リフォームした中古の一戸建ての原状回復の修理代について｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

原状回復の修理代について、ご相談させて下さい。

初めて、リフォームした中古の一戸建ての家を不動産会社経由で、老夫婦に4年間貸していました。
その老夫婦が引っ越す事になり、不動産会社に紹介された立ち合い業者と一緒に貸していた
家の中を見ると、玄関や柱、木壁部にドリルや釘、ビスで穴をあけられ、全部で140箇所
（修理をした工務店は200箇所以上の穴があったとの事です）の穴があけられていたのです。

国土交通省のガイドラインでは、「穴をあけてしまった場合、穴をあけた方が修理する」
とあったのですが、その老夫婦は、立ち合い業者に「私たちは貧しいので、修理代は払えません」
と言って、修理代は敷金以外、全額、大家負担になってしまいました。

立ち合い業者の方が「敷金、礼金などは法律にないので、裁判になったら、
大家が負けますよ」と言っていたのですが、柱や木壁部にあけられた穴補修は
してくれない上、ハウスクリーニングも、キッチンのクロス（タバコのヤニ）の張替と
床のクリーニングのみで、キッチン以外のクリーニングはしてくれませんでした。

また、引戸の引手や窓の取っ手がとれていたのですが、「新築物件以外は、
入居前は引手や取っ手が、ちゃんとついていたと証明するものがないと、
修理代の請求ができないのです。それに、請求しても、相手は引っ越した後なので、
払わないと思います」と言われ、結局、キッチン以外の、つまり、柱、木壁部の
穴埋めなどは、別途、工務店に頼んで補修して貰う事になりました。

現在、修理も終わり、また、新しく入居者を募集しています。

以前、入居者募集をして貰った不動産会社以外の不動産会社に、家に穴をあけられた事や、
取っ手がとれていても修理して貰えなかった経由を話すと、
「賃貸物件で、穴をあけてはいけないのは常識で、もし、穴をあけたら修理するのは当然です。
貧しいから修理代が払えないので、そのまま逃げ切るというのは、ちゃんとした立ち合い業者や
不動産会社なら、させないと思うのですが」と言われました。

入居募集にあたって、もし、入居者が退去する事になった場合、入居の時、賃貸契約書の他に、

・入居チャックシート（入居した時、破損があったら書いて貰い、退去の時、記入のない部分の破損は修理して退去して貰う為）

・禁止事項追記の契約書（賃貸契約書に書いてあっても、「不動産会社から入居の時、そんな説明はなかった」と、修理代を払わないで出て行ってしまうのを防ぐ為に、「穴を開けるのは禁止で、もし、違反したら補修して貰う」などの「こういう事はしないで下さい」と明記し、貸主と借主がその書面に署名と印鑑を押す）

を契約書に含めると、家の柱に穴をあけたり、畳のタバコの焼け焦げの修理
（日焼けの自然消耗は大家負担はわかります）を請求し、もし、借主が
「敷金を一カ月分払っているので、それ以上は払わない」と言っても、
法的には、修理代を払って貰えるでしょうか？

本当に初心者で、すみません。
母が年配で、母の代わりや手伝いを一人でしないといけなく、
「どこに相談すれば、前回のような事を避ける事ができるのか・・・」と、
途方に暮れていた時、こちらのサイトに出会いました。

前回、老夫婦のご主人が、修理代の話しになると、立ち合い業者の方にも
興奮して「ウチは貧乏なんだ！もともと、この家は汚い家なんだ！」
と怒鳴って、こちらが「納得されて、この家を借りたのではないですか？」と、
穏やかに聞いても。

「こんな、もめる家、人に貸さない方がいい！」と、殴られそうで、
退去の立ち合いが一番大変なんだと思いました。

くどくなって、本当にごめんなさい。
賃貸相談は、ほとんどが「借りる側向け」で、
大家向けの相談がなく、困っている次第です。

借主が、退去の時、契約の禁止事項に違反している箇所の修理代を払って貰うには、
賃貸契約書、上記の「入居シート」「禁止事項の追記契約書（念押しの為）」を
考えているのですが、専門家の皆さま、何卒、ご教授下さい。

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