空欄になった契約書)が更新後に説明もなく送られて来てトラブルになった為、早くこの不動産屋と縁を切りたいです。

ご回答ありがとうございました。
ヨシ
【コメント】
月々の管理料をお支払になっていないのでしたら、管理委託はしていないということです。一般的には自主管理物件とされています。単に仲介(媒介)したのみであるのならば、不動産会社が何もしなくても仕方がないのです。

自主管理物件の問題は、契約書の内容が古かったリ、(重要なことが)抜けていたり、間違っている場合もあり、最前線のプロが作成する契約書とは異なることが多いです。特に、どんな物件でも紹介するいわゆる「駅前チェーン店」などの場合は、不動産会社と言っても担当者は経験の浅いスタッフが多く、チェック機能もないようなところもあるので契約書に限らず、全てのおいて稚拙な対応しか出来ないことがあります。

契約の解除については契約書の記載内容に則ることは前回回答したとおりですが、入居者からの契約解除の申入れについての記載は契約書にないでしょうか?無い場合でも、契約の解除については書面(解約申入れ書等)で受付けるのが(真っ当な不動産会社の)常識です。これによって解約申入れの日が把握できないといった馬鹿げたことは無いはずなのです。請求については、不動産会社がどう説明したのかは関係なく、契約書に則って請求は出来ます。
考え方ですが、契約の解除に日が足らない場合は、その分の費用を差し入れることで解除が出来ると考えます。例で説明すると、退去解約の60日以上前に申し入れる必要があるのに、3月1日に申入れをして4月10日に退去解約をしたい場合は、残りの19日分の家賃相当額を支払うことで、4月10日に解約できるとするのです。

鍵を返せば終わりと言えば終わりですが・・・それでは契約では無いですね。。。

不動産会社は、実にピンキリです。いまだに講習会で宅建士免許をもらった人が生きていて会社をやっていますし、バブル前に緩い試験の時代の人がまだまだ幅を利かせています。したがって、同じ不動産屋でも能力が極端に違うのが当たり前になっています。

管理会社を選ぶのは、賃貸不動産経営管理士などの資格だけを見ず、どう管理するのかをよく確かめて選んでください。
株式会社三野 北前店
【お礼】
再度ご回答ありがとうございます。
・契約書には、管理会社に該当不動産屋の名前が入っている
・重要事項説明には媒介で管理会社の欄が空欄
となっていました。

この辺りが不動産屋の逃げ道だったのかな?と思っております。
当方にも管理や内容についての説明もありませんでした。

解約日についても、申し入れ日をこちらに書面で送ってほしいと何度もお願いしても最後まで「そういった書類は普通は作らない」の一点張りでした。

不動産屋から解約前に敷金の返却するように言われ、最終月の家賃と相殺をしましたが、契約書には退去後1.5か月以内に公共料金の支払いが済んだのちに返却と記載されていました。
それでも60日を超えた分の日割り家賃等も何もなかった事にしようとされていました。

媒介業者としてそこまで(最後の退去・解約に関する事)する義務はないという事なのでしょうか・・・
更新時は更新料を取られるのに・・・

本当にご丁寧な回答ありがとうございました。
ヨシ
【コメント】
契約書に名前があっても、管理契約をされていないのでしたら管理はしていないです。不動産会社の説明不足ではありますが、一方的に悪いわけではないです。
しかしながら、本来ならば、たとえ一部屋だけであっても管理契約を結んでいる必要がありますし、それに伴って管理についての説明を不動産会社は行なうべきものです。

解約に関して書類を作らないと言うのもおかしいです。書類で解約を決めなければ、いつ解約の申し込みがあったのかが分かりません。そもそも、書類がないという時点で不動産会社としては失格です。

敷金と家賃との相殺も出来ないです。敷金は退去処理が済んだ後に余剰金を戻すべきものです。

単なる媒介業者とすると、今回のような行動でも仕方がありません。管理行為にはそれぞれ費用が発生します。それをしっかりと支払うことで、正式に管理をしてくれる会社と契約をすることです。

媒介料も、更新料も管理料とは別です。
正確には、媒介は入居の時、更新時には更新料、退去時には退去手続料、月々の入居者管理には管理料が、それぞれ別に必要です。

株式会社三野 北前店
【お礼】
ご回答ありがとうございます。
不動産屋からは管理について何の説明も受けておりませんでした。

これを機会に別の不動産屋へ切り替えます。
管理についても管理会社を検討いたします。

この度は誠にありがとうございました。
ヨシ
こちらの内容は、2019/04/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産アドバイザー
小澤 慎太郎
回答日時:2019/04/06

2ヶ月前解約予告のご契約でしたら、入居者からのそれ以内のご解約申し出でししたら2ヶ月分家賃を頂いてもいいと思います。
また、解約は口頭でするのが一般的だと思いますが、私の所では書面でも頂いています。
設備費用ですが、全額は無理ですが入居日数に応じて頂いてもいいと思います。
しかし既に敷金のご精算が済んでいる様ですので、今から入居者に清掃代やその他設備費用を請求するのは無理だと思います。
ですので上記の設備に関しては次の入居者にも使えるのでそのままにして、次の募集の際に家賃を設備に応じて現在よりも上げて募集してみてはどうでしょうか?
またご近所とのトラブルは、オーナー様がその物件に住んでいないとしても出来るだけ避けた方が良いと思いますので、様子を伺いながら注意文を郵送するぐらいにした方が良いと思います。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
設備に関しては次に入居していただける方が現れた場合に少しでも快適に住んでもらう為の大家投資として割り切ろうかと考えております。

少し、短期解約された借主の方の横柄な態度に感情的になっていましたが、専門家としてのアドバイスで少し気が楽になりました。
度を超すほどの横柄な態度を取る借主と縁が切れて良かった位に考えを変えようと思います。

途中解約について、口頭でも問題ないようですが、60日前の解約特約が付いていて、40日前の申し入れだった場合、残りの20日を先払いする事で解約が成立と考えて宜しいのでしょうか?

未だに、日割りの残金が未清算、退去時特約の借主クリーニングも行われたのか解らない為、業者からクリーニング完了報告書を求めております、借主が持っていた鍵の返却日が既に60日を超えております。
しかし、それもまだ完了したという報告すら来ておりません。

契約書には退去日までに物件の明け渡しが完了していない場合、家賃の倍額を支払うと書いてありましたが、退去日の期日がどのタイミングで確定するのかも解らない為、どうしていいか解りません。

今回の事、以前からの不信感もあったのでこの不動産屋とは縁を切りたいと思います。
回答ありがとうございました。
ヨシ
こちらの内容は、2019/04/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る

【こんな記事も読まれています】

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

関連キーワード

[不動産・法律・相続などの専門家を紹介!]
[特集]
不動産賃貸経営体験談を大家さんに語ってもらいました
自分だけの生き方を謳歌する賢者への取材対談
大家さんが注意すべき設備故障の対処法について設備メーカーが解説!

認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?

PAGE TOP