アパートの確定申告と東日本大震災に係る税制改正により特例について｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

被災したアパートの確定申告について。

アパート経営を始めて9年目になります。（3棟14戸）

昨年の東日本大震災で私の所有するアパートが液状化により傾いてしまいました。

一括借上げの管理会社と修繕費用で折り合いが合わず契約に時間を要し、
ただいま急ピッチで修繕工事中です。

3月中には完成予定です。（半壊１棟、一部損壊２棟）

よって修繕費用はまだ発生しておらず、平成２３年分の確定申告は約３か月分の家賃収入しかないので、どちらにしろ税金はかからないのですが、
東日本大震災に係る税制改正により特例があると知りました。

早速税務署にいき状況を説明すると、以下のような内容の説明を受けました。

事業規模がこれくらいなら住宅用の雑損控除を適用させ５年間控除を繰越ししたほうが良い。

計算式に当てはめると損害額が算出されその金額が５年間雑損控除できるとのことです。

しかし、減価償却費が今より年間約１５０万円下がります。半壊の建物は被災直前の評価額の50％が取得額とされるためです。

これって得なのでしょうか？

今年はこれを適用せず費用発生から控除（MAX所得の１０％）を３年間受けたほうが良いのか悩んでいます。

また、半壊の罹災証明が出ている以上、後者を選択しても減価償却費は下がるのでしょうか？詳しい方宜しくお願いします。

ちなみに修繕費用は沈下修正工事と内外フルリフォームで3000万円です。

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