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合法的に入居者を早期に退去させる案がございましたら是非ご教授ください。

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:しんりさん
  • 相談日時:2020/05/15(地域:茨城県)
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気になった! 800
一戸建てを昨年7月より、3年間の定期契約で貸しております。借主は5人家族の妻帯者。借主は離婚を理由に一か月前に退去の申し入れをしてきました。

しかし予定の退去日になっても退去せず、また家賃も4か月滞納中です。現在は家族は不在、同棲中と思われる女性と同居中。

〇退去日直前まで引っ越し作業の動きもなく不安に感じていましたが、退去日当日、引っ越しは仕事の都合で難しいとの連絡あり。
〇翌日に不動産業者が入居者立会いの下、屋内を確認する約束でしたが、約束の時間に現れず、当人不在のまま不動産業者が屋内を確認。電話で入室の許可は得ております。屋内はかなり荒れた状況で、修繕箇所多々あると予想されます。
室内禁煙や庭の掃除等、特約も順守されず、近所からもクレーム対象となっておりました。
〇個人の連帯保証人はなし、そのかわり保証会社が連帯保証人となっています。
〇直近の家賃は保証会社から当方へ支払われておりました為、実質家賃滞納はしておりませんでした。

不動産業者より退去を迫ろうも、電話がほとんどつながらない状況です。生活もあれているようで、このまま夜逃げのような形で連絡が取れなくなるのではと危惧しています。当人は早朝出かけ、夜遅く帰っているようですが、家には居座り続けている状況です。
締結した契約書の主だった点の抜粋ですが、

〇払いを2か月以上怠ると強制的に契約を解除できる
〇契約終了及び解除されたとき、入居者は直ちに物件を返還しなければならない。
〇物件の返還は鍵の返還をもって返還日とする。
〇返還日以降の残置物は所有権を放棄したものとみなし、貸主は任意でこれを処分する事ができる

1.保証会社から代位弁済は受けているものの、既に4か月滞納しています。この状態で契約の強制解除は可能でしょうか?あるいは予定の退去日を過ぎている時点で
契約自体は解除されたという扱いになりますでしょうか?2.こちらから期日を指定して(例えば一週間以内など)退去させたいのですが、法的に問題ないでしょうか?

2.不動産業者より、今契約を解除すると保証会社からの補償に影響する為、まだしない方が良いといわれていますが、これは正しい判断でしょうか?
保証会社は既に訴訟の手続きを進めるとの事ですが、裁判を経て強制退去させるとなると半年以上かかるとの情報ですし、途中で当人が消息不明になる可能性もある為なるべく早めに退去させたいと考えます。

3.案として、本人に承諾を得る事を前提としますが、こちら側で引っ越しなどの手配を行い、事を進められないかと考えています。例えばショートメールなどで本人の承諾の意思が確認できれば、それがエビデンスとなり法的に有効でしょうか?荷物の移送先は当人の実家或いは一時倉庫などに移送を考えています。費用に関しては当人に請求しますが、一時立て替えが必要となると思います。

4.その他、合法的に入居者を早期に退去させる案がございましたら是非ご教授ください。
こちらの内容は、2020/05/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
弁護士法人 星野・長塚・木川法律事務所
回答日時:2020/05/15

賃貸物件の退去請求を多く扱っている東京都港区の弁護士です。

合法的に退去させるためには,裁判手続きを経ての強制執行しかありません。

ショート…

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【コメント】
早速のご連絡誠にありがとうございました。非常に参考になるご回答を頂き感謝申し上げます。
ご教授頂きましたとおり、 合法的に退去させるには裁判手続きを経ての強制執行しかないと思いますが、管轄の裁判所がコロナの影響により新規案件の受理を停止しており、通常よりもさらに時間を要する見込みです。方策としては、訴訟にもちこむ準備を進めつつ、本人が自主的に退去するよう導いていく、二段構えで進めたいと考えています。
不動産屋ご紹介の弁護士様にもお話を伺いながら、進めておりますが、下記のポイントを押さえながら「明け渡し合意書」を作成し、先日入居者本人に署名捺印を入手できました。本人が在宅しているときに不動産屋担当が現場に詰め、穏やかに状況説明し合意書を得ました。
1.解約申込日で本契約が解除されたことを確認2.退去日を設定し、その日までに家財を整理する3.明け渡し日を超えて残置物があった場合、借主は家財の所有権を放棄したものとみなし、貸主はこれを任意で処分できる。搬送に関わる業者は貸主が任意に手配できる。4.明け渡し日は借主が立ち会うが、立ち会わなかった場合も、貸主は明け渡し日を超えた場合は家財の搬出を行う
5.鍵は明け渡し日までに借主は貸主に返却を行う。貸主は鍵の有無にかかわらず、明け渡し日を超えた場合は鍵の交換を行う。6.水道光熱費の使用料については、宛名・名義の如何に関わらず、明け渡し日をもって区分し、明け渡し日以前は借主、以降は貸主の負担とする。期日を超えて借主が使用している場合はこの限りではない。
今週の日曜日が明け渡し日となっています。無事に退去すれば、淡々と原状回復作業し、保証会社を通じて必要なコストを請求する予定です。しかし、本人が立ち会わず、家財を処分、鍵を交換となった場合のケースで、
1。後日本人が訴訟を起こした場合、当方は自己救済にあたり敗訴する可能性は高いでしょうか?
2。実際にこのようなケースで借り主側が訴えることはよくあるのでしょうか?3.借主の訴えの内容は、荷物を処分したことへの損害賠償、鍵交換されて締め出されたことへの賠償、住居にもどる権利を主張?その他なにが考えられますでしょうか?
しんり
【コメント】
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しんり
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/05/15

一般的には定期借家契約は途中解約ができないものですが、双方で途中解約を「合意した」ということでよろしいでしょうか?

今回のようなケースは、裁判所を通じて淡々と(契約解除や明け渡しなど)手続きを取っていくのが王道ですが、当然ですがそれにも結構な費用がかかるので、可能であれば話し合いで解決するのがよいです。

質問にも回答します。
1.双方が契約解除の合意しているのなら、契約は解除してある上で、不法占拠されている状態となっているとも考えられますが、家賃を受け取ってしまっていると・・・普通借家契約に切り替えたと主張されると、ちょっと面倒です。

2.家賃を受け取ってしまっていると定期借家契約ならば契約が継続しているということになりますし、契約終了の合意があった後に家賃を受け取ったならば普通借家契約に切り替えたと相手が主張してくる可能性もあります。そうなると厄介です。
確かに、裁判だと半年以上かかるのが普通です。ましてやコロナ禍で裁判所もノロノロ・・・どのくらい長くかかるか予想もできません。

3.ショートメールでの意思確認を本人の物とするのは難しいです。荷物を勝手に移動させるのも止めましょう。逆に訴えられる可能性があります。

4.早期で合法的に行うには、本人と直接交渉するしかありません。勤め先や実家などを調べ、本人を捕まえて直接ことの重大さを伝えるのですが、あくまでも冷静で話をする必要があります。同時に収入など支払い能力についても調べて、必要な措置を取れるように準備しておく必要もあります。

【コメント】
早速のご連絡誠にありがとうございました。非常に参考になるご回答を頂き感謝申し上げます。  

>一般的には定期借家契約は途中解約ができないものですが、双方で途中解約を「合意した」ということでよろしいでしょうか?
→合意しております。
今回のようなケースは、裁判所を通じて淡々と(契約解除や明け渡しなど)手続きを取っていくのが王道ですが、当然ですがそれにも結構な費用がかかるので、可能であれば話し合いで解決するのがよいです。
質問にも回答します。
1.双方が契約解除の合意しているのなら、契約は解除してある上で、不法占拠されている状態となっているとも考えられますが、家賃を受け取ってしまっていると・・・普通借家契約に切り替えたと主張されると、ちょっと面倒です。
→先日不動産業者担当が本人と面談し、明け渡し合意書に署名捺印入手できました。合意書の内容は下記です。
1.解約申込日で本契約が解除されたことを確認2.退去日を設定し、その日までに家財を整理する3.明け渡し日を超えて残置物があった場合、借主は家財の所有権を放棄したものとみなし、貸主はこれを任意で処分できる。搬送に関わる業者は貸主が任意に手配できる。4.明け渡し日は借主が立ち会うが、立ち会わなかった場合も、貸主は明け渡し日を超えた場合は家財の搬出を行う
5.鍵は明け渡し日までに借主は貸主に返却を行う。貸主は鍵の有無にかかわらず、明け渡し日を超えた場合は鍵の交換を行う。6.水道光熱費の使用料については、宛名・名義の如何に関わらず、明け渡し日をもって区分し、明け渡し日以前は借主、以降は貸主の負担とする。期日を超えて借主が使用している場合はこの限りではない。  

今週の日曜日が明け渡し日となっています。無事に退去すれば、淡々と原状回復作業し、保証会社を通じて必要なコストを請求する予定です。しかし、本人が立ち会わず、家財を処分、鍵を交換となった場合のケースで、
1。後日本人が訴訟を起こした場合、当方は自己救済にあたり敗訴する可能性は高いでしょうか?
2。実際にこのようなケースで借り主側が訴えることはよくあるのでしょうか?3.借主の訴えの内容は、荷物を処分したことへの損害賠償、鍵交換されて締め出されたことへの賠償、住居にもどる権利を主張?その他なにが考えられますでしょうか?  
しんり
こちらの内容は、2020/05/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
あさがお法律事務所
回答日時:2020/05/15


1.保証会社から代位弁済は受けているものの、既に4か月滞納しています。この状態で契約の強制解除は可能でしょうか?あるいは予定の退去日を過ぎている時点で
契約自体は解除されたという扱いになりますでしょうか?


事情の確認は必要ですが、相手が解約を申し入れて合意しているならば、不法占拠にすぎないということは検討できるでしょう。
特に住んでいるのが契約者でないとなればなおさらです。

2.こちらから期日を指定して(例えば一週間以内など)退去させたいのですが、法的に問題ないでしょうか?

はい。
ただ居座られれば、裁判での判決を取っての執行が必要です。
なお、家賃の滞納は3か月程度が立ち退きの目安になります。


2.不動産業者より、今契約を解除すると保証会社からの補償に影響する為、まだしない方が良いといわれていますが、これは正しい判断でしょうか?

保証される家賃を取るのか、契約の終了を優先されるのか次第でしょう。


3.案として、本人に承諾を得る事を前提としますが、こちら側で引っ越しなどの手配を行い、事を進められないかと考えています。例えばショートメールなどで本人の承諾の意思が確認できれば、それがエビデンスとなり法的に有効でしょうか?


一応のエビデンスにはなるでしょう。


4.その他、合法的に入居者を早期に退去させる案がございましたら是非ご教授ください。

訴訟をおこして強制施行をすると、何の法的根拠も無いような相手でも、時間も費用も相当にかかります。
裁判に勝訴しても、例えば高齢者とか持病がある人、全く無資力で行先のない人を追い出すのは裁判所も嫌がります。(生活保護などの申請の協力などもこちら側がしないといけなかったりします)

ですので、ある程度引っ越し費用を持つとかの提案をしたほうが、かえって安く早く退去させれることはあります。

ただ、諸事情次第ですから、その状態でしたら、相談だけでも弁護士のところにいかれるほうが良いでしょう。

【コメント】
早速のご連絡誠にありがとうございました。非常に参考になるご回答を頂き感謝申し上げます。
合法的に退去させるには裁判手続きを経ての強制執行しかないと思いますが、管轄の裁判所がコロナの影響により新規案件の受理を停止しており、通常よりもさらに時間を要する見込みです。方策としては、訴訟にもちこむ準備を進めつつ、本人が自主的に退去するよう導いていく、二段構えで進めたいと考えています。
不動産屋ご紹介の弁護士様にもお話を伺いながら、進めておりますが、下記のポイントを押さえながら「明け渡し合意書」を作成し、先日入居者本人に署名捺印を入手できました。本人が在宅しているときに不動産屋担当が現場に詰め、穏やかに状況説明し合意書を得ました。
1.解約申込日で本契約が解除されたことを確認2.退去日を設定し、その日までに家財を整理する3.明け渡し日を超えて残置物があった場合、借主は家財の所有権を放棄したものとみなし、貸主はこれを任意で処分できる。搬送に関わる業者は貸主が任意に手配できる。4.明け渡し日は借主が立ち会うが、立ち会わなかった場合も、貸主は明け渡し日を超えた場合は家財の搬出を行う
5.鍵は明け渡し日までに借主は貸主に返却を行う。貸主は鍵の有無にかかわらず、明け渡し日を超えた場合は鍵の交換を行う。6.水道光熱費の使用料については、宛名・名義の如何に関わらず、明け渡し日をもって区分し、明け渡し日以前は借主、以降は貸主の負担とする。期日を超えて借主が使用している場合はこの限りではない。
今週の日曜日が明け渡し日となっています。無事に退去すれば、淡々と原状回復作業し、保証会社を通じて必要なコストを請求する予定です。しかし、本人が立ち会わず、家財を処分、鍵を交換となった場合のケースで、
1。後日本人が訴訟を起こした場合、当方は自己救済にあたり敗訴する可能性は高いでしょうか?
2。実際にこのようなケースで借り主側が訴えることはよくあるのでしょうか?3.借主の訴えの内容は、荷物を処分したことへの損害賠償、鍵交換されて締め出されたことへの賠償、住居にもどる権利を主張?その他なにが考えられますでしょうか?
しんり
こちらの内容は、2020/05/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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