コロナウイルスにより帰国する予定となり、貸し出している自宅に戻りたい!|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

←不動産賃貸経営博士
お悩み大家さん トップ > 滞納 退去 >退去・敷金トラブル> コロナウイルスにより帰国する予定となり、貸し出している自宅に戻りたい!

コロナウイルスにより帰国する予定となり、貸し出している自宅に戻りたい!

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:海外転勤族さん
  • 相談日時:2021/01/20(地域:東京都)
line
気になった! 669
2017年より海外勤務(任期無し)をしています。

2019年3月より自宅を普通賃貸借契約にて貸し出しました。
2020年コロナウイルス感染が拡大し始めた頃に、南米からヨーロッパの勤務先に移動となり、見知らぬ土地で、慣れない環境や何度もロックダウンに合い、帯同した家族( 子供達)も疲弊しているため、国内勤務(任期無し)を会社に承諾して頂いて帰国する予定となりました。

唯一所有している不動産が自宅のみですので、子供達も住み慣れていた自宅に戻りたいと思い、リロケーション不動産会社を通して借用者側に交渉しましたが、今のところ償金を積まれても立ち退きの意向は無いと連絡を頂きました。

更新の拒否を申し出るつもりですが、貸出時にコロナウイルスの感染拡大やその影響を受けることなど予測不可能でした。
今回の様な天災による影響は「正当理由」に考慮されないのでしょうか?
こちらの内容は、2021/01/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2021/01/22

残念ながら、更新拒絶は期間満了の6か月以上前にしないといけません。その上で、更新拒絶に正当事由があることが必要です。
正当事由があると言えるには、自己使用の必要性があることに加えて、相当…

続きを読む
【コメント】
ご相談ありがとうございました。
仲介の管理会社から全く返信が無い状況ですが、色々試行錯誤してみます。
まずは仲介管理会社に依頼して立退き依頼+償金ですが、契約の更新拒否+正当理由、帰国するにあたって掛かる所得税分の賃料の値上げ(不足分)、相場より相当安くお貸ししているのでその分にあたっても賃料の値上げを考えています。
仲介管理会社がしっかり対応してくださると良いのですが。
海外転勤族
【コメント】
ご相談者様の場合,①相当の立退料(賃料1年分以上は覚悟する必要があります)を覚悟して,(更新拒絶は半年の予告期間を過ぎていて間に合わないので)法定更新後に解約申入れをして,立退料の交渉をして退去を求めるか,②立退きをあきらめ,帰国後は別のところを賃貸して住み,自宅の賃借人には賃料の値上げを求めるのか,の選択になると思われます。

①について,帰国予定が近いということですと,賃借人の態度が固く,訴訟を起こして立退きを求めた場合,帰国までには間に合わない可能性が高いと思います。弁護士に依頼して立退きの交渉をしてみて,賃借人の態度が固く早期の立退きが無理そうであれば②に切り替えるというのが現実的かと思います。

②の賃料増額請求についても簡単ではなく,賃借人が増額に応じない場合は,調停を申し立てるしかありませんし,帰国後に所得税が上がるからというのは,増額の理由にはならず,周囲の賃料相場よりも相当安いことが必要です。また,継続賃料と新規賃料とは違うので,周囲の新規賃料の相場の方が高いからといって,継続賃料をその相場まで上げるようにという主張が通るわけではなく,相場との乖離の半額程度の増額が限度であることが多いです。

また,立退きの交渉は法的な紛争ですので,弁護士の資格のない管理会社には,交渉は依頼できません。弁護士法違反の問題が生じます。賃借人に立退きを求めるのであれば,弁護士に依頼すべきです。
弁護士秋山直人
【コメント】
コメントありがとうございます。
やはり管理会社に立ち退きを任せるには心もとなく。
成功報酬(賃料1ヶ月分)や立ち退き依頼のキャンセル料など。立ち退き依頼をどのタイミングで出来るか聞いても、専属弁護士に相談してみますとの回答をしたまま。テナント様には、こちらの状況を伝えしぶるなど。
少し自分達の置かれている状況が見えてきました。やはり弁護士さんに相談しようと思います。
ちなみに賃料は相場より22000円程安いと思われます。最初に管理会社から提案された相場の平均額からです。
海外転勤族
こちらの内容は、2021/01/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2021/01/20

コロナ禍の海外では大変ですね。

コロナ禍であっても、他の建物が崩壊しているような状況ではなく、家賃収入で他に家を借りることが出来る状況ではあるので「正当事由」になるとは期待しない方がよいでしょう。

正当事由には「金銭給付」もありますので、時間と費用がかかっても良いのでしたら訴訟で契約を解除するという方法もあります。

【コメント】
コメントありがとうございます。
仲介不動産会社から賃貸契約を続けることで収支がマイナスになることを証明する必要があるとのアドバイスを頂きました。訴訟になるかもしれませんが、今後国内に住み続けると決まった以上、少しづつでも解決して行けるとよいと思います。

海外転勤族
【コメント】
収支がマイナスになるのは今貰っている家賃から固定資産税などを払うとマイナスになるという状態で、その場合は家賃UPを出来る可能性が高いというだけです。ご承知でしょうが、他に家を借りるとマイナスになるというのでは家賃すら上げることは難しいです。

今の社会情勢であると立退料を払うという「正当事由」が最も分かりやすく簡単であると思います。
株式会社三野 北前店
【コメント】
2022年3月を予定していますので、何とかそれまでに解決できると良いと思います。
他に家を借りることは望んでいないので退去をお願いしたいのですが、このまま折り合って頂けないと立退料の話し合いにも進まないかと思います。
仲介不動産にお願いし続けるより、弁護士に相談すべきでしょうか。
弁護士会に相談できる弁護士の紹介をお願いしてみるか、ネット広告で探した立ち退きに強い弁護士にお願いしてみるかも迷っています。仲介のリロケーション不動産からも弁護士は紹介して頂けるようですが、話がなかなか進まないことから不信感も持ち始めています。
海外転勤族
【コメント】
来年3月まででしたら、早く具体的に策を講じた方が良いです。裁判でないと解約できなければ間に合わない可能性が高いです。

さて、不動産会社は大小に関係なく対応できるレベルがまちまちですが、残念ながらほとんどの会社が今回のような契約解除は本業ではなく対応が上手く出来ないです。もし、無償での対応ですと、まずキチンと行うことはありません。有償であっても日ごろから業として対応していないと後手後手であるなど上手くない場合が多いです。なお、私たち公認不動産コンサルティングマスターの中でも、このような問題を本当に扱っているのは弊社を含めたごく一部でしかありません。
弁護士も、正直言ってピンキリで、請けたい弁護士は沢山いると思うのですが、出来る弁護士は少ないかと思います。また、弁護士に任せても主張の内容や証拠などはあなたの方で集めなくてはいけないので、頼めばあとはどうにかしてくれるというわけではないことを知っておいてください。
私のクライアントにも有名な裁判を担当なさったり、誰もが知っていた会社の管財人を務めた弁護士さんがいますが、その様な“できる”弁護士さんたちは一様に「不動産は分からないから」という事で投資なども含め弊社にご相談をくださります。その方たちは出来ないことは出来ないと言えるから一流なのかもしれませんが、そうでない弁護士が多いわけで、資格だけで判断しないよう気を付けないといけません。

もし私が請けたなら、物件の詳細と地域を調べ、賃借人(入居者)に具体的に転居先を示して、あなたが解約を求めていることを伝え早期の解決を目指します。それでもガンとして賃借人が退去しないという意思を示すようでしたら、その時点で訴訟に移行すべく弁護士と協議をするという順で進めます。

不動産会社が、具体的な案や解決までのロードマップを示せるようなら任せても良いかと思いますが、そうでない限り早めに別の方法を考えた方がよいでしょう。
株式会社三野 北前店
【コメント】
現在転貸借契約をしている管理会社はロードマップどころか、テナント様に普通賃貸借契約から定期賃貸借契約に切り替えてもらうこと勧められて提案したのですが、それが理由でテナント様に償金までも断られたかの様に思えます。退去も償金も断られたので、どうにもなりませんと言った様子ですが。最初に私たちの諸事情についても詳しく聞くこともなく、テナント様に状況が伝わっている感じがしません。
弁護士協会に連絡をとるつもりでますが、弁護士さんが必要な状況なのかどうかも、まだ分からない状況です。もし不動産コンサルティングで今後お手伝いいただけるのでしたら、概算の費用など教えて頂けると幸いです。
海外転勤族
【コメント】
仲介管理会社との契約は、現行のテナント様との契約がある限り解除できないようです。
海外転勤族
【コメント】
この様な問題へのコンサルティング費用は各社まちまちで、都心に大きく事務所を構えているような会社だと100万円~(計費別途)といった費用が掛かります。
弊社の場合は、着手金として20万円で、経費などで10万~30万円程度、これに加え解決時報酬として通常家賃の3カ月から6ヵ月分相当(家賃の額による)を頂いております(都内の場合)。この他に、早期解決や必要な時期までに解決できた場合、お気持ちでの報酬をお願いしています。金額は決めていませんが、少ない方でも10万円、多くくださる方は帯が付いた状態という事もあります。

基本は、極力裁判に至らず解決することですので、弁護士とはアプローチが異なるとお考え下さい。
株式会社三野 北前店
こちらの内容は、2021/01/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る

【こんな記事も読まれています】

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

関連キーワード

[特集]
不動産賃貸経営体験談を大家さんに語ってもらいました
自分だけの生き方を謳歌する賢者への取材対談
大家さんが注意すべき設備故障の対処法について設備メーカーが解説!

認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?

サラリーマン大家さんの確定申告!アパート経営者なら知っておくべき白色申告と青色申告の違いって?

PAGE TOP