家賃を滞納しがちな入居者の契約更新について悩んでいます。｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

この状態であれば更新を拒否することも出来ますし、条件として家賃の支払いについて条件をつけることも可能です。
更新は拒否しても退去できるかは別の問題になります。

しかし根本的に対応方法が間違っていると思います。まず現状で滞納をどうするのか決めていないのが問題です。
これ以上の悪化しないことと改善策がないのは非常にまずいです。

管理委託契約上管理会社が全て対応しているのではないのでしょうか？

こんにちは、ERA中央企画の田岡と申します。

テナントの賃料滞納は本当に頭の痛い問題ですね。

「不景気で売り上げが悪化しているので少し待って欲しい」などと言われてしまえば、無下にできないのが日本人の気質。

本来は、何よりも賃料支払の優先順位を上げて貰わないとならないところですが、「仕入れ先に優先して支払わないと仕入れがストップしてしまって営業ができない」＝（賃料の支払いもできない）というようなことを言われれば強く督促できないのもまた人情。

非常に悩ましいですね・・・。


さて、今回のご相談のケースですが、もちろん賃料滞納を理由に更新を拒否することは可能ですが、更新を拒否したとしても、それで即明渡しまでできるかは、また別問題となります。

訴訟を起こしたとしても、3ヶ月程度の滞納では明け渡し命令が出るかどうかは微妙ですし、何よりも時間もお金もかかって、現状では得策ではないと思われます。

実務的には、ご質問にあるように、何らかの「滞納賃料支払の覚書」を作成するケースもありますが、気休め程度にしかならないのも現実。（結局、ない袖は振れない）

後に訴訟になることも考慮して
「これ以上滞納が拡大した場合は、何ら異議なく無条件で物件を明け渡します」程度の文言を入れておいた方がよいかとは思いますが。

ただし、当社の経験上からも、水物で浮き沈みの激しい個人経営の飲食店においては、ひとたび数か月の滞納に発展してしてしまうと、なかなか解決に至るのは困難というのが実態です。

多少損をしても、傷口が浅いうちに穏便に退去してもらえるのであれば、そうしてもらった方がベターかも知れません。

①今回、契約更新はしない、そのかわり②敷金を超える滞納賃料は減免する（或いは、退去後分割払い）③解体（原状復帰）は免除するので、即明渡してほしい。
という条件でテナントと折衝するのも一つの選択肢ではないでしょうか？

駅近立地とのことなので、同じく個人経営で「居抜き」物件を探しているような人も多い？


PS:今回の契約における連帯保証人が、その居酒屋の店長とのこと。

店が無くなってしまっては保証人の収入も途絶えてしまう（結局、サイフが一緒）ことが、契約の更新をためらう原因の一つとなっているようですが、次回の契約の際は、より保証能力の高い（少なくとも別の収入源のある人）を連帯保証人とされるか、個人経営の場合は賃貸保証会社を活用されること、そして解体費用程度の保証金は入れてもらうことをお勧めいたします。

このような契約の場合、出来る限り入り口の段階でリスクヘッジすることが肝要です。

以上、まとまりのない回答にて失礼いたしました。
穏便に解決されることをお祈りいたします。

３ヶ月分の滞納があるのでしたら、それを理由に契約解除できる可能性は高いと思います。
まずは、内容証明郵便で滞納を解消してもらうよう催告なさるべきでしょう。

質問が投稿されたのが3月で、だいぶ時間が経過していますが、アクセスしている方が多いようですので、少しだけコメントします。


実務上の対処方法は、上記の各不動産会社の方が回答していますので、特に付加することはありません。
ここでは、相談者の質問に対する抜本的な対処方法を考えてみましょう。
相談者の質問は、

＞連続で3ヶ月遅れているわけではないのですが、更新を拒否する事は可能でしょうか？
＞更新した場合、家賃の支払いについて書面で取り交わすときの注意事項はありますか？

というものですね。
要するに「更新拒絶を容易にしたい。」という貸主としてのもっともな希望を実現するにはどうしたらよいのか、ということですね。
この希望を端的に実現する方法は「定期借家契約」（借地借家法38条）です。
定期借家契約では、そもそも「更新」という概念がありません。期限の到来とともに、借家契約は終了です。借主が借り続けたければ、再契約することになります。貸主には、再契約に応ずる義務はありません。
つまり、定期借家契約では「更新すべきかどうか」について悩む必要がない、ということになります。
もっとも、定期借家契約は借主に不利になり得る契約方法ですので、借り手が見つかりにくくなるおそれはあり得ます。
しかし、質問にあるような賃料滞納問題で悩まされるリスクに比べれば、安心・安全だと思いますよ。

質問のケースでは、定期借家契約ではなく普通借家契約での賃貸が行われている場合かと思われますので、更新の際に、定期借家契約に切り替えるよう交渉してみてはいかがでしょうか。

なお、定期借家契約は貸主に有利な契約方法ですが、様々な要件を満たす必要がありますので、十分に注意して契約の準備を行いましょう。