賃貸の更新料を払わない入居者への対応はどうすべき?電話も無視され連絡が取れません…|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

←不動産賃貸経営博士
>
>
>賃貸契約・更新>
賃貸の更新料を払わない入居者への対応はどうすべき?電話も無視され連絡が取れません…

賃貸の更新料を払わない入居者への対応はどうすべき?電話も無視され連絡が取れません…

解決済み 回答数:7件
  • 質問者:ニコラさん
  • 相談日時:2018/09/27(地域:神奈川県)
line
気になった! 739
6月の末に一軒家の賃貸契約の更新になりました。更新契約書を送りましたが入居者が契約書を返しませんでした。8月の末に何かしないとと思って、毎日入居者に電話するようにしました。こちらは電話しますが、相手は出ない状態がしばらく続いていました。

そして、やっと9月の頭に契約書を返してもらいました。尚、まだ更新料を未払いのままで、毎日口座残高を調べてから入居者の携帯に着信を入れています。
しかし入居者が出ないから一回もその件を話していない状態です。管理は管理会社に頼らず、自分で行なっています。更新手続きも一人でやっていますので4年前にその入居者を紹介してくれた不動産会社に助けを求められないと思ってその会社に声をかけていないです。2年前の1回目の更新の時に更新料を払ってもらいました。

また、更新時期の前に「賃貸料を下げて」と頼まれましたけど断りました。
何かいいアイディアをありましたら教えてください。よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2018/09/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/09/27

前の契約書に、「更新の方法に関わらず、乙は甲に対して2年毎に 、更新料として新賃料の1ヶ月分に相当する額を支払うこととする。」などの条項はありますか?

更新料を支払うこと…

続きを読む
【お礼】
お世話になっております。
契約書上は更新料として一ヶ月分を支払うべきです。

このフォラムに質問を載せてから、数日後ショートメッセージで回答が来ました。
「お支払いいたしますのでもう少し待ってください」と。一応、今のところもう少し待つと思っています。しばらくしたらまだ支払いがなければ、smsでまた「約束を守ってください」の内容を送りたいと思います。その後、まだ支払いがなければ、手紙を送りたいと思います。

ご回答をありがとうございました。参考になりました。
今度ともよろしくお願いいたします。
ニコラ
【コメント】
契約書に記載があったのならよかったです。

相手に支払う意思があるのでしたら、それをいつまでに支払うのか決めて、遅れた場合は延滞損害金が発生するような覚書にしておくと良いです。
とりあえずは、期限を切って支払いを求め、それに遅れるようなら覚書にして署名捺印をもらうのがスムースに行くかと思います。
株式会社三野 北前店
【コメント】
ご回答をありがとうございます。すみません、上の内容について質問していいですか。
「とりあえずは、期限を切って支払いを求め、それに遅れるようなら覚書にして署名捺印をもらうのがスムースに行くかと思います。」と書いてありますが完全に理解していないかもしれない。以下の内容ですか。
⑴ 支払いの期限を決める (2)それを文書にして、覚書を書いて送る(3)その覚書に相手の署名捺印を押してもらう(4)その覚書を返してもらう

この内容でいいですか。

それでしたら多分、相手が覚書に署名捺印を簡単に押して返さないと思います。更新契約でさえ時間がかかりました。返してもらうまで苦労しました。

宜しくお願い申し上げます。
ニコラ
こちらの内容は、2018/09/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社タキタ産業
回答日時:2018/09/28

更新料が契約書にきちんと明記されているものなら入居者は支払わなくてはなりません。
よく更新料や更新手数料は不要なものを家主や管理会社がとっているだけと思っている方も多いですが、
更新料の最高裁の判例では「賃料の補充や前払い、契約継続の対価などの趣旨を含む複合的なもの」と定義されています。
「2年間の賃貸借契約で更新時に賃料の1か月分程度の更新料であれば、消費者の利益を一方的に害するものにあたらないと解するのが相当である」
このような判例も出ています。
今回の場合は前回の更新時には支払いに応じられているので支払いをしたという前例も残っています。
過度に高い更新料でない場合は問題ないと思います。
また更新時に「家賃の値下げ」を交渉されたという事で下がらなかったことから更新料の支払いを拒否されたという事もあり得ます。
他の部屋や近隣物件に比べて家賃も妥当な場合はもちろん下げる必要はありませんが、そこからこじれた可能性も考えられます。
更新時に契約書類を再度制作されて今回の再契約も有効になっているので借主が契約に関する必要事項を履行しないという事で最悪の場合は法的手段も考えられます。
この場合は前回の支払いがあったことと再契約書類に署名捺印されていることから過度な金額ではない限り敗訴することは無いと思います。
ただその前に、内容証明にてこのままでは法的手段も考えていることを伝えるべきだとは思います。

【お礼】
お世話になっております。
法律の説明をありがとうございます。とても参考になりました。
尚、今回は毎月の賃料の支払いは滞納がない状況の中で更新料(16万円)のためだけで訴訟を起こして、弁護士を雇うまでしていいですか。ちょっと迷っています。

よろしくお願いいたします。
ニコラ
こちらの内容は、2018/09/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/09/28

滞納分については遅延損害金を付加することをお知らせしてはいかがでしょうか。
また、最終的には退去時に精算することになると思います。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
お世話になっております。
そうですね。まず、督促状を送って「遅延損害金を付加する」と知らせることがいいと思います。最終的に退去の時に敷金から差し引くことはできます。
ありがとうございます。どうぞよろしくお願いいたします。
ニコラ
こちらの内容は、2018/09/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2018/09/29

携帯電話で連絡が取れないのであれば契約者と直接会って話を進めることになると思います。
但し、管理が難しいようであれば管理会社へ依頼を検討してみるのも良いかもしれません。

【お礼】
お世話になっております。
直接伺って、話することもいいですね。最終的に賃料や更新料の滞納に対応できる不動産会社に頼んでもいいと思いますが費用はおいくらでしょうか。ありがとうございます。
よろしくお願いいたします。
ニコラ
こちらの内容は、2018/09/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/10/15

ベストアンサーが決まった後なので追記が出来ないため、こちらから回答します。
私は、通知などを何度か出して、やんわりやり取りするイメージで方法を書いたのですが、少ない通知回数で行くなら、少し強行にすすめる方法のほうが良いです。

通知書に、概ね2週間以上先の期日までに支払いを求め、何の連絡もなく支払いがない場合は法的手続きを開始すると記載します。これでも期日までに支払いが無い場合は、本当に法的手続き(調停でも可)を開始することです。でも、「もう少し待ってくれ」などの連絡があった場合、そこで最終的な支払期日を決め、それを覚書や確約書などにして署名捺印をもらいます。それでも支払わない場合はやはり法的手続きを取るしかありません。

【お礼】
お世話になっております。よくわかりました。ありがとうございます。今回は更新料なので、法的手続きを手紙に記載しましたら、今度賃貸料を支払わなくなるかと心配しています。今まで賃料を問題なく支払っているので関係を悪化したくないです。今度まだ法的手続きを書かないで、支払期限を載せて、手紙を送ってみます。応答がなくれば、直接に家に伺って話をしてみます。それでも支払がなければ株式会社三野様が書いたとうりに進みます。ありがとうございました。とても参考になりました。
ニコラ
こちらの内容は、2018/10/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産アドバイザー
丸山 孝樹
回答日時:2018/11/20

入居者の心情的には、家賃を下げなかった腹いせではないですが、それに似た感情で更新料の支払いに抵抗しているものと思料されます。
しかしながら、入居者の行為は契約違反に当たります。ですが、これを理由に退去まで請求したところで認められません。
したがって、オーナー様の方が強い立場にありますが、現時点ではこのまま低姿勢に請求を続けるしかありません。

しかし、次の請求時は手紙を書くことをオススメします。
そして、その内容には「このまま更新料を払わない場合には、退去時に敷金から差し引かせていただきます」などの一文を添えてください。
私の経験上、そのように書くことで支払って貰えるケースがありました。

こちらの内容は、2018/11/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産アドバイザー
小澤 慎太郎
回答日時:2018/11/20

電話に出てくれないのであれば、更新料未払いの督促状を内容証明郵便で出してみてはどうでしょうか?これを貰った側は、訴えられると思い無視できなくなります。
そして、連絡があったらなぜ更新料が払えないのか聞いてください。内容によっては待ってあげていた方が良いのかもしれません。話をころころと変えてくるようであれば、また督促状を出して下さい。
もしこれでも支払はない場合や無視するようなら悪質なので、この督促状を証拠に少額訴訟(60万円以下)してみてはどうでしょうか。
少額訴訟は誰でも簡単に出来ます。

こちらの内容は、2018/11/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る

【こんな記事も読まれています】

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

関連キーワード

[不動産・法律・相続などの専門家を紹介!]
[特集]
不動産賃貸経営体験談を大家さんに語ってもらいました
自分だけの生き方を謳歌する賢者への取材対談

PAGE TOP