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サブリース契約の解除および転貸借契約の継承の拒否について

サブリース契約の解除および転貸借契約の継承の拒否について

解決済み 回答数:1件
  • 質問者:たくやさん
  • 相談日時:2019/10/11(地域:東京都)
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サブリース契約の解除および転貸借契約の継承の拒否についてです。


私はワンルームマンションのサラリーマンオーナーで、サブリース契約(賃貸借契約)により不動産会社A社に当該マンションを貸し出しております。しかし、A社が突如解約の申し入れと、A社が不動産会社B社と結ぶ契約(転貸借契約)の継承の依頼をしてきました。そこで初めて知ったのですが、転貸借契約によるA社の賃料収入は賃貸借契約に比べて1万円ほど安くA社は何故か逆ザヤ状態となっておりました。


そもそも同マンションの別部屋に比べて私の賃貸借契約の家賃収入は低いので、更にそこから下がることは許容できない、として私は賃貸借契約の解約を拒否しておりましたが、A社がついに今月末に破産するので条文に則り転貸借契約を継承する必要があると主張してきています。


条文にはⅰ:破産、民事再生等の申立があったとき、相手方は「何等の催告を要せずして、本契約を解除することができる」、ⅱ:契約満期 or ⅰ.により本契約が解除されたとき、賃貸人は賃借人の転貸借契約の地位を当然に継承する、と記載があります。(「」内のは条文ママです。)


なお、A社の家賃支払いはここ1年で7回ほど遅延しておりますが、今は解消されています。


上記状況下、以下のような対応は法的に可能か教えて頂けますと助かります。


①:仮にA社が破産を申し立てていたとしても、条文上はあくまで「本契約を解除することができる」なので、転貸借契約継承のトリガーとなる方法での解約はしない。

②:A社が私(オーナー)への家賃支払いを行わないのを待つ。(2か月程度)

③:A社による債務不履行を理由に賃貸借契約を解約(民法第541条を適用)。

④:③を理由に転借人に退去を求める。(最高裁平成9年2月25日判決に倣う)


色々と自分なりに調べてみましたが、法律プロではない為、本当に可能なのかどうかが判断つかない為、ご意見を頂ければと思います。


よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2019/10/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/10/11

A社が、B社と契約を結んだのはいつなのでしょうか?

もし、A社の破綻する可能性が高いとなった状況でB社と安い金額で契約したのならば、その契約はAが法を悪用して不法に利益を…

続きを読む
【コメント】
早々にコメント頂きありがとうございます。
また、素人ゆえ理解が及ばないのでもう少し教えて頂けますと幸いです。

A社とB社は数年前から契約を締結しているようですので、前段にご記載の背徳行為には該当しないと個人的には思料します。

最高裁の判例では、「親亀がこければ小亀もこける」のロジックで賃貸借契約が賃借人の債務不履行で解約となった場合、賃借人が持つ転貸借契約も無効になると理解し今回はまさにそれと似たケースかと考えたのですが、それでも転借人の立場が守られてしまうというのが法的に妥当な考え方なのでしょうか?(賃貸借契約を合意解約した場合は転借人の地位が守られるべき、という論理であれば理解できます。)

しつこくて申し訳ありませんがコメント頂けますと助かります。宜しくお願い致します。
たくや
【コメント】
B社の立場が分かりませんがB社もサブリース会社で、現在その部屋に入居者があるのでしたら、B社ではなく入居者と直接契約を結んだらいかがでしょうか?

保護すべきは入居者であり再転借人はないので、判例があるかどうかは分かりませんが、A社が契約を履行できない場合は、入居者の権利を守れば有効であるのではないかと思われます。


株式会社三野 北前店
こちらの内容は、2019/10/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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