【海外在住】親から継いだ賃貸物件に住むため、帰国前にやるべき立ち退き交渉を進めたい！｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

普通建物賃貸借契約の場合、更新拒絶をするには契約期間の半年前までに、正当事由のある更新拒絶通知を賃借人に賃貸人から送る必要があります（借地借家法２６条１項、２８条）。

「正当事由」があるといえるためには、建物を賃貸人が自分で使いたい、建物が老朽化していて建替えの必要がある、といった理由に加えて、相当の立退料を賃借人に提供することが必要です。


立退料の金額については難しいところですが、賃料半年分～２年分くらいで解決している例が多いと思います。

そのため、退去を求めるのは簡単なことではなく、相当の資金が必要となります。

借地借家法

（建物賃貸借契約の更新等）
第二十六条建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

内部の状況が破損だらけとか、賃料未払いがあるなどでしたら、債務不履行などの契約解除などの検討ができる場合があります。もっとも、相当に悪化して信頼関係が破壊されたといえるほどでなければならないので、そこに至るかの確認が必要でしょう。


それが無理な場合は、解約になりますが、解約は

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、
①　建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、

②建物の賃貸借に関する従前の経過

③建物の利用状況及び建物の現況

④並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

が考慮されます（番号は回答者）

海外から帰るのに家が必要という理由だけでは認められなかった裁判例があります。
一定の立ち退き料が必要な可能性があるでしょう。

なお、相手が出てくれるにしても、用意に時間がかかるでしょうから、今から交渉するならば、時期や立ち退き料の交渉を先にしておくことは検討できるでしょう。

海外にお住まいで、賃貸中のアパートに関する今後のご計画について、ご不安やお手続きに関する疑問があるとのことで、法律的な内容や具体的なアクションをご説明させていただきます。

1. 賃貸アパートの現状や契約内容の確認
まずは賃貸アパートの現状（借家人の状況、契約内容、物件の状態）を確認する必要があるでしょう。
借家人と交わしている賃貸借契約書が手元にある場合は、その内容を確認してください（特に契約期間や解約通知に関する条項）。その上で、現在の物件状況について、少なくとも外観等を確認していく必要があるでしょう。

2. 借家人への退去依頼の可能性
借家人に退去してもらうためには、以下の点を検討する必要があります。
正当事由の有無：日本の借地借家法では、借主を退去させるには正当な理由が必要です。例えば、所有者が自己使用する目的で退去を求める場合、その正当性を主張する必要があります。借家人を追い出すことになるので当然には認められません。立退料などを提示し、個別に借家人との話し合って退去を求めていく必要があります。

3. 今から進められること
以下の準備を進めておくと、来春の一時帰国時にスムーズに進行できるかと思います。
・契約書や関係書類の確認
・借家人との契約内容や過去のやり取りを整理し、正確な状況を把握してください。
・弁護士への相談準備、場合によってはオンラインであらかじめ相談し、依頼しておくことも有効でしょう。
・物件の現状確認（ただし、借家人がいれば当然には内部は確認できません）

退去交渉の進め方や、法的手続きに関するアドバイス、必要に応じた借家人との交渉代理や書面作成、賃貸契約や法的リスクの精査などのため、早めに弁護士に相談し、依頼することをお勧めします。

まず現状を契約者に説明の上状況を確認の上判断したほうが良いと思われます。