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サブリースのリスク・懸念点とは?

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:ホセさん
  • 相談日時:2021/02/09(地域:東京都)
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気になった! 599
サブリースに関して悩んでることがあり相談させてください。
以下金額は概数で表記します。

地方に住む母親が分譲マンションのワンルームを5部屋を所有しています。
購入時期:2000年ころ
場所:23区内、別々のマンション5棟に一部屋ずつの計5部屋。

マンションの販売会社に購入当時から管理も任せていましたが、うち2部屋については途中からその管理会社にサブリースで出しています。

現在のサブリース契約
契約期間:2012年9月~2014年8月、双方申し出なければ同条件で2年更新
賃料:
 物件A:70,000円
 物件B:85,000円
 賃料は当初契約の2012年から不変、管理費は貸主負担。

2021年1月中旬に管理会社より賃料を下げてほしいとの要請が電話でありました。
物件ABいずれも当方の賃料とほぼ変わらない賃料でしか借主に出せてないが、利益に乏しく相場の90%が賃料保証契約の相場なので、
A:70,000円*90%=63,000円、B:85,000円*90%=76,500円を賃料としてほしいとの内容でした。

その時は法律知識がなかったので、
「更新時期の2020年9月に納得した金額のはずで、それを今になって値下げしてくれというのはおかしい。その協議は受け付けられない。」と返答しました。
それへの管理会社の言い分は「2年契約ではない、2012年からずっと続いた契約。なので今値下げのお願いをするのも妥当」とか
「他の大家さんは相談に乗ってくれる」とか「この利幅の中で管理業務や振込手数料を賄っているので苦しい」など、
契約を正しく捉えてなかったり理由にならないものばかりに自分には感じられたので再度受けない旨伝えると、「第三者機関に委ねるが良いか?」と言われたので、「構わない」と返答しました。

後日1/22付で管理会社と弁護士の連名で内容証明にて「連絡書」が届きました。内容としては下記が記されておりました。
・Aの賃料70,000円、Bの賃料82,000円(管理会社による誤りと思われる)
・ABそれぞれの近傍の物件の成約賃料3件。Aの近傍3件の成約家賃平均は60,000円、Bについては77,000円。
・賃料保証契約の場合は転貸賃料の85%が相場であること
・成約3件の賃料の平均値に85%をかけると、A:51,000円、B:65,000円となり、これが賃料保証契約の場合の相当賃料となること。
・契約書の「賃料は、公租公課等、物価の変動および近隣建物の賃料の変動等が生じた場合には、甲乙協議の上改定することができる」との定めあり
・上記に基づき当社は賃料をA:51,000円、B:65,000円とさせていただくことも考えたが、営業努力に努めてA:59,000円、B:72,000円としたく、お願いする。
・2月分よりA:59,000円、B:72,000円を支払いたくご了承願う。

これに対する当方の検討は下記です。
・ネットで調べた限りでのAB物件の相場(賃料のみ)は、A:62,000円、B:80,000円程度
・「賃料保証契約の場合は転貸賃料の85%が相場」は妥当と思われ、とすれば賃料保証契約の場合の相当賃料はA:53,000円、B:68,000円

すなわち、管理会社が提示している結論の賃料は当方の試算よりも高いので、当方は先方要望を飲んでよいと思っているのですが、気になっている点がいくつかあります。
・管理会社が挙げている近傍の成約事例が、存在しない物件のものだったり(7Fまでの物件なのに901号室、単純ミスとは思いますが)、当方物件が鉄筋7F建てなのに木造2F建てを比較に挙げたり、悪意があるとまでは言い切れないが、杜撰。
・「相場」とは、賃料だけで評価すべきではなく、礼金・敷金・管理費も含めて評価されるべきと考えるが、賃料だけから「相場」の計算をしていること
・とても弁護士事務所を介した書類とは思えない杜撰なミスが見受けられること
  >近傍3件の平均はA:60,000円、B:77,000円なのに、文章中でABどちらも74,000円と書いている箇所がある
  >(上記にも挙げましたが)Bの賃料の誤記 
  >「Bについて65,000円に減額させていただくことも考えましたが」と言いたかったであろう箇所に「Bについて65,000円減額させていただくことも考えましたが(「に」が抜けている)」と書かれている
  >近傍3件の例を指す(文中でア)イ)ウ)と記載されていた)際に、「ア)ないしウ)」と書かれている。正しくは「ア)、イ)およびウ)」と考える

色々と気になる点はあるのですが、先方が結論として明記しているA:59,000円、B:72,000円当方にとって悪い条件ではないもののように感じます。
「相場」算定に礼金・敷金・管理費が含まれてない点については、礼金・敷金の月額賃料への折り込み方は当方にはよくわからないのですが、管理費だけを織り込もうと考えたとしても、仮にそれが5000円くらいとすれば悪い話ではないように映ります。
この話を受けるにあたって何かリスク・懸念点はないか、アドバイスいただけると幸いです。
またこのオファーを受けるとした場合に、電話等での受諾の連絡でよいのか、当方も内容証明付きで返答をしたほうが良いのか、契約書を結びなおしたほうがいいのか、などについてもご助言いただけると幸いです。

なおこの管理会社は、これ以外にこれまで大きなもめごとはなく、悪い業者ではないという印象は持っています。値下げ交渉も、もっと早くになされてもよいものを忘れてたのかなとは思っています。

よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2021/02/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社アスパ
回答日時:2021/02/09

賃料査定する際、礼金は考慮して賃料査定は出します。

管理費とは管理組合に支払っている管理費・修繕積立金でしょうか?
であれば、おっしゃられている管理費はあま…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2021/02/10

その管理会社とのサブリースの賃貸借契約は,サブリース業者からの中途解約についてはどのように規定されていますか?

例えば,1か月~3か月程度の予告で中途解約できるという規定があるのであれば,サブリース業者からの賃料値下げ要請に応じない場合,サブリース業者から中途解約される可能性があるので,中途解約されるデメリットが大きいとお考えになるのであれば,サブリース業者からの賃料値下げ要請に応じることもありだと思います。

一方,例えば,サブリース業者からの中途解約は認められておらず,契約期間は借り続ける義務があるのであれば,賃料値下げ要請に応じる必要はない(少なくとも,相手の請求どおりの金額まで値下げする必要はない)と思います。

賃料減額請求は借地借家法32条に基づくものですが,新規賃料と継続賃料とでは考え方が違い,新規賃料の相場が下がったとしても,継続賃料は,新規賃料相場と同程度にまでは下がらず,せいぜい新規賃料相場が下がった分の半分程度下がるにとどまると考えられています。

賃料減額請求があっても,賃貸人が応じなければ,賃借人は調停を申し立てるしかなく,調停では,不動産鑑定の考え方に従って,継続賃料として減額が正当かが審理されます。「いったん合意している」ことの法的意味は重く,継続賃料は,直近合意時点から賃料減額請求時点までにどのような事情の変化があったかによって判断され,前記のとおり,新規賃料相場が下がったとしても,同程度に下がるものではありません。

そのあたりを考えると,サブリース業者が費用と時間をかけて調停まで申し立てるかという疑問もあります。

*ただし,賃料減額請求が調停や訴訟で認められると,減額請求時からの過払い分については,年1割の利息を付けて返還しないといけない点は留意が必要です。

こちらの内容は、2021/02/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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