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単身者向けマンションでの設備不備の対応について。大家が全て対応しなきゃいけない?

単身者向けマンションでの設備不備の対応について。大家が全て対応しなきゃいけない?

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:はなちゃんさん
  • 相談日時:2017/03/22(地域:大阪府)
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単身者用マンションを数棟持っています。

急に新規入居者(学生)の母親から仲介不動産会社に水漏れがするとの連絡があり、入居者に連絡するようにとの連絡があり連絡しました。
聞くとベランダの洗濯機を業者が設置しようとすると普通のL字型の蛇口の先端が錆が浮いてて水栓を開けると接続部から水漏れするとのことで、その場で接続しなければならなかったので業者が蛇口を取り換えたとのことでした。

私は大変なことが起こって数万も業者から要求されたのかと当初思いましたが、2200円程度だと聞いたので、仕事中でもありその程度の額なら領収書と振り込み口座を送付して頂ければ、振り込みますと答えました。
仕事中でもあり、入居者負担か賃貸人負担での議論をするより、2200円程度の額なら上述したように領収書送付して頂いたら当方負担しますと答えたのが不満らしかったようで、母親が「管理がなっていない、チェックしていないのか。水漏れのままベランダが水浸しになってもいいのですね。郵送料等も合わせて請求します。後から主人にから連絡します等。」との強い口調で仰りました。
恐らく、当方の不備なのに郵送して下さいと行ったのが気に障ったのかと思い増す。
水栓を止めて置けば、洗濯機との接続部から水漏れははないはずと其の時私は思い増したが。直後、ご主人から連絡があり、「すぐ来い。他にキッチンと居室のドアが閉めたら強く引かないと拓かない。更その仕切り扉の蝶番から開閉時にきしみ音がする。壁紙に若干シミのようなものがある等」と延々と苦情を言われましたので已む得ず仕事を打ち切って直ぐに訪問しました。

当方は、名刺を出し(医学博士の肩書がある)、その場で現金で2200円だし、ドアの開閉が重たいのも、ドアのばねの出っ張りがノブを回しても1mmほど出ていて完全にへこまないためが原因と思われたので、ドアの縁の凹部の金具を外してやすりで木部を削り15分ほどで修理しました。
先に述べた水栓も古いものを見せられしたが、全入居者がねじを強く絞められたようで少しねじ跡が残っているだけでした。
他に見にキッチンの直管蛍光灯が点かないの話がありましたが、単に蛍光灯がきちんと回転させずに固定されてなかっただけだったのです。
クリーニング業者がきっちり固定していなかっただけの様です。

今回、退去者が例年になく多く、礼金を1/3の5万、家賃も5000円程さげたら、他の棟うも含めて1日で全て埋まりました。他の古い棟で家賃を安い処ほど入居者のクレームや無謀な要求が多くなることは経験済みでしたが、相場よりかなり安いキャンペーンを行ったのがまずかったと当方も少々後悔しています。

①さて、洗濯機の蛇口は、洗濯機によって設置業者が蛇口も含めて、入居者がこれまで負担していたのですが、これは、確かに蛇口に若干のねじ跡が着いていたようですが、そこまで大家が点検するのは困難で、これまでそのような苦情はありませんでした。緊急自体は別として、その程度のことで多忙な時期の仕事中に、すぐ行くのが大家をしていたら当然のことなのでしょうか?
 洗濯機接続のよく見ると判るような傷跡まで、点検する必要があり、設備の大家負担になるのでしょうか? 勤務中に仕方なく駆け付けたのと、医学博士の肩書の名刺を渡したので、最後には娘をよろしくと相手が丁重になった可能性もあるように思いますが、私は有限会社の代表も務めており、そちらの名刺を渡したら入居者は、もっと管理をきちんとしろと強硬な態度を貫いたのでしょうか? 入居者によって様々でしょうが、ご意見、アドバイスを頂ければ幸いです。
 PS:単身者用でも7万近いオートロックの付いた高給な部類の入居者さんは、マナーも良く、当方のことも理解してくれるおおらかな方が多く、ほとんどトラブルはありませんでした。

②家賃と管理費を別に掲載しているのですが、入居者にとっては、管理費を払っているのだから、全て掃除もゴミの分別もせずに出しても大家が管理して後始末をするのが当然と入居者は思うのでしょうか? もちろんごみは市の規程によって指定ゴミ袋のに入れて、分別して出すように張り紙もしています。
当方は管理費は、夜間の共用部照明代や防犯カメラ稼働代およびそこそこ(1-2週に1~2回程度)の共用部の掃除やごみステーションの管理代として頂いていると主ているのですが、いっそのこと共益費と家賃込みの値段を家賃として頂いて管理費0園に下方が、入居者の管理費を払っているのだから、大家が監理するとの誤解や主張に対して防衛するために、共益費0ににして家賃を共益費の金額を加算して、共益費0円にしようかと迷っています。ご意見を伺えたら幸いです。
こちらの内容は、2017/03/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2017/03/23

自主管理をなさっているのでしょうか?

結論から言えば、不具合は出来るだけ早く対応しなければなりません。

以下、質問順に回答します。
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こちらの内容は、2017/03/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2017/03/23

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

本当に色々な入居者の方がいらっしゃいますね。
仰る様に賃料があまりに低かったりすると、そうした勘違い入居者も
でてきますね、、、管理業務を行っていて本当に良く分かります。

恐らく最初の言葉が気に食わなかっただけなので、
既に良い関係になったので気にされない方が良いと思います。

設備の件ですが、水漏れが発生していたり故障をしていたりすれば
大家さんが修繕するべきだと思いますが、傷等があるのは中古であれば当然なので
入居時の確認書か何かを用意しておいて最初からダメージがある旨を
互いに認識をすれば良いと思います。

管理費の部分は手間がなければ、なしでも良いと思いますが、
募集の微妙な部分で影響するなら分けた方が良い様に思います。

募集の時に影響する例

・賃料の検索
賃料59,000円 管理費5,000円 合計64,000円 で募集をしていたとすると
物件検索をする際に条件が6万円以内で引っかかりますが、
賃料64,000円にしてしまうと引っかからなくなります。
どの位影響がでるかは判別が難しいですが、様々なポータルサイトがこの様な
検索方法なので考慮に入れる必要があると思います。

・初期費用や広告料
仲介手数料、礼金、敷金、広告料はすべて賃料の●ヶ月となっているので、
賃料込にしてしまうと入居者さんが負担する初期費用が若干上がってしまうのと
広告料も若干上がってしまいます。

こうした部分を考慮に入れて頂き今後の対策を練って頂ければと思います。

参考URL:http://www.apart-kanri.com/
こちらの内容は、2017/03/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2017/03/23

さぞご苦労なさったものと推察いたします。
①大家も借主も様々です。入退去時にはトラブルが発生しやすいので慎重に対応すべきと考えます。ただ、本件は借主の要望が少々強すぎるように思います。
緊急を要しない場合は、毅然とした態度で対応することも重要です。また、万が一に備えて、日頃から動いてもらえる業者を確保しておくことも重要かと思います。
②家賃と共益費の設定は様々ですが、ご心配でしたら共益費の詳細を契約書に明記すれば問題ないと思います。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wixsite.com/sankyobiru
こちらの内容は、2017/03/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
ポプラ法律事務所
回答日時:2017/03/24

①一般論的にいうとすれば、賃貸目的建物の使用に不具合があれば、緊急性の程度に応じて相当な期間内に対応する必要があるものと考えられます。管理会社を入れておられる場合には、通常は、管理会社が対応します。肩書きで態度が変わるかどうかは人それぞれですから、今回はたまたまそういう人だったということだと思います。

②共用部分の清掃はオーナーの業務でしょうね。ゴミの出し方は、入居者において市町村のルールに則した分別を行うのが通常だと思います。管理費を払っているからオーナーが当然分別するべきと考える人は、あまりいないのではないでしょうか。

ゴミ分別ルールが遵守されない例が多いようでしたら、お書きの張り紙のほか、契約時の特記事項等に、ゴミ出しは市町村のルールに則した分別を入居者において行うことを記載されてはいかがでしょうか。「契約書に書いてるから守れよ。」と言いやすくなると思います。

共益費込賃料にしたからといって、ゴミ出しその他の点(管理業務の負担・期待に関する入居者の態度)が改善することは、普通は期待できないのではないかと思われます。

こちらの内容は、2017/03/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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