音信不通の家賃滞納者への対処!鍵交換・荷物処分はダメ?|お悩み大家さん

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音信不通の家賃滞納者への対処!鍵交換・荷物処分はダメ?

解決済み 回答数:7件
  • 質問者:ちっちさん
  • 相談日時:2016/05/09(地域:大阪府)
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気になった! 311
賃貸マンションのオーナーです。
賃借人が家賃を8ヶ月滞納しています。月末になると連絡がありいつまでに払いますとか分割で少しづつもって来て払う意思があるかのように装い8ヶ月の滞納になりました。
(この間、病気を言い訳に働けないないなどもあったり、働き始めたら毎月分プラス遅れている分を分割で払いますなど色々言い訳をして今まできました。)
さすがに堪忍袋の緒が切れて、昨日契約解除の内容証明を送りました。電話もつながらない状態で、内容証明郵便も受けっとってくれるかわかりません。
強制退去してもらおうかと思いますが、このまま本人と連絡が取れない場合勝手に部屋の鍵を変えたり部屋の物を処分するのはダメですか?
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【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2016/05/10

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

本当に滞納は腹が立ちますね。
8ヶ月は支払する事が不可能な…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
あさがお法律事務所
回答日時:2016/05/10

強制退去してもらおうかと思いますが、このまま本人と連絡が取れない場合勝手に部屋の鍵を変えたり部屋の物を処分するのはダメですか?

不法行為として損害賠償請求の対象になってしまいます。
手間はかかりますが立ち退き訴訟ということになるでしょう。

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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2016/05/10

勝手に鍵を替えたり、部屋のものを処分してはいけません。そのような行為を行うと、あなたが罪になりますし、訴えられる可能性もあります。

相手が契約解除に応じない(内容証明郵便を受け取らない場合も)場合は、契約の解除と部屋の明け渡しを求めて訴訟をするというのが正道のやり方です。この手段をとる場合は、ご自身で裁判所に行って手続きを行うか、自分では難しい場合は弁護士や司法書士などに依頼をしてください。

もちろん本人と直接話し合って出て行ってもらうのなら何の問題もありません。保証人に連絡をして協力を得るという手段もあります。

管理会社はどう言っていますか?
普通は管理会社が協力してくれると思うのですが。。。。

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【回答会社】
不動産会社
株式会社ルート・イノベーション
回答日時:2016/05/10

はじめまして。
株式会社ルート・イノベーションの山本と申します。

オーナー様のお気持ちお察し致します。

前提として、保証会社の加入もなく、連帯保証人もいない(もしくは連帯保証人としての
機能を果たしていない)という状況を想定しての回答になります。

結論から申し上げますと、勝手に部屋の鍵を変えたり部屋の物を処分するのはNGです。
明渡訴訟を提起して裁判所の債務名義をとり、強制執行として執行官に上記を行って
もらう方法が良いかと思います。
この方法ですと、(依頼される弁護士にもよりますが)弁護士費用で着手金と成功報酬
で50~60万程度費用がかかると思います。その他執行官に支払う費用等、諸々の諸経費
がかかります。期間も数カ月はかかります。
少し長い期間と費用をかけての解決にはなりますが、オーナー様の大義名分を活かした上での
方法です。

過去の判例等からも3か月以上の滞納があれば「信頼関係が破壊された」とみなされ解除
できるものと思われますが、それでもオーナー様がご自身の力で部屋の物を処分すること
は法的にNGとなってしまいます。

不法占拠者に対しても明渡訴訟を経て強制執行を行いますので、今回のケースも訴訟を提起
された方が良いかと思います。

また、今後のリスクヘッジとしては、①保証会社をつける②連帯保証人をつける(保証会社
の加入がないときは2人以上)③賃貸借契約書の約定を見直す④契約方法(普通賃貸借か定期
借家契約か)を検討する⑤入居申込の時点で、申込者と連帯保証人の面談をする等の方法を
ご提案致します。
管理会社に委託されていれば、通常管理会社が取りまとめてくれますが、③④の提案は担当者の
能力に左右されますので、オーナー様が信頼できる担当者を選ばれることをおすすめします。

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【回答会社】
弁護士
弁護士法人 星野・長塚・木川法律事務所
回答日時:2016/05/10

東京都港区の弁護士です。

勝手に処分することは自力救済の禁止として損害賠償の対象となります。

滞納が高額となっていますので,速やかに訴訟を通じて強制退去の手続きをとるべきです。

音信不通・行方不明の場合でも,訴訟を通じた強制退去が可能です。

手続は,訴訟提起して判決を得て,強制執行により明渡の実現を図ることになります。
判決取得後,滞納家賃の強制執行も可能となります。

音信不通・行方不明の案件は,裁判手続きがむしろ早く進むので,ご相談から3か月程度で終わることもあります。

典型的な滞納明渡案件ですので,弁護士費用は,着手金成功報酬込みで20万~30万程度でも可能です。

一度早めに直接弁護士に相談してみてください。

※当事務所でも家賃滞納による不動産明渡の案件を多く取り扱っております。
ご不明な点等ございましたらお気軽にメールや電話にてお問い合わせ下さい。

参考URL:http://www.chintaikeiei.com/answer/b_hoshino/
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2016/05/10

自力救済となりますのでお勧めできません。
最終的には明渡訴訟を提起のうえ強制執行をすることになります。
詳細は信頼できる弁護士にご相談なさってください。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wix.com/sankyobiru
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2016/05/24

自力救済は禁止されていますのでやめたほうが良いでしょう。
契約者と訪問して会えないのでしょうか?

強制退去は訴訟になりますのでオーナー様自身で対応されるか弁護士に相談したほうが良いでしょう。

こちらの内容は、2016/05/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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