賃貸契約の解除申告は可能?|お悩み大家さん

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賃貸契約の解除申告は可能?

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:harutyannさん
  • 相談日時:2012/07/26(地域:山口県)
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気になった! 85
どうぞよろしくお願いいたします・・・
平成14年に会社が倒産し、年金受領年齢に達していなかったこともあり、
生活が出来なくなりましたので、姉所有の家を好意で月額5万円で住み、
自分の持ち家を普通の借家契約にて月額10万円で貸し差額の5万円を
生活費に当ててきました。

当時、姉所有の家に住み始めて9ケ月後に、「いくら弟とはいえ契約書だけは
交わしておきたい」との申出で、平成24年11月までの10年間の
定期賃貸借契約を結びました。

昨年の暮れに25年11月が終期となる1年間の再契約をしましたが、
姉の方から26年11月が終期となる再契約をしたら、
それを最後に再契約はしないとの申し出がありました。
(外国から帰国する娘一家を住まわす為で、私も明渡しに合意しました)

この場合、自分の持ち家に帰るほか無く(借主に更新拒絶、明渡の通知)をしようと思います。

①明渡しの希望は2年以上後ですが今からその旨を相手に話しておいたほうが正当事由で有利になりますか?
そんなに前からの通知ではむしろ不利になりますか?
1年から6ケ月前のほうが良いでしょうか??

②借主は5年前に格子戸や網戸、門扉、門灯を壊しており、庭が荒れ放題で近所から
苦情(貴方の貸家で街全体がスラム化して見える等々)が来ましたので管理会社の立会いの元、
善管注意義務違反等で改善するよう申出た経緯があります。

その時点で庭の草取りはしたようですが、他の毀損部分は退去する時に修理する等を言い現在も改善されておりません。
又、先日見に行ったとき通常では発生しないような毀損が壁やポストにあり、庭も荒れ放題でした。
(契約書では汚損破損等を生じさせた場合は7日以内に届けいでて・・・となっておりますが届出はありません)
更新拒絶の通知を出す前に再度、善管注意義務違反等を文書で言おうと思っておりますが、
このことは正当事由で有利に働きますか??

③この二度の善管注意義務違反だけで(更新拒絶、明渡)は言えますか??

ちなみに貸家は市内の住宅地にあり近隣に貸家物件は多数あります。 
どうか教えて下さい。
こちらの内容は、2012/07/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
㈱渋谷都市開発
回答日時:2012/07/27

harutyannさん、
初めまして。
当方、東京の賃貸管理会社です。

まず、文脈からして今現在、賃貸として貸し出している部屋をご自身で 続きを読む

【コメント】
お返事ありがとうございます・・・!

相手との契約期間は平成14年7月10日から平成15年7月9日まで1年間で、
今日現在まで毎年更新しています(更新料はありません)

再度質問させて下さい。
  私たちがどうしても自分の持ち家に帰るほか無くなるのは、あと二年後ですが
 善管注意義務違反と、帰らざる負えない事情で解約申出でとを、同じ内容証明に記載しても
 かまいませんか?
 『契約者間、甲乙相互における信頼関係に影響を 及ぼすと訴えては如何でしょう?』
 とのことですが、「信頼関係は崩れているので解約したい」との文言を善管注意義務違反と帰らざる負えない事情の3項目を内容証明に記載してもよろしいですか?
     よろしくお願い致します。
 

harutyann
【お礼】
詳しく教えて頂き、本当にありがとうございます。

 再度、お聞きしたいことがありまして、書かせて頂いて
おります、
お忙しいとは思いますが、更に御回答をお願いできませんでしょうか・・・
harutyann
【コメント】
harutyannさん、
折り返しのコメント誠に有難うございます。

さて、お話を纏めさせて頂きますと...

harutyannさんは公序良俗に反する申し出では無く、正当事由とは言え本人に訴えなくてはならないため効果が表れなければ意味が無く、harutyannさんが戻らなければならない理由で出てもらうなら、引っ越しに掛かる費用は請求されても拒否出来ないのは言うまでも有りません。
そして、内容証明は全てを盛り込まず、①と②に分けて出すのがいいと思います。

まずは、

①既に今期の更新は過ぎているので、期限付きで、現段階における善管注意義務違反による急務なる対策が施されない場合として内容証明にて提示。(期限は1ヵ月~3ヶ月がいいでしょう)

②様子を伺い、1ヵ月~3ヶ月後に平成25年度更新は自動更新では無く、定期借家に切り替えさせて頂くこと。(この際に期限付きで貸し主はこの部屋に戻る旨を必ず記載し再契約は取り交わさないとすること)を内容証明にて通知。

③借主さんが最悪(?)設備等を修繕・交換して居住継続を主張しても、賃貸借契約条項を反故された事も主張しながら、法的手段若しくは引っ越し費用を多少負担して落とし所を見つけるのが良いでしょう。

全くの費用負担なしで全て解決は出来ないモノと捉え、落ち着いて行って下さい。
ご友人に司法に携わる方がおられると心強いのですが...

地元の弁護士事務所に一度尋ねられたら如何でしょうか?
違った見解があり簡潔で分かりやすかったらそちらも良いでしょう。
ご自身の生活に影響を及ぼさない内容の方を選ばれると良いと思います。

ご健闘お祈りいたします。
㈱渋谷都市開発
【お礼】
お忙し中、詳しくご教授いただきまして、本当にありがとうございます。
harutyann
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
有限会社 ツカサホーム
回答日時:2012/07/27

自己使用は正当事由になります。
申し入れは早いほうが良いのですが、相手が応じてくれるかどうかが問題です。
善管注意義務違反で退去して欲しい旨も、改善されてしまえば退去事由にはなりませんのが、更新拒絶の通知はしておいた方がいいかと思います。
何れにしろ、立ち退きについて費用を掛けたくないのであれば、誠意をもって交渉するより方法はありません。

【お礼】
ありがとう御座いました。
harutyann
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【回答会社】
不動産会社
三幸ハウス株式会社
回答日時:2012/07/29

今後借主さんと交渉もしくは裁判をしていく上で、貸主側の態度・要望・戦略をはっきりとさせて論理的に一つの方向性を固めるべきであると考えます。
正当事由に基づいて更新を拒絶するのと、建物の使用方法に契約違反があって契約を解除するのとではロジックが全く異なります。
「建物の使い方が悪いし、自分がその建物を使う必要性もあるから明け渡してくれ」というのは
一見とても有利な主張のように感じますが、明け渡してもらいたい本当の理由は何であるのかが曖昧になるので逆に貸主の立場を弱めるかも知れませんし、少なくとも裁判では通用しない要件構成です。
よって、善管注意義務違反(契約違反)によって契約を解除し明け渡しを求めるのか、どうしても自分で使用(居住)する必要があるので更新拒絶をし、明け渡しを求めるのか方向性・戦略を絞って対応されることをお勧めいたします。

なお、善管注意義務(簡単に言えば建物を大切に使用する、管理をしっかり行うといったこと)を履行しないことを理由とする契約の解除は、裁判上ではなかなか認められないことを考えると
正当事由に基づく更新拒絶が良いのではないかというのが私見です。

【コメント】
 御教授、本当に有難うございます・・・

 住むところが無くなり、どうしても我が家に帰らざるをえないのは
2年強、先のことなので


 5年前に保管義務を果たしてほしいことや公衆衛生を害しているので
改善するようにと申出でてあり、今回も5年前よりも酷い
保管義務違反がありましたので
    ① 今回はこの善管保管義務違反の注意をうながす

    ② 1年くらい経過したところで自宅に帰らざるをえないことを告げ、
      明け渡してもらう

以上の二段構えで行い、もし先方が立ち退き料云々を言えば原状回復費とそれを相殺
する
    と、このような案はどうでしょうか???

harutyann
【コメント】
前回の回答で賃借物件の使い方の悪いことが契約の解除事由としてなかかな認められないということを書きましたが、借主に対して使い方の改善や壊した箇所の修繕を要求するのは建物所有者の基本的権利でありますから、いつでも申し入れをしてかまわないと思います。
この事柄と、最終的に2年後に明け渡して欲しいという貸主側の事情とは混同しないで切り離して対処・行動した方が良いでしょう。

ところで、更新拒絶による明け渡しの事前交渉(裁判外の話し合い)では、ご指摘のように借主から金銭の要求もあるかも知れません。この場合には、簡単に要求を呑むべきではありませんが、落としどころとしては、原状回復費(損害賠償請求)との相殺を持ちかけても良いかもしれません。
但し、あくまでも相手の要求額と原状回復費用が金額的に大きな隔たりがないのが大前提になります。
どちらか一方の方が、他方よりはるかに高額になってしまう場合は、話し合いによる解決は困難ですから、正面から闘う(訴訟する)以外に方法はないかも知れません。
三幸ハウス株式会社
こちらの内容は、2012/07/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2012/07/30

お客様が家主の物件は普通借家契約を締結なさったわけですね。
①早めに話すことは悪いことではありません。ただ、円満に話を進めていくということが前提で、現在不仲の状況でそれを助長するようなアクションを起こすとするならば逆効果に働いてしまう可能性も否めません。
②裁判の際には若干有利に働くかもしれませんが、現時点の任意交渉でその話題を押し出すことは入居者の感情を逆撫でする事になる場合もあります。最終的には退去の段階で原状回復義務を履行してもらえれば良いとお考え下さい。
③残念ながら正当事由とするには弱いと思います。正当事由は賃料の延滞など、”信頼関係の破壊”が前提となります。

いずれにしましても慎重にご対応ください。

こちらの内容は、2012/07/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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