売買契約後の権利関係について。仲介業者の言い分に不満です。｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

賃貸物件のオーナーが変わった場合，賃貸借関係は当然に引き継がれます。ただ，新オーナーが真実，物件の所有者であることの確認ができないと，賃借人としては信用して賃料の支払いをしてよいかどうか分かりません。借主に対しては，賃貸物件につき所有権移転登記を経ておかなければ，新たに賃貸人になったことを対抗できないものとされていますので，注意が必要です。ご相談の内容によりますと，仲介業者に丁寧さが欠ける部分がありますが，相談者の滞納賃料請求が不可能になるものではありせんから，滞納者に対しては，自らが新オーナーになったことの証拠を提示して粛々と請求され，支払いがなければ契約解除の上で明渡しを求めることをご検討ください。

国土管理の戸井口と申します。
ご質問者様へご回答申し上げます。

まず、賃貸物件の所有権移転によって賃貸人の地位が当然に移転するか？
賃貸人の地位が当然に移転するとして、賃借人の承諾は必要か？
前賃貸人から賃借人に対して変更通知は必要か？

今回のご質問に関しては上記の3項目が問題になるかと思います。
民法上では、所有権者であることと賃貸人であること（物件と債権）とは別なこととして構築されているようです。
原則としては、賃貸物件を買い受けてその所有者になったからと言って当然に賃貸人になるわけではありません。
法律上の理屈では賃貸人たる地位の移転は債務引受け（賃借人に建物を使用収益させる債務）も含まれていますから賃借人の承諾が必要となります。
また、譲受人が債権譲渡を第三者に主張する場合、民法上は譲渡人から債務者へ通知することが必要とされていますので、賃借権も債権の一つでありますので、新所有者が賃借人に対して賃貸人たる地位の移転を主張するには、譲渡人（前賃貸人）から賃貸人変更の通知が必要ということになります。

しかしながら、通常は賃貸物件の売買契約は締結しますが、賃借人を交えた賃貸人の地位継承契約まで締結するのはまれですので、古くから建物の譲渡解約を締結した場合に、賃貸人たる地位も当然に建物の新所有者に移転するかということは議論されてきました。

結論としましては、判例・通説では賃貸物件の所有権が譲渡された場合には、賃貸人の地位は賃貸物件の譲渡を受けた新所有者に承継され、賃借人の承諾も不要とされています。
また、所有権の移転登記を具備すれば、新所有者は賃借人に対して賃貸人たる地位の移転を主張できるとして、変更通知は必ずしも必要とはされていません。

さて、賃借人の言い分がよく理解できません。
賃貸物件の所有権移転後でなければ賃貸人の地位はご質問者様へは継承されませんので、新賃貸人になる以前に賃借人へ何を通知しろと主張しているのでしょうか。

当社では、所有権移転後に前所有者と新所有者プラス管理会社連名によって署名・捺印した所有者（貸主）変更通知書を賃借人へ送付しています。
このような手続きを行って、今回ご質問のような賃借人はおりませんでした。

ご質問者様は、半年間お悩みとの事ですが、賃借人は6ヶ月間賃料を支払っていないと言うことでしょうか？
そのような状況であれば、即刻滞納家賃を全額支払うよう催告を行い、支払いが無い場合には契約解除の手続きをとられた方が良いと思います。

アフターフォローをしない仲介業者も悪いです。
しかし、一番悪いのは家賃を払わない入居者です。


入居者は「筋が通らない」と言っているようですが、借りているのに家賃を払わない方が筋が通りません。
ヤクザのような言い掛かりにしか聞こえません。


入居者が家賃を供託しているなら賃貸借契約は継続します。
未払いなら債務不履行で賃貸借契約を解除し、債権回収に入った方が良いです。


自分で交渉するか、費用はかかりますが、弁護士に委任するなどして対処すべきです。


まず、未払いの家賃を回収すること。
次に、マトモな賃借人に変えること。

という解決策に進むべきではないでしょうか。


仲介業者にそれを要求してもまず動かないでしょう。


こういった手続きにかかる費用や、未払い家賃などの損害が発生した場合、仲介業者にそれを補填させたいと思うかもしれません。


その場合、仲介業者の債務不履行（同意書を取らないこと）と、損失（未回収家賃）との因果関係の立証が必要です。


本件は、仲介業者が承継同意書を取ると約束したが、取らなかったから、入居者が家賃を払わない、という論理は法的には通用しないと思います。
なぜなら、承継同意書があろうがなかろうが、入居者は家賃を払う義務があるからです。


ただし、仲介業者に法的な損害賠償義務がないとしても、宅建業法上の違反が認められる場合は、そこを突くことで、損失補てんの交渉ができるかもしれません。

これを行う場合はやはり弁護士など専門家の知識が必要になります。
ただし、弁護士費用を負担しても、その費用分すら回収できないかもしれません。
ですので「どうしても気持ちとして納得しない」というなら行う、という選択になるかと思います。

新賃貸人が賃借人に賃料を請求するには、所有権の登記が必要です。
恐らく移転登記は済んでいるでしょうから、登記簿謄本を賃借人に提示のうえ、改めて賃料を請求なさってください。
それでも支払いがなければ滞納として扱い、最終的には契約解除の手続きを取らざるを得ないでしょう。
また、本件については管理会社の範疇ですので、管理会社に依頼すべき事項でしょう。

弁護士です。

売買により，賃借人の同意がなくても，当然にオーナーの地位を承継し，賃料請求できますので，賃借人の不払いには理由がありません。

このまま放置すると，家賃収入の分だけ損失が発生するだけですので，早急に解除の上，訴訟で明渡を求めるべきです。

手続きとしては，期限付きの催告兼解除通知を配達証明及び特定記録で送付し，解除の効力発生後，訴訟提起して判決を得て，強制執行により明渡の実現を図ることになります。

判決取得後，滞納家賃の強制執行も可能となります。

一度早めに直接弁護士に相談してみてください。

入居者の言っていることには問題がありますので管理が難しいようであれば不動産会社に管理を依頼するほうが良いでしょう。

退去を希望される場合は弁護士にご相談するのが良いでしょう。