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不動産会社が賃貸契約書を破棄⁈不動産会社への対応について

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:Ronさん
  • 相談日時:2022/11/17(地域:奈良県)
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気になった! 615
不動産会社と既存物件型サブリース賃貸借契約契約をしておりまして解約解除の合意をしました。
継承の手続きを教えて下さい。

以前入居されていた方が原状回復費を不動産会社と分割で支払いの念書を交わしています。
その費用を不動産会社から毎月振り込まれている状態です。

引き継ぎに際し、入居申込書・賃貸契約書・念書等一式の書類を用意をお願いした所、退去者との賃貸契約書を破棄して無いと不動産会社に言われているのですが、退去されても現在も支払いが続いているのに破棄するのは違反ではないのでしょうか?
契約書の保管期間もあると思うのですが。

念書には、連帯保証人の名前があるのですが住所の欄は空白です。
契約書には、連帯保証人の住所や捺印が記入されているはずで住宅賃貸借契約書があっての念書で紐づけされていると思います。

不動産会社は、賃貸契約書を探してみますと言われてますが、もし破棄して無いのであれば、引き継げないので現住所や勤務先や連帯保証人の住所と捺印をお願いしている状態です。

念書も不動産会社と退去者が交わしているので新たに家主と交わす手続きが必要かと思うのですが…
今後、不動産に対してどの様な対応を行ったら宜しいのでしょうか。

もう、サブリース契約解除の日にちが迫っているのですが何の返事もなく困っています。
何もしないまま引き継ぎされそうで怖いです。

その他にも色々な問題が発覚して不誠実な不動産会社で、話し合いの時も裁判好きなんで裁判しましょうと言われており(脅されている様に感じてます)怖いです。

これからの対応や現在の入居者様の継承で必要な手続き方法もあわせてアドバイスをどうぞ宜しくお願い致します。
こちらの内容は、2022/11/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2022/11/18

サブリースというのは,転貸でしょうか?

ご相談者様とサブリース会社が賃貸借契約を締結し,サブリース会社が入居者と転貸借契約を締結していて,入居者が退去し,その原状回復費用…

続きを読む
【コメント】
アドバイスありがとうございます。
はい、転貸借になります。家主の契約相手はサブリース会社(不動産会社)になります。

退去者の原状回復費用ですが、過失の部分や経年劣化の部分も全てサブリース会社から家主側に請求されております。

この部屋は、退去者の過失が大きく壁も穴があったりと人が住める状態ではありませんでした。300万(2/3が退去者1/3が家主支払い)の原状回復費用をサブリース会社から請求されまして高額な金額でしたので支払うことが出来ず部屋の原状回復しないのでサブリース会社から家賃もストップしている状態でした。

本来ならサブリース契約解除(契約終了)時に空室の原状回復工事を完了し家主に引き渡す契約ですが、その前の段階で300万円を支払いしてないので支払う事が出来ませんと言われています。もちろん部屋の原状回復もする必要が無いらしいです。

その為、退去者がサブリース会社に支払いしている分割金を引き継ぐ経緯となりました。

退去者に対して直接に原状回復費用を請求する立場ではないという事ですが、こんな経緯の場合はどの様に対応すればよいでしょうか?
出来ましたら引き続きアドバイスを頂けましたら幸いです。
宜しくお願い致します。
Ron
【コメント】
掲示板で回答できる範囲を超えています。

サブリース会社との契約書やサブリース会社とのやり取りを整理して、面談の上で弁護士に相談するようにしてください。

次の入居者を見つけるためのリフォーム費用の負担等について、契約内容を確認する必要があります。

サブリース会社が賃料の支払いを拒んでいるなら、質の良くないサブリース会社との契約を解除するチャンスです。

一方、次の入居者を見つけるためのリフォーム費用については、貸主の負担が大きいのはやむを得ないところがあります。

貸主がリフォーム費用を出さないからと言って、サブリース会社が賃料の支払いや原状回復費用の支払いを拒むというのは疑問があります。

いずれにしても、契約関係はサブリース会社との間にあり、入居者と直接の契約関係は無いことに留意する必要があります。
弁護士秋山直人
【コメント】
アドバイスありがとうございました。

掲示板で回答できる範囲を超えているようで申し訳ございませんでした。

高齢の父親が経営しており毎回、原状回復費用が高額で困り果て知った次第です。

次の入居者を見つけるためのリフォーム費用の負担ですが、故意・過失により必要になった修繕費はサブリース会社が負担する契約です。
今までその費用もすべて支払わされておりました。

仰る通り質の良くないサブリース会社と契約した様です。
なんとかサブリース賃貸借契約解除合意まで出来た所です。

入居者が支払っている分割金は、サブリース賃貸借契約解除になっても引き継ぎをしないで良いという事ですね。
(サブリース会社から分割金も引き継ぐと言われ賃貸契約書もなく困って相談しました)

契約関係はサブリース会社であって原状回復費用の支払いをサブリース会社に請求をしてみます。
又、弁護士さんへの相談も考慮してみます。

引き継いでしまう所でした。
アドバイスを頂き感謝申し上げます。
ありがとうございました。
Ron
【コメント】
複雑なケースなので、弁護士に面談の上で相談することをお勧めします。

契約関係はご相談者様とサブリース会社との間にあるので、入居者がサブリース会社に支払いをしようがしまいが、サブリース会社はご相談者様に直接原状回復費用を支払う必要があるように思います。

もっとも、契約書で特約が定められているかもしれませんので、やはり契約書を持参の上で、弁護士に面談の上でご相談ください。
弁護士秋山直人
【お礼】
理解しにくい文章の相談に何度もアドバイスを頂きありがとうございました。
感謝申し上げます。
Ron
こちらの内容は、2022/11/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
コンサルティング
A&P Consulting
回答日時:2022/11/17

預けていたものを勝手に処分されたわけですから、損害が生じれば損害賠償請求が出来ます。
本件では、費用を支払って預けていたと考えられるので不動産会社側の責任は重いです。

不動産会社には、賃借人から契約書などの写しを貰ってくるか、賃借人に事情を話し新たに契約をし直して契約書などの書類を揃えろと要求してみたらいかがでしょうか?

契約書がなければ、どのような内容の契約であるか、特約はどんな内容であったかが分からず、運営だけでなく、更新や賃料が遅れたときの請求、様々なトラブル時にも連絡先などが分からず困ってしまいます。

【コメント】
アドバイスありがとうございます。

あまり質の良くないサブリース会社と契約してしまった様です。
弁護士さんへの相談も視野に入れてみます。
ありがとうございました。
Ron
こちらの内容は、2022/11/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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