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サブリース契約で入居して来年契約がきれるので、現在の管理会社でいいものか不安です

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:岩倉さん
  • 相談日時:2020/06/05(地域:東京都)
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気になった! 620
今回ご相談させて頂きたい物件は「大阪市東住吉区」にある、当方の世帯主が所有しております、戸建て物件についてです。3階建ての4LDKです。

世帯主は所有物件の事には面倒くさがって、一切かかわろうとしないので、家族の私が管理している状態です。

現在、サブリース4年契約で入居されていて、来年契約がきれるので、現在の管理会社でいいものか不安で、ご相談させて頂きたいです。
サブリース契約時にすでに大阪市にいなかった事もあり、あまり業者の方とはやりとりをせずに決めてしまいましたので、不安があります。
ご提示頂けていない事があるので、そのあたりの事項の提示をきちんとしていただける業者さんに変更できれば・・・と考えております。

現在の当方が頂いている家賃の割合が適正なものがどうかとても不安です。
現在、毎月4万頂いている状態です。
参考までに3年前の相場で、家賃はD社の査定で7万5千~8万5千円
サブリース契約時にリフォーム費用を負担して頂いています。
(2階~3階部分の壁紙張替え・網戸一部追加です。それ以外は手ははいっていません。1階・3階の1部屋に関しては当方自身で壁紙リフォームしたので、手は入っていません。)

現在お任せしている管理会社からは、いくらで家賃設定されているか知らせておらず、割合は不明です。
記憶おぼろげですが、少し調べた時に、当方の物件が8万5千より上の価格で広告で出ていたような気がするので、実際はもっと上の家賃かもしれません。

サブリースの時、実際借りている方の家賃が知らされないのは普通でしょうか?
あと、入居時に一部改装をしたのですが、管理会社の方から、一応見積書はもらいましたが、金額が提示されておらず、実際どのくらいかかったかわからず、少し不安です。

サブリースの相談をしたいとの事で、数社の業者に問い合わせしましたが、現在のところどこからも返答がもらえていない状態です。
一応、リロケーション専門のところにも問い合わせしたのですが、後日連絡しますとの事でしたが、連絡がありません。

今回、法人ではなく個人なので、個人のサブリースとなると、軽視・無視されてしまうものなのでしょうか?
こちらの内容は、2020/06/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/06/05

サブリースというのは、所有者がサブリース会社に貸して、それをサブリース会社が又貸しするシステムですので、サブリース会社がいくらで貸しているかというのを所有者に開示する義務はないです。
<…

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【お礼】
今日、再度一社に問い合わせをしましたが、すぐに返答きました。
メール受け取った担当の方が、連絡しておらず・・といった感じでした。
なので、無料ではないから返答がない・・という事ではなかったみたいです。

不動産業者の方ではなく、弁護士の方に相談するとなると、おっしゃっていたように費用は発生すると思いますので、今後弁護士の方への相談も視野にいれていきたいとは思っております。お忙しい中のご回答ありがとうございました。
岩倉
【コメント】
サブリースを任せたいという相談なら受けてくれるでしょうね。。。

現在のサブリース会社と契約を解除して他のサブリース会社にしたいとか自分で直接貸し出したいとかだと思ったのですが、違いました?

なら、費用は大きくかかりますけど弁護士に相談するのが王道ではあります。
でも・・・

受けてくれて解決できそうな弁護士を探してみてください。
株式会社三野 北前店
【コメント】
自分で直接貸し出しは、何かややこしい問題があった時に自分で対処しきれないとは思うので、現在視野には入れていない状態ですね。

サブリース会社このままor変更どちらの場合でも、不明な点はなるべくなくしておきたいので、ある程度弁護士費用がかかってもいいので、ちゃんと自分自身も理解してから、次回のサブリース契約をできればと思っております。
重ね重ねのコメントに感謝いたします。誠にありがとうございます。
岩倉
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産アドバイザー
古東 光信
回答日時:2020/06/06

サブリース契約は入居者が入らなくても家賃保証する契約です。
その契約には入居者のトラブルや退去立会、家賃滞納の督促などの賃貸に関わる揉め事も全て含まれる場合があります。いわゆるオーナー様は家賃の入金の確認だけをすれば良いと言うことです。但しその契約書の内容によりますが

4年前は幾らの金額でサブリース契約されていますか?
契約書は有りますか
例えば敷金は幾ら、その敷金から、入居者の入れ替え時入居者負担以外はサブリース会社負担等決め事が有ります。(募集するに必要なリフォーム例えば経年劣化による壁、天井のクロス
床のフローリング又はCFシート等の張替費用負担)
戸建で3階4LDKで大阪市内で4万の家賃は少し安いように思いますが、築年数、交通の便等何か弊害が有るのでしょうか
1戸建で有ればサブリース契約をしなくて、普通の業者斡旋で入居者が決まればその後に入居管理をしてくれる会社を選べばいいと思いますが、但しサブリース契約見たいに全てお任せとはは行きませんが
結論:一度現在の管理会社にサブリース契約以外のプランは有りますかと問い合わせされても良いと思いますが。
私の以前いた会社では、サブリース・入居者管理・入居者斡旋と3つのパターンが有りました。

【コメント】
3年前に賃料4万で契約しております。
管理会社がいくらで貸し出しをしているかは一切不明ですので、頂いている割合はわかりません。

平成11年新築の3階建て物件です。地下鉄御堂筋沿線で最寄り駅から徒歩15分
(自転車ですと、ほぼ時間かかりません)
比較的閑静なところで、ご近所の方もファミリー層で良いかたばかりです。
商店街も近く、利便性は比較的よいところだと思います。
サブリース契約する直前ぐらいにオール電化工事をしていて、コンロと湯沸かし装備は新しい状態です。

サブリースは家賃保証がある・・というのをちらっと見ましたが、
現在の管理会社からは入居の方が決まってからの入金ですといわれました。
契約書を少し見ましたが、「家賃保証」に関する記載が見当たりませんでした。
転貸条件の記載は一応ありますが、だいぶ手短な印象はしました。

もし、同じ入居者の方でサブリース更新する場合は、入居時改装費用がないので、頂く家賃の割合を交渉しょうかと思ってはいるのですが、
交渉しても大丈夫そうでしょうか?

たぶん他にもプランありそうな気はしますので、管理会社の方とお話してみます。

お忙しい中のご回答ありがとうございました。
岩倉
【コメント】
サブリース契約の内容の確認をされるべきです。
例えば家賃8万円で募集しますがオーナー様にお支払すのは90%の72,000です等
入居斡旋、入庫者管理のみでしたら家賃の5%が相場です。

サブリースの契約はオーナー様から管理会社が借り上げ、それを入居者に転貸する契約です。
ですから管理会社がオーナー様と賃貸契約をした時点から支払い家賃は発生するはずです。
その時の敷金などはどうなっていますか
契約の内容など判りませんので回答が適格でないかも判りません。
家賃保証が契約にない場合で双方の納得で契約されているなら仕方が有りませんが
私が勤務していました会社ではサブリース契約は家賃保証付きの契約でした。
古東 光信
【お礼】
募集広告には敷金等の表記はありました。
しかしながら、敷金等は一切当方には入ってきていないので、
管理会社が全部取得しています。

契約書に家賃保証の事が一切記載がないので、
管理会社はサブリース契約・・と言っていますが、実際はちょっと違うかもしれませんね。
(契約書にはサブリースと記載があります)

今、ちゃんと相談に乗ってくれそうな管理会社と、あと賃貸問題関連に強そうな弁護士の方を見つけたので、契約書類をもって、近日中に相談予定しております。

あと、「入居者のトラブルや退去立会、家賃滞納の督促などの賃貸に関わる揉め事
の対応」もサブリースの契約内容に含まれるとの事でしたが・・・
入居中に2回ほどごく小さいトラブルがありました。
その時は相談内容をそのまま当方に丸投げされたので、ほぼ当方が対応という形になりました。


コメントを頂戴して、今まで、多忙だったとはいえ、ちょっと無知すぎた・・・と、反省しております。
重ね重ねのコメントに感謝いたします。誠にありがとうございます。
岩倉
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