20年の入居者から傷んできた設備を全額大家負担でリフォーム要望されています。負担すべき？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

故障していない限り入居者の要望に応じる必要はないでしょう。
ただ、退去してしまうリスクは残ります。
お客様が継続して入居してほしいと思う入居者でしたら、入居者の要望に応えてあげても良いかと思います。ただ、その際はすぐに退去されぬよう、きちんと”縛り”を設けるべきでしょう。

山ちゃん 様

長期入居者様によるリフォーム要求ですね．．．

お任せください。

リフォーム要求、時々ありますね。
内装・設備の状況によりますが、老朽化により通常使用上問題があるものであれば、ご対応する必要があります。

通常使用できるものであっても、入居者様に費用の一部、少なくても総費用の半分程度を負担していただくことにより、ご対応してあげることも良いでしょう。普段からクレームが多い入居者様の場合は、注意が必要ですよ。。。

基本的に、居住をする権利及び居住をするのに必要な収益は、家賃を負担する以上保障しなければならない項目となります。したがって、居住するのに必要な収益に値する場合、つまりは故障・修繕が必要不可欠な場合は、家主は家主負担で変更・修理をしなければなりません（但し、故意・重過失を除く）
本文を確認すると、20年以上居住していただいている以上設備の減価償却も考慮して、修理箇所が必要な場合は全額家主負担で修繕・交換するべきでしょう。ただ必要以上な修繕は不要なため、すべて新品に変更する義務は生じません。退去してもらって、すぐに入居者が見つかるかどうか、かつリフォーム費用がどれくらいかかるのかを計算すると、法律うんぬんではなく、リフォームをして契約を継続するほうが得策と容易に推認できます。

現状の状況次第というところです。
緊急でなければ退去後のリフォーム費用と今までの修繕費用等勘案して一部対応するなど方法はさまざまだと思いますので色々な観点から検討してみてはいかがでしょうか。

故障など緊急の場合は対応方法が変わります。

２０年間入居していると、入居者さんは家賃を1392万円支払っています。この方が退去しても
やはり、次の入居者に部屋を貸し出す状態に原状回復を行なうと、おそらくﾘﾌｫｰﾑ代に50万～100万円
の出費は覚悟しないといけません。

20年間空室なく、入居して頂いていますので、家主としても、空室損益が0円のお部屋の状況です。仮に20年間で5％の空室損益が出て、＋　退去のたびにﾘﾌｫｰﾑ費用がかかって入れば、空室損益で70万・ﾘﾌｫｰﾑ費用4年で一回転と仮定して5回（退去時）のﾘﾌｫｰﾑ代金（1回×20万×5退去）＝100万円　合計170万円ぐらい最低かかると思われます。

この方が優良な入居者であれば、工事を行ってあげた方が、賃貸経営は安定する可能性があります。
20年住んでいてくださったわけですからね！

退去されて、家賃が下落し、空室損益が出てしまいますので、建物の建築年数が何年かわかりませんが、入居者さんに長く住んで頂けるのであれば、どちらにしろ、退去したら工事をしないといけない部分かもしれませんので、先行投資と思って工事をしてあげるのも一案と思います。

退去後に工事をするのではなく、住んでいるうちにﾄｲﾚ・ｷｯﾁﾝ工事を前倒しに行ったと思えば、気持ち的にはも少し楽になると思います。良くお考えの上、ご自身で決断をされると良いと思います。