合法的に入居者を早期に退去させる案がございましたら是非ご教授ください。｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

一般的には定期借家契約は途中解約ができないものですが、双方で途中解約を「合意した」ということでよろしいでしょうか？

今回のようなケースは、裁判所を通じて淡々と（契約解除や明け渡しなど）手続きを取っていくのが王道ですが、当然ですがそれにも結構な費用がかかるので、可能であれば話し合いで解決するのがよいです。

質問にも回答します。
１.双方が契約解除の合意しているのなら、契約は解除してある上で、不法占拠されている状態となっているとも考えられますが、家賃を受け取ってしまっていると・・・普通借家契約に切り替えたと主張されると、ちょっと面倒です。

２.家賃を受け取ってしまっていると定期借家契約ならば契約が継続しているということになりますし、契約終了の合意があった後に家賃を受け取ったならば普通借家契約に切り替えたと相手が主張してくる可能性もあります。そうなると厄介です。
確かに、裁判だと半年以上かかるのが普通です。ましてやコロナ禍で裁判所もノロノロ・・・どのくらい長くかかるか予想もできません。

３．ショートメールでの意思確認を本人の物とするのは難しいです。荷物を勝手に移動させるのも止めましょう。逆に訴えられる可能性があります。

４．早期で合法的に行うには、本人と直接交渉するしかありません。勤め先や実家などを調べ、本人を捕まえて直接ことの重大さを伝えるのですが、あくまでも冷静で話をする必要があります。同時に収入など支払い能力についても調べて、必要な措置を取れるように準備しておく必要もあります。

１．保証会社から代位弁済は受けているものの、既に4か月滞納しています。この状態で契約の強制解除は可能でしょうか？あるいは予定の退去日を過ぎている時点で
契約自体は解除されたという扱いになりますでしょうか？


事情の確認は必要ですが、相手が解約を申し入れて合意しているならば、不法占拠にすぎないということは検討できるでしょう。
特に住んでいるのが契約者でないとなればなおさらです。

２．こちらから期日を指定して（例えば一週間以内など）退去させたいのですが、法的に問題ないでしょうか？

はい。
ただ居座られれば、裁判での判決を取っての執行が必要です。
なお、家賃の滞納は３か月程度が立ち退きの目安になります。


２．不動産業者より、今契約を解除すると保証会社からの補償に影響する為、まだしない方が良いといわれていますが、これは正しい判断でしょうか？

保証される家賃を取るのか、契約の終了を優先されるのか次第でしょう。


３．案として、本人に承諾を得る事を前提としますが、こちら側で引っ越しなどの手配を行い、事を進められないかと考えています。例えばショートメールなどで本人の承諾の意思が確認できれば、それがエビデンスとなり法的に有効でしょうか？


一応のエビデンスにはなるでしょう。


４．その他、合法的に入居者を早期に退去させる案がございましたら是非ご教授ください。

訴訟をおこして強制施行をすると、何の法的根拠も無いような相手でも、時間も費用も相当にかかります。
裁判に勝訴しても、例えば高齢者とか持病がある人、全く無資力で行先のない人を追い出すのは裁判所も嫌がります。（生活保護などの申請の協力などもこちら側がしないといけなかったりします）

ですので、ある程度引っ越し費用を持つとかの提案をしたほうが、かえって安く早く退去させれることはあります。

ただ、諸事情次第ですから、その状態でしたら、相談だけでも弁護士のところにいかれるほうが良いでしょう。