【専門家が回答】更新時期を過ぎても家賃が納得できないと更新未契約のまま…借主に退去してほしい!|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

×
←不動産賃貸経営博士
お悩み大家さん トップ > 賃貸管理 > 賃貸管理 更新料 >賃貸契約・更新> 更新時期を過ぎても家賃が納得できないと更新未契約のまま…借主に退去してほしい!

更新時期を過ぎても家賃が納得できないと更新未契約のまま…借主に退去してほしい!

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:adさん
  • 相談日時:2018/01/18(地域:東京都)
line
気になった! 666
はじめての2年目の更新時期に、家賃が不服とのことで調停まで開かれた住民がいます。
調停は不成立となりましたが、尚も不服とのことで、更新を過ぎても契約書を交わさないでいます。
しかしながら、家賃および不動産への更新料(大家への更新料は元々免除しています)は支払っているため、
法定更新ということになるかと思います。
ここで、いくつか問題があります。

1.法定更新の場合、期間を定めないため、今後、2年、3年、、無期限に住み続けても、更新料が発生しません。
2.この住民はこのことを知っていて、意図的に法定更新を成立させています。
3.契約書について不動産会社に問い合わせても、正式に契約書を締結することに誠意をみせず、放置している。
4.大家としてはこのような身勝手な住民には出ていってもらいたいが、法的にできない。

大家としては、更新料を免除されたままこの住民に住み続けられるのは非常にストレスなため、
なんとか出ていって欲しいものの、それは法的に難しいということは理解しています。
であれば、せめて正式に契約書を交わし、通常通りの2年更新にしたいのですが、
不動産屋が締結することを全くせずに困っています。
このまま、泣き寝入りをするしか手はないのでしょうか。

何卒、よきアドバイスをお願い致します。
こちらの内容は、2018/01/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2018/01/18

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問にお答えします。

ひとつ確認ですが、入居者の方は更新料を管理会社に支払って
管理会社…

続きを読む
【コメント】
アドバイス
ありがとうございました。

念のため、追記させていただきます。

>ひとつ確認ですが、入居者の方は更新料を管理会社に支払って
管理会社へその更新料が事務手数料になっているのでしょうか。
もしそうなら更新手続ができていないので、管理会社がその部分を
受領しているのも少し違和感をかんじました。

はい。借主は直接、管理会社に家賃の1/2を更新料として支払っています。
管理会社はそれを事務手数料として受領しているとの認識かと思います。


>また賃料は相場と比較をして如何でしょうか。
それとどの位の減額を要求してきているのでしょうか。

インターネット等でいくつか、相場を確認しましたが、近隣相場、同条件マンションより7~8千円低い印象です。
借主の高いというのには何も根拠がなく調停でも不成立となっています。
(借主の高いという主張は、そもそも法定更新を成立させるための虚偽でした)


>言い方は悪いですが、もし数千円でもめているのでしたら、
相手にしているだけ時間も気持ちも無駄なので、
賃料減額する代わりに契約書をしっかり締結をする条件にしても良いと思います。

それも考えてはいたのですが、
同タイプ、同条件の部屋がいくつもあり、すべて一律の賃料となっているため、
1室のみの減額は他の借主への不公平を生むことになり、できない状況なのです。
ad
こちらの内容は、2018/01/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/01/18

更新についてですが、更新料が多すぎなければ更新料を払って任意で更新するという契約は有効です。
現状で賃料等の調停の最中で、前回の更新からその次の更新になってないのならば、2年毎に更新をするという契約自体が有効ですので、賃料に変更が無ければ次回更新時にも更新を求めることは出来ます。
また、賃料の調停と、契約で約束した更新とは別の話しですので、調停をしているからといって更新をしなくて良いというわけではありません。(あなたが更新時に賃料を上げると申し入れて、それも調停しているのなら別です。)

一点よく分からないことがあります。
> 家賃および不動産への更新料(大家への更新料は元々免除しています)は支払っているため、

不動産への更新料というのは契約上はどのような名称となっていますか?もしかして、更新料として入居者が支払った物を、管理会社が手数料として(あなたから)受け取っているのではないですか?

もしかすると管理会社が契約に関しての法律などにあまり詳しくなく、面倒だと感じて放置しているのかもしれません。催促しても動かないようでしたら、不動産関係の契約に詳しい会社(主に不動産コンサルティングを請けている会社)や弁護士などに相談しみてください。


【コメント】
アドバイスいただき
誠にありがとうございます。

念のため、追記させていただきます。

> 現状で賃料等の調停の最中で、前回の更新からその次の更新になってないのならば、2年毎に更新をするという契約自体が有効ですので、賃料に変更が無ければ次回更新時にも更新を求めることは出来ます。
また、賃料の調停と、契約で約束した更新とは別の話しですので、調停をしているからといって更新をしなくて良いというわけではありません。(あなたが更新時に賃料を上げると申し入れて、それも調停しているのなら別です。)

賃料の値上げはしていません。
調停もすでに終わっており、不成立になっています。

更新時期の少し前から、「家賃のを減額しなければ、訴えるぞ」との連絡があり、
実際に調停が行われたのは更新日を1ヶ月ほど過ぎた頃でした。
それまでの間は供託で家賃と更新料を支払っています。(ただし契約書は交わしていません)

現在、更新時期から3ヶ月ほど過ぎています。尚も契約書は交わしておらず、
法定更新が成立していますので、今後も契約書を交わす気もないようです。
ただし家賃はこれまで通り支払ってきています。

借主は元々、賃料の減額が目的ではなく、
法定更新による、次回からの更新料免除を期待した
行動だったようです。

------------------------
上記のような状況ですが、
いただいたアドバイスの内容からすると、
2年更新の契約は法定更新になった今でも有効となっており、
次回(2年後)の更新料は発生するとの認識でよろしかったでしょうか。
------------------------



>不動産への更新料というのは契約上はどのような名称となっていますか?もしかして、更新料として入居者が支払った物を、管理会社が手数料として(あなたから)受け取っているのではないですか?

借主は直接、管理会社に更新料を支払っています。
管理会社としては、それが更新手数料との認識かと思います。
----------------
事務手数料として受領であれば、
契約書締結を必要以上にしようとしない不動産会社に対し、
責任の放棄しているのではとの理由で追求ができるのでしょうか?
----------------

>もしかすると管理会社が契約に関しての法律などにあまり詳しくなく、面倒だと感じて放置しているのかもしれません。催促しても動かないようでしたら、不動産関係の契約に詳しい会社(主に不動産コンサルティングを請けている会社)や弁護士などに相談しみてください。

ありがとうございます。
参考にさせていただきます。


ad
【コメント】
更新書類が取り交わされていないで、更新費用は支払われているのですね。

原契約の更新に関する部分をよく確認してみてください。
法定更新であっても2年後との更新料に支払い保険の加入、保証人の確認などを義務付ける記述があれば、法定更新でも問題ありません。
株式会社三野 北前店
【お礼】
再度、ご連絡いただき誠にありがとうございます。ご指摘通り、これまでの契約書を確認してみます。
ありがとうございました。
ad
こちらの内容は、2018/01/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/01/19

基本的に滞納などの契約違反がなければ、このまま契約は継続することになります。
更新料が発生するのであればきちんと請求はなさるべきで、借主からの入金については更新料から優先的に充当なさってはいかがでしょうか。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
ありがとうございました。参考にさせていただきます。
ad
こちらの内容は、2018/01/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
弁護士
赤坂見附法律事務所 弁護士 水田匡之
回答日時:2018/01/22

まず、前提となっている法定更新の点ですが、仮に更新契約書を明示的に作成していなくても、約定による更新(合意更新)を主張する余地はあります。
例えば「家主と借家人から更新しない旨の申出がない場合、本件契約は更新されるものとし、この場合、借家人は新賃料の1か月分相当の更新料を家主に支払う」という条項がある場合などです。契約条項が原則として優先されますので、確認が必要です。
また、本件で相手が更新料を積極的に払っている点も、法定更新の例としては珍しいです。

もっとも、法定更新は争えないとなると、当該更新によって期間の定めはなくなります。
したがって、ご指摘の通り、その後の更新料は請求できないでしょう。
家主にとっては、更新料分の不利益が生じますが、反対に借家人にも(正当事由があれば)解約申入れがいつでもありうるという不利益が理屈としてはありますので、更新料を要求することは難しいように思います。

いずれにしても問題視できるのは2年後ですし、当然に要求できるといえない以上、現実的には争うのは厳しいと思われます。

【お礼】
的確なご回答いただきありがとうございます。契約内容を再度確認し、今後について考えてみます。
ありがとうございました。
ad
こちらの内容は、2018/01/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る

こんな記事も読まれています

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

賃貸契約・更新に関する記事を探す

関連キーワード

あわせて読みたい
[特集]
経営者・成功者が語る 』~経営者取材対談~
[注目] 人気の記事ランキング
コラムランキング
関連記事

PAGE TOP