不動産屋が怒鳴り込み！敷金返還でトラブル・・・喧嘩状態です。｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

物件の大きさ等が不明ですので、清掃費の根拠については憶測で判断いたします。了承願います。
業者が11万円の清掃費を見積もりし、その半額で完了できたのであれば、借主には得なはずです。貸主が努力し、業者の半額で抑えたので両者が喜ぶ内容です。よく努力されました。

敷金と相殺する、この表現が不適切です。敷金は預り金であり、精算方法が実費か敷引きとなります。過失を相殺するのではなく、預けた敷金で賄う内容です。修繕内容を入居期間や汚損の内容から貸主、借主の負担を明確にし、借主の負担分を敷金で修繕します。余れば返還です。不足した場合は、追加です。この業者の対応には納得できないと思います。

裁判なら、受けてみてはいかがでしょうか。業者側の清掃であれば、借主に55,000円の余分な負担を強いることになります。貸主が低価格に抑えなければ、借主に損害が発生します。裁判官は良識のある判断をすると思います。ただし、契約書や重要事項説明書で退去に伴う清掃費は、借主の負担とする旨の特約があり、借主が署名捺印している場合です。特約が無い場合、借主に請求するとしても、全額ではなく、特別損耗に該当する清掃費の請求となります。

広告費は実費であれば認められます。無論、貸主（依頼者）の承諾が前提です。

この業者が貸主が媒介契約をしていない上、借主から「敷金返還の取り立て、または回収」を業として行っている場合、弁護士法等に抵触すると思われます。

宅建程度は、単なる試験であり業界では自動車免許と同程度の扱いです。大切なのは、実務に基づいた技量です。関係者に正しい内容を説明することが求められます。契約書の内容も確認が必要ですが、借主に説明した「重要事項説明書」や誓約書等を確認してみてはいかがでしょうか。

１）清掃費については契約書に転記していない場合残念ながら請求できません。書いてなくても了承も持てれば大丈夫かもしれません。
２）現在はまだ違法ではありませんが今後仲介手数料の規定金額以上になりますので、違法になることも考えられます。あくまでも委託契約に過ぎません。
３）許されると思います。
４）出てこない場合、残念ですがまずは内容証明を発送してください。
５）あくまでも個人の経験則のことです。否定しても何も出ないし根拠もありません。気にしないでいいでしょう。
６）７）こじらせることも先方の方法としても仕方ありません。しかし、退去後の精算業務は当然行われる内容ですが、立会いを拒否される場合、内容証明を贈り期日前までに立ち会わなければ、任意で費用を計上する糸を文書にて表明するほうが楽であるような気がします。

苦労なさっているようですね。項目ごとにご回答差し上げます。

１）国土交通省のガイドラインができてから、自然損耗及び通常損耗は明確に貸主の負担となりました。ネット広告の『清掃費実費』との記載程度では借主負担は求められないでしょう。たとえ契約書に記載されていても難しいと思います。

２）募集活動の内容により一定の広告料は認められています。その不動産業者にお任した時の約束と違う場合は問題です。

３）代理人は本人からの委任があれば基本的に誰でも可能です。入居時の仲介業者が退去時に窓口になるというのは良くある話です。

４）電話に出ることを強制はできませんが、そのような場合は内容証明郵便で法的効力を持たせるケースが多いでしょう。

５）本件は宅建資格とは直接関係ありません。相手の言動は単なる思い付きでしょうから、向きにならず、法律や条令に即した冷静なご判断をなさるべきだと思います。

６）１）でも記載しましたが、借主負担は特別損耗（破損や汚損）のみが原則です。ただ、契約書に退去時に必要な項目や金額が具体的に記載されていれば認められる可能性が高くなります。お客様の内容ですと少し弱いかもしれません。
まずは、通常損耗・自然損耗（貸主負担）と特別損耗（借主負担）の区分けを明確にすべきだと思います。

７）先方の思惑は、恐らくその入居者の引越し先も世話をするということでしょう。いずれにしてもきちんとした根拠に則り交渉することで解決の糸口は見えてくるはずです。

僭越ながら
貸主様の担当の方は　本当に不動産会社の方でしょうか。

１）不動産のネット広告には、物件詳細に備考欄に『清掃費実費』とありましたが、契約書に書かれていなければ無効なのか？
A、広告でうたっていながら契約書に記載をしていない
それは意図的にされていることと思います。
＝貸主様の意向を無視して入居者斡旋を行っていると言えます。
（不動産募集時　貸主様と不動産会社は媒介契約を行います。）

２）広告費がやたら高いけれど違法ではないか？
A、手数料＝仲介手数料で有れば　宅建業法の定めるところ賃料の1.05ヶ月分となります。
これにつきましては　借主貸主　合計になります。
借主様から　1.05ヶ月分頂いており　さらに貸主様からも0.5カ月頂いている場合は
業法違反になります。
広告費に関しましては　上記事項には当てはまりません
貸主様の承諾次第となります。


３）退去後に仲介した不動産屋が、借主に代わって交渉にする事が許されるか？両者は書面では取り交わしておらず口頭・電話で約束したらしいです。
A,代理者で有れば　委任状を提示して頂いては如何でしょうか。
裁判にされた場合　その不動産会社は　代理者のまま裁判にあたると
非弁行為に抵触する恐れがございます。
※通常退去時で有れば　不動産会社は　貸主様よりの立場になると思います。
通常で有れば　入居者様から　その意見を頂いていると貸主様に報告程度と思います。
（※管理委託契約無しの場合）

４）家主として『直接、借主と話をしたい』と不動産屋に了解を取るも、借主は電話に出ません。（借主の携帯電話しか連絡手段がなく、おそらく着信番号で家主からだとわかり電話に出ないのだと思います）
A,電話に出ないので有れば　電話したこと貸主様の電話番号記載の上
お話をしたい事を内容証明にて送付し　記録を残しておいた方が良いと思います。
送付した後　連絡なき場合はほっとけばよいと思います。

５）不動産屋が国交省の敷金トラブルのページを知らないなんてありえませんが、本当なら宅建資格が疑問です。『自分は、家主が敷金と相殺する事を経験した事がない、聞いた事がない』と言い張るのはどうしてでしょうか？

怒鳴り込んできたのは店長ですが、計算書を不動産屋に持って行った時には、店長がおらず、その従業員と話をした時、『業者見積もりの内、ルームクリーニングの項目６万円は請求できます。』とはっきり言いました。同じ会社内で言う事が違うのもおかしな事です。

A、単に担当者の知識不足（思いつきの話）と思います。
怒鳴りこんできたことに関しては　警察に恫喝されたとご相談下さい。
※同じ不動産会社として恥ずかしく思います。

６）契約書には、原状回復に関する負担区分の一覧表には、借主の負担として『壁・クロス：台所の油汚れ』さらに『水周り：ガスコンロの置き場、換気扇の油汚れ、すす、風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ』と明記されています。
この油汚れ・水垢が立会い時に指摘できたかどうかうろ覚えです。

A、記録が無いものに関しては　請求は難しい事と思います。
あくまでも　負担区分表ですので
契約条項に原状回復に関する条項がメインと思います。
（故意・過失は除く）


７）誰に聞いても、国交省に問い合わせても、敷金問題は借主であって私の場合のような逆のトラブルは聞いた事がないといいます。それともよくある事なのでしょうか？
A、今回のケースはごく稀な事と思います。


総合A、
今回のケースは難しい事と思います。
まず、契約書条項・特約事項にハウスクリーニング（清掃費実費）の記載が無い事
不動産の紛争の場合　第一優先事項が原契約書にあり
それらに基づき　お話が進むことになると思います。
敷金だけのお話で有れば　お返しになる方が宜しいかと思います。

只　その不動産会社の対応等の
落度は否めないと思います。
もし裁判されるので有れば
貸主様は　怒鳴りこまれたことに関しての
精神的苦痛に対する　損害賠償請求をされて見てはいかがでしょうか。

それらを合わせ　今一度
貸主様　借主様　不動産会社の方
三者様にて　改善策お話されて見ては如何でしょうか。
一番のデメリットは不動産会社だと思いますので。

都庁に不動産業者を監督する機関がありますので、一度ご相談してみては如何ですか？
不動産業者に落ち度があればきっちり指導してくれますし、東京ルールについても丁寧に教えてくれるはずです。

賃貸経営はビジネスである以上、初心者・素人・知識がないといい訳してもはじまりませんし、今後もトラブルに見舞われるだけです。

トラブルにかこつけて、さらなる詐欺などに巻き込まれませんよう、
お祈り申し上げます。