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サブリース契約の解除依頼の連絡後、返答なし…通知後6ヶ月以降に解除ができる契約だが返事がない場合の扱いはどうなる?

サブリース契約の解除依頼の連絡後、返答なし…通知後6ヶ月以降に解除ができる契約だが返事がない場合の扱いはどうなる?

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:ふみちーさん
  • 相談日時:2018/07/30(地域:東京都)
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気になった! 589
サブリースで揉めていますが、正当事由がある時のみ通知後6ヶ月以降に解除ができる契約になっています。
正当な事由とともに解除の連絡を電話と電子メールでしました。
電話では担当者は自分では正当事由になるのか判断できないので、顧問弁護士に確認すると言っておりました。それから2週間経ちますが、いまだに連絡がありません。

電話と電子メールの連絡でも「通知」と認められますでしょうか?
また、返事がないときの扱いはどのようになるのでしょうか?
(6ヶ月経つ段階になって、正当事由とは認められないから契約解除できないと言われても困るのですが)
こちらの内容は、2018/07/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/07/31

弁護士さんも回答していますが、「事実として証明できれば」電子メールでも有効であるとは思いますが、それが担当者レベルで止まっていたとか、書かれている内容に不備があったなどの場合は証明が困難となりますしや…

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【お礼】
お忙しい中、ありがとうございます。

電子メールなので、送信の証明は難しくないのですが、
内容に不備があると面倒だと言われると自信がありません。(尤も内容証明郵便にしても不備があったら同じような気がしますが…。)

ご指摘の通り、異議があったら期限までに回答するように促すのは効果的だと思うので、内容証明郵便で再通知をするようにしたいと思います。

この場合でも、契約書に謳われる通知した日は電話や電子メールを送った日であって、内容証明郵便を出した日にリセットされないですよね!?少しでも早く解除したいので2週間延びるのは痛い。


ふみちー
【コメント】
内容証明郵便に配達証明をつけることで相手が受け取った日付が分かりますので、それから2週間いないとするのが妥当かと思います。急いで期間を短くすれば、短すぎて回答できなかったといわれる可能性もあります。急がば回れです。

さて、他の回答の返信も読ませて頂いたのですが、正当な事由として認められる「自己での使用」は、あなたもしくはあなたの家族に住む家がなく、得ている家賃で他の物件も借りられないぐらいひっ迫した状態でないと認められることはないと思ってください。荷物を置くとか、アトリエで使うなどだと認められる可能性はゼロといってもよいでしょう。

可能なかぎり相手方との話し合いで決めるのが良いですが、最低でも思われている10倍ぐらいの予算を見込んでおいたほうが賢明かと思います。10万円で解除に応じてくれればよいですが、得られる利益の2年分では難しいのではないかと思われます。相場があるわけではありませんが、強い権利がある相手との交渉はある程度思い切った金額も必要です。
株式会社三野 北前店
【お礼】
ありがとうございます。正直なところ立退料はどうでも良いと思っており、今までの経緯から、自ら(家族ですが)使用することを優先したいのです。立退料の交渉になれば、御の字なのですが、正当事由提示前は、立退料を支払うことでも解約拒否でしたので。
内容証明の書面を作成したのですが、宛先は社長名(つまり社長宛の郵便)にしないと効果がないようなので、万一、すでに解約に応じる腹づもりになっているなら、逆効果だなぁと、躊躇しています。まずは担当者に電子メールの通知に対する返事を聞いてみようと思います。
ふみちー
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ベストアンサー以外の回答

電話と電子メールの連絡でも事実として証明できるものであれば通知として効力が発生しますが、できれば内容証明郵便、特定記録郵便で通知を発信し、控えをとっておくことが望ましいです。返答がなく争ってくるなら契約終了を前提に裁判を起こさざるを得ませんが、正当理由の存在は簡単には認められませんので、リスクを負っての裁判となります。また、サブリースの場合、6ヶ月前予告で契約終了を申し入れても、当然にエンドユーザーとの間で直接の契約関係が発生するわけではありませんので、裁判にする場合でも最終的には話し合いで解決できるようにし、エンドユーザーとの契約を円滑に移行できるようにする必要があるでしょう。

【お礼】
お忙しい中、ありがとうございます。
電子メールでも「通知」の効力があるということで、安心しました。
先方から返信がないのは「どうせ、無効だから、無視して置け」だと困るなと、ちょっと、ドキドキしていました。
転借人との関係については、私(甲)とサブリース会社(乙)との契約の中で、甲は乙の立場を継承するとあり、不本意ではありますが、仕方がないと思い、了解する旨、乙に伝えています。

通知に対して、反論がある時には何日以内にしないとならない的なルールはないのでしょうか?
ふみちー
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【回答会社】
弁護士
弁護士法人 星野・長塚・木川法律事務所
回答日時:2018/07/31

東京都港区の弁護士です。

転貸前提のサブリース契約でも,サブリース会社との原賃貸借契約を解除するには,賃料滞納などの債務不履行がない限り,正当事由がないと,解除はできません。

賃料滞納があれば正当事由なくとも債務不履行解除が可能ですが,賃料滞納がない場合は,正当事由をめぐって争いとなることが多いです。

正当事由は簡単には認められないので,解約を希望なら,内容証明,配達証明,特定記録またはメールなど形に残るもので解約の意思表示とその時期の記録を残しておくことが最低限必要です。

その上で,正当事由の有無の判断をすることになりますが,今回,正当事由としてどのような事情がおありでしょうか?

サブリース会社との契約を解除した後は,入居者との間でオーナーとの直接契約への切り替えの手続きも必要です。

※当事務所でも家賃滞納による不動産明渡の案件を多く取り扱っております。
ご不明な点等ございましたらお気軽にメールや電話にてお問い合わせ下さい。

参考URL:http://www.chintaikeiei.com/answer/b_hoshino/
【お礼】
お忙しい中、ありがとうございます。
電子メールでも「通知」の効力があるということで、安心しました。

ご指摘の通り、賃料の未払いがあるわけではないので、正当事由と認められるのか、否かが焦点となるのだろうと覚悟しています。

私は「自己使用」を事由として通知しています。少し弱いのではとの指摘もあろうかと思いますが、その場合は立退料的なものの支払いには応じるつもりです。でも、賃貸管理をやっている会社には端た金にもならない金額にしかならないと思うので、欲しがるのかなー?と思っています。

これは判例に基づいたもので、詳細は省きますが、サブリース会社の経済的利益は月額3万3千円に対して、正当事由としては十分ではないが、50万円の立退料を支払うことで不足分を補完できるというものでした。

私のケースに当てはめると、サブリース会社の経済的利益は月額4千円程度であるため、単純計算で立退料は6万円程度にしかなりません。10万円も支払えば十分ではないかと思います。

これなら裁判になっても負けないと思いますし、この程度の利益のために、裁判をする会社があるのだろうかと思っています。
ふみちー
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