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住居用として住宅賃貸借契約書を締結しましたが、お店として営業している?

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:maruさん
  • 相談日時:2021/02/10(地域:神奈川県)
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気になった! 594
1棟 賃貸マンションを自主管理で経営をしております。

借主は飲食事業・美容サロン運営をされている社長様に住居として住宅賃貸借契約書を締結を2020年3月締結致しました。

締結前にパーティーをよくやるのでパーティーができますか。と相談され、
土地柄、ホームパーティーぐらいなら大丈夫だと返答を致しました。

入居後は普通に住居として使用していたのですが、緊急事態宣言以降、急に不特定多数の来訪者が増え、平均10人~15人ぐらい且つ深夜帯の21時~朝方3時でも来訪者が来るようになり、流石に他のご入居者からも苦情が入り、契約者に仲介をした不動産者担当者か らメールや電話をして注意を致しました。

しかし、その後も来訪者は最初より若干減りましたが、毎日、平均5名~8名ぐらい来ておりました。

その来訪者は皆、スマートフォンを見て契約者の所に来られておりましたので、
この時点で住居でなく、お店として使用していませんか。と注意を入れてましたが、その後も来訪者が毎日来ておりましたので、当然、他のご入居者様からクレームが入り、直接、本人に私と仲介業者の営業マンと言ってお話を致しました。

会った際、クレームとなっている内容を伝え、その時は営業しているとは一切言わず、(それを言っては契約違反を認めてしまうため)パーティーである事を主張されたので、この時は信用をいたしましょう。と言って注意にとどめ、後日、パーティーは5名以下とルール を決めて掲示板に貼り、入居者様全員にお知らせを致しました。

その後は若干、来訪者の人数が5名ぐらいになりましたが、空き瓶や空き缶、ペットボトルのゴミを調べますと業務用と書かれているものを使用しており、空き瓶は毎週ジャックダニエルの瓶やシャンパンの瓶など平均8本ぐらい捨てており、月にすると40本ぐらいにな るため営業をしている可能性が高いと思って
警察や保健所へ相談をして調査して行ってもらったのですが、営業の要件が満たされていないと指導もできず、パーティーと言われてしまうと何もできません。との対応で証拠がつかめせんでした。

このような流れが続き、今年の緊急事態宣言が出る前に掲示板に(前年度の反省から)緊急事態宣言が出たら20時以降は人数に関係なくパーティーは禁止ですと貼紙をしてご入居者様全員に周知の上、個別にも連絡を入れました。
(これはコロナが拡大してご入居者様がコロナにかかってしまうのを防ぐ為と
文章にははっきり書いて厳守と書いております。守らなければ更新拒絶などの処置もとります。とも併せて書いております。)

しかし、その社長のお部屋だけは20時以降でも常に人がスマートフォン見て来たり、常連らしき方が深夜の1:30に来たりして、ルールを守らず、今年の1月30日(土)の昼に外国人を15人呼んでパーティーを開催し、夜にも3名~5名と来訪者が来たため、他のご入居 者様から住環境が悪く、これでコロナにかかったらどうすんだ。
精神的に苦痛な日々を送っている。との苦情が当然ですがきました。

流れが長くなりましたが、客観的な事実(空き瓶やペットボトル,警察に何回も通報されていることや防犯カメラもあり、その映像から来訪者がスマートフォンを見てその部屋の号室を押してオートロックを開けて入っていく姿や鍵も郵便ポストに入れており(ポストは常 に開いております)、従業員や来訪者の一部の人が鍵を取り出してお部屋に入っていく姿など)や他のご入居者様が問題となっている契約者の従業員がトランシーバーを使って来訪者を呼んでいるところを見ております。との証言も得られております。

確かな証拠はありませんが、前記の背景から使用目的の住居でなく、お店として使用していると主張して、即時解約はできますでしょうか。

仲介不動産にも相談を入れておりますが、家賃がきちんと入金(1度も遅れてません)されている状態で、使用目的の違反だからといって即時解約は実務上難しく、段階的に措置をとることが無難です。とアドバイスをもらっており、現在は通知書を配達記録で送付する形 で検討しておりますが、即時解約の要件を満たしているのでしたら強く出て引越しをさせたい気持ちでおります。

※通知書の内容は簡単に述べますと契約書の何条に違反しており、解除理由を書き、信頼関係を破壊させておりますので、その信頼関係を元に戻すように
通知を受け取った日から5日以内に改善をして下さいと催告の上、 改善をしなければ法的処置もとります。という流れの文面です。

※使用目的は【住居の目的で使用し、他の用途に一切使用してはならない。】と書いております。

また、弁護士や司法書士に最終的に依頼をした場合はすぐにでも退去させることはできるのでしょうか?


 長文で申し訳ございません。ご教示頂きたくお願い致します。
こちらの内容は、2021/02/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2021/02/11

理屈としては,住居専用で賃貸しているのに,事業に使用して深夜帯も含めて多数の来訪者があり,その程度もひどく,注意も聞かず,信頼関係破壊の程度に至っていると評価できる場合には,催告の上で賃貸借契約を債務…

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【お礼】
アドバイスありがとうございます

サイトを調べたのですが、出てきませんでした。 多分、ラインを使って
直接、個別に来訪者に連絡を入れているようです。


調査業者による調査についての発想がありませんでしたので、その道のプロに任せて
証拠を集めるのも選択肢の1つに入れたいと思います。


証拠を色々な方向で集めたいと思います。


maru
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2021/02/10

これは特殊事案ですので、普通の不動産会社や弁護士に相談しただけではどうなるものでもありません。警察が言っている通りで、パーティーだと言われると簡単には介入できないです。

ご自身で出来るならば、開かれているのが業である客観的証拠を集めてください。ゴミだけでは証拠として不十分です。証拠も1つだけではなく複数あった方が良いです。ご自身の所有ですので、防犯カメラの設置も有効です。

証拠を集めたうえで、それを突き付けて契約違反による契約の解除を申し入れ、受け入れないようならば、そこで初めて弁護士に依頼し訴訟を提起することになります。

ご自身ではどうやって証拠を集めてよいか分からない場合は、弊社のような特殊事案にも対応しているコンサルタント会社などに依頼してアドバイスなどを受けながら進めてみてください。

【お礼】
株式会社三野 北前店 様


いつもお世話になっております。


お忙しいところご回答ありがとうございます。


特殊事案とのことで納得致しました。頂きましたアドバイスを参考にまずは証拠集めをしたいと思います。


また、現状以上に悪化しないように入居者に契約書の何条の何項に違反していると指摘をして、契約内容を守るように内容証明を送りたいと思います。


証拠がある程度集まったら最終的に入居者に会ってお話をして見たいと思います。


以上

急ぎお礼まで

maru
【コメント】
指摘する前に証拠を集めるべきです。
指摘をすればより巧妙に隠す可能性が高いです。
株式会社三野 北前店
【お礼】
アドバイスありがとうございます

証拠を集めをしてから対応したいと思います。

maru
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【回答会社】
弁護士
あさがお法律事務所
回答日時:2021/02/11

使用目的外の利用は契約違反になります。
そして目的外利用は、債務不履行ですので、解除原因にはなります。

ただ、裁判例上、問題があります。
その債務不履行が信頼関係破壊したと言えるほどのものでなければ解除できないという点です。

本件では、最初からまったく目的外利用で、多数人や無関係の人の出入りということで、建物の痛みも早くなるでしょうし、周囲への迷惑などもあるでしょう。
また、一度は虚偽回答をしているという点もあります。

ですので、争う余地はあるかと思います。
相手を見ると、その場限りの言い訳をしそうな相手ですから、徹底して、証拠を集めつつ、弁護士への相談が良いでしょう。

【お礼】
アドバイスありがとうございます。

とても参考になりました。

やはり、証拠集めが大事だとのことですので、できる限りの証拠を集めてから
借主に内容証明を送り、改善を促しお話をしたいと思います。

お話の機会が得られないようであれば集めた証拠をもって弁護士に相談をして今後の
対応を考えていきたいと思います。
maru
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【回答会社】
不動産会社
株式会社本郷エステート
回答日時:2021/02/11

maru様へ 株)本郷エステート櫻井と申します。状況が詳細に書かれておりmaru様のお困りが伝わってきます。警告や話会いの機会も設け時間もかけているようですが借主は全くその改善が見られないとのこと、、。家賃の滞納はないようですので法的に解約されることはないだろうと踏んでいる(考えている)と予想されます。
今までの内容を時系列でいつだれが何をしてどうなったかを、記憶の限り拾い上げてワードやエクセルでまとめておくことをお勧めいたします。かなりの労力をこの問題に費やしていらっしゃると思います。
これ以上、事実を積み上げるよりは、先方に対し契約解除の通知をだされてはいかがでしょうか。条件として、「使用方法の改善計画などを文書で貸主に1か月以内に提出しない場合」などを入れ先方が書面を出さない場合には解除、その後は違約金が発生するとの内容も有効かと思います。
大家様や近隣の方が本当にこまっているのであれば、契約解除の意思をはっきりと先方に告知することに遠慮は必要ないと考えます。当事者同士でより問題がこじれるのが怖いようでしたら仲介不動産業者や管理会社を連絡窓口に指定すると良いと思います。先方が感情をぶつけてきたらすベて管理会社に任せているとお答えすることをお勧めします。 

ご参考になれば幸いです。

【お礼】
アドバイスありがとうございます。

とても参考になりました。 まずは契約書に違反している条項を書き出し、それを改善する
ように借主に通知を出し、その返答を文面にてもらうようにしたいと思います。

進展がありましたらまたご報告させて頂きます。
maru
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