水道水から錆が出るとクレームが！水道業者によると一年毎の作業になると報告があり…｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

早速ですが、宜しくお願い致します。
　① 一年前に、水道水から、錆び片が出るとの、苦情から、洗浄をいたしました。
　　　その間、管理をお願いしている不動産会社の勧めで、ウォーターサーバーを
　　貸与して、費用を負担しました。

　② 一年たった、今年に入って、再び、黒い異物が見られるようになったので、
　　　対応をお願いしたいとの報告を受ける。
　　　　水道業者によると、今後も、洗浄しても、一年毎の作業になるとの報告と、
　　　いくらかの割引を提案されました。

　イ、現場の写真をメールで受け取り、蛇口が古いタイプでストレナァーのメッシュ
　　状態の密な最新のものに交換することを提案しましたが拒否されました。

今日、管理会社を通して、以下のような、メールを受け取りました。

大家さんのご見解を踏まえた上で再度検討させて頂きましたが、
やはり私達の気持ちと致しましては最低限、飲料水だけは納得の行く形で修繕又はご対応して頂きたいと思っております。
大家さんのご提案である「蛇口にフィルターをつける」というご対応についてですが、
一時的にフィルターで黒い異物は取れたとしても根本的な解決になっておりません。
水道管から異物が出ている状態が問題となっている限り、飲水として使用できず、通常の生活に支障が生じている状態にあります。


下記に修繕義務に関して私達の見解をまとめさせて頂きました。
再度ご検討頂きますよう、お願い致します。


①借家の修繕義務について

賃貸借契約により、賃借人は賃料を支払う義務（民法６０１条）を負うが、これに対し賃貸人は目的物を使用収益させる義務（民法６０１条）を負う。
賃貸借契約が賃料という対価を支払っているという性質上、賃貸人は賃借人の使用収益に支障が生じないように積極的に配慮する義務が発生する。
その当然の結果として賃貸人は賃貸借の目的物を修繕しなければならないという修繕義務を負担する。修繕義務は民法上も明文で規定されている。（民法６０６条）

②修繕箇所の妥当性、修繕義務、過失の有無 について

基本的に土台、屋根、壁などの建物の主要な構成部分については、原則として賃貸人に修繕義務があると考えられる。
水道管の内部は建物の主要な構成部分の重要な一つであり、現状飲料用水道水のみならず、洗面所の水道、お風呂場の水道、シャワー、
湯船の給湯器から黒い異物が認されている。（業者様も確認済み）
この部分の修繕がなされないと賃借人の借家利用の妨げとなる。また、賃借人による破損等による過失も一切なく、修繕義務も発生しない。
以上の点から賃貸人には修繕義務があると考えられる。

③古い物件の修繕義務について

老朽化している物件についても、築後50年超の老朽木造家屋について、「修繕が可能であって、修繕をしなければ契約の目的に即した使用収益に
著しい支障が生ずる場合に限って修繕義務がある」とする。
修繕義務の対象は、家屋の構造駆体（柱、屋根等）は当然として、内装、設備等賃貸住宅を構成する（賃貸人の所有の属する）
全てのもの（廊下等共有部分も含む）の不具合が対象となる。また、賃貸住宅がもともと古いから、という理由だけでは修繕義務がないとは言えない。

④修繕コストや賃料水準について

修繕費用も賃料により賄うものであり、また修繕を実施したという理由で家賃を増額することも難しいと考えられるところ、
修繕コスト、賃料水準の均衡の点から賃料額に比較して不相当に過大な費用を要する修繕については、賃貸人の修繕義務がないと解される。
ただし、賃貸住宅に不具合があり賃貸人は使用収益をさせる義務があることが基本であることから、上記のように賃料額に比較して不相当に
過大な費用を要するとして賃貸人はの修繕義務がないとする場合は厳格に解するべきであり、修繕に要する費用が高額になるというだけで、
賃貸人の修繕義務がないとすることは出来ない。また、賃料が低いから、という理由だけで修繕義務が無いとは言えない。



① 賃貸契約において借家の修繕義務が発生すること（民法601条）

② 建物の主要な構造部分については、原則として賃貸人に修繕義務があり、各水道から黒い異物がでることは借家利用の妨げになること

③ 老朽化している物件についても「賃貸住宅がもともと古いから」という理由では修繕義務がないとはいえないこと

④ 修繕費用が高額になるというだけで、賃貸人の修繕義務かないとすることはできず、さらに賃料が低いからと言う理由だけで修繕義務がないとはいえないこと



以上４点と、冒頭で申し上げました、大家様のご提案は一時的な対処をするもので、根本的な解決に値しないため、
これらの点から、修繕が困難なのであれば、飲料用の水は最低限納得の行く形でご対応をして頂きますようお願い申し上げます。

こちらからのご提案内容につきましては先日、打ち合わせにてお話させて頂きました内容でご検討頂けますと幸いです。

・ウォーターサーバーの利用（月6,000〜7,000円）
・毎月の賃料から水道代金5,000円を負担
・毎月の賃料から水道代金3,000を負担+更新料金半額


また、現状の大家様のご提案につきましては賃借人として受け入れることが難しいため、今後の対応の参考として下記２点も検討しております。

⑤費用償還請求権

目的物の現状維持ないし、原状回復のために支出された費用は「必要費」と呼ぶ。
建物を利用するために必要な修繕費用「必要費」となり、民法608条に基づいて、この必要費については賃借人より返還を請求することができる。
水道管の修繕費用を支出することは原状回復のために支出されたものと言えるため、費用支出後、直ちに賃貸人に必要費償還請求（同条１項）をすることができる。

⑤賃料支払の拒絶（減額支払いを含む）

借家の不具合による使用収益を妨げられた場合には、賃料は使用収益の対価であることから、（賃貸人が修繕義務を履行するか否かに直接関係なく）使用収益できない度合いに応じて賃料支払い義務がなくなるものと解される。したがって、使用収益が全く不可能である場合は賃料の全額の支払い拒絶ができ、使用収益に支障が生じた程度の場合は、その使用収益できない度合いに応じて賃料を減額して支払うことで足りる。


長文となりまして申し訳ございませんが、上記の内容で再度大家様に交渉して頂きますようお願い致します。
お忙しい中誠に恐縮ですが、何卒よろしくお願いいたします。

以上です。

対応の仕方をご教授いただければ、幸いです。

追伸、他の５軒の店子さんからは水に関するクレームは出ていません。
　　　対応を誤ると、全ての家賃に伝播しそうで困っています。

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