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猫の多頭飼いで賃貸した部屋が破損や汚損でひどい状態!悪臭も消えず…原状回復費用を請求したい

猫の多頭飼いで賃貸した部屋が破損や汚損でひどい状態!悪臭も消えず…原状回復費用を請求したい

解決済み 回答数:6件
  • 質問者:ta152さん
  • 相談日時:2018/09/29(地域:千葉県)
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気になった! 775
17年間賃貸した入居者が退去しました。引っ越し後連絡が来て、退去確認をしました。
物件購入前からの入居者で、内部を見るのは初めてです。3LDKメゾネットタイプで、猫の多頭飼いをしており、内部が猫による破損・汚損・悪臭でひどい状態でした。
換気をしておらず、洗面所壁紙はカビと湿気で剥がれています。床もCF下地が腐食。システムキッチン、レンジフード、ガスレンジは腐食で使用不可。エアコンも故障。破損を隠すため、LDK床は入居者が無許可で張り替え、廊下、クロスについても張り替えしてありました。トイレ床は腐食の上に、ニス塗で補修。2F居室もニス塗補修。2F居室のクロスもカビと湿気で剥がれ、木部も腐食。ペアガラスは内部に水分が侵入しています。出窓アルミは猫の尿で腐食しています。

契約書にはペット飼育は規定されておりません。原状回復費用を見積もりましたが500万円近くかかります。猫の悪臭が消えず、壁は全面張り替え必要との指摘です。入居者に無許可工事を指摘したところ原状回復したと主張しています。この主張は認められないと思いますので敷金返還不要と思います。

また、逆に費用請求したいのですが、支払えないと言っています。どのように解決したら良いでしょうか
こちらの内容は、2018/09/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/09/29

結論から言うと、裁判所で判決をもらって、粛々と手続をして相手の資産を差し押さえるしかありません。

無許可で工事をしたことは原状回復には当たらず、原状回復ならばそれに見合う…

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【お礼】
有難うございました。出来る事と、期待効果は、あまりなさそうなことが分かりました。大家の持ち出しのようですね。
ta152
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社タキタ産業
回答日時:2018/09/30

ペットによる異臭や破損についてはペットについて明記されていないという点があり飼うことを違反行為とはみなされない為、すべて入居者の責任は問えない可能性があります。
クロスや床を変えた部分については原状回復には当たりません。
但し17年賃貸をしているという事でクロスは入居者負担というのは難しいと思います。 床に関してはクッションフロアなどは対応年数が過ぎているという判断をされれると思います。
但しフローリングに関しては入居者責任も問えます。
エアコンに関してですが、17年前に設置されたものの場合対応年数上入居者責任は問えないと考えます。
カビや結露による腐食等は入居者責任を問えます。
金額も大きい事から裁判で争われる可能性も視野に入れたほうがよいですが、まずは「原状回復のガイドライン」からどの程度まで請求できるかをある程度確認できると思います。
そして、過去の判例等も最近ではインターネットから読み取ることも出来ますので調べてみてはどうでしょうか?
壁・床の原状回復に関してもそれがいつ行われたか? また、借主が原状回復ではなく契約違反を認識していてそれを隠そうと修理を自身で行ったのであればその部分を裁判で争うことも出来るのではないかとかんがえます。

【お礼】
有難うございます。経年劣化の部分と、無許可工事を区分して検討します
ta152
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/10/01

ペット飼育が契約違反であり、今まで貸主側がその事実を知ることが困難な状況でしたら、ペットに関する汚損破損の修繕は全て借主負担になるものと思います。
任意交渉で支払いがなければ、法的手続きにより回収することになるでしょう。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
有難うございました。古い契約でペット特約もなく、手の打ちようがありません。法的手段を考えてみます
ta152
こちらの内容は、2018/10/01時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2018/10/28

状況を見ないと判断できませんが過失の部分は借主負担になります。
不足分があれば退去精算の請求を出して相談してみてはいかがでしょうか。

【お礼】
有難うございます。経年劣化と過失分を区別して説明するようにします。
ta152
こちらの内容は、2018/10/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産アドバイザー
丸山 孝樹
回答日時:2018/11/20

「契約書にはペット飼育は規定されておりません」と記載されているため、ペットを飼う行為そのものを契約違反と断言することが困難です。
したがって、契約違反を理由とした敷金の償却(返還しないこと)は認められないはずです。
ただし、質問を拝見する限り、恐らく退去時に入居者の方と立ち合いをされていないものと思料されます。したがって、現時点ではお互いの原状回復に関する認識が異なる、つまり入居者が負担する部分の認識が合致していない可能性があります。

したがって、まず、一度立ち会った上で原状回復に関する問題を擦り合わせる必要があると思料されます。

敷金の全額償却と原状回復の追加請求が達成されることはベストですが、既に退去していることを考慮すると、後者の回収できる可能性は低いです。
したがって、前者を目標に、後者も視野に入れながら交渉する必要があります。
通常の原状回復時、自然損耗であればオーナー負担となりますが、入居者の不注意や過失で生じたもの、入居者が手入れを怠ったり故障を放置したことで発生及び拡大した傷や汚れ等は、入居者が負担をしなければなりません。
したがって、これを理由に前者の達成を目指し、後者については請求はするものの、支払ってもらえればよし、とした捉え方をしたほうが良いと考えます。

こちらの内容は、2018/11/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産アドバイザー
小澤 慎太郎
回答日時:2018/11/20

17年前の状態に原状回復したい気持ちは分かりますが、物には償却年数が決まっています。
例えば、CFやクロスは6年です。それを原状回復したいからと言って入居者に請求するのは酷です。しかし、使い方悪くて、下地まで変える必要があるのであれば請求してもいいと思います。

また、システムキッチン及びレンジフード、ガスレンジ、エアコンも耐用年数が6~8年と決まっています。ですので、これも請求するのは出来ないと思います。
許可なしで修繕されているところは修繕前の状態で戻す必要がある為、請求してもいいと思います。
木部の腐食やペアガラスについても原因が何かによりますが、使い方が悪い場合は請求してもいいと思います。出窓アルミも同様です。

これらを考えると、100万円ぐらいは請求できると思います。そこから敷金を精算することになります。当然足りないと思いますので、足りない分は請求して下さい。
払えないのであれば、いくらだったら払えそうなのか、分割だったら払えそうなのか話し合ってください。

出来るだけ訴訟は避けたいですので、17年も住んでくれたことを考えると、払えそうな金額で示談した方が賢明かもしれません。

こちらの内容は、2018/11/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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