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物件掲載の内容は、妥当なのでしょうか?

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:天子さん
  • 相談日時:2021/02/05(地域:岡山県)
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気になった! 609
お世話になります。

質問なのですが、20年一括借り上げの賃貸アパート18部屋。

オーナー契約では約4万円(管理費別)、ネット賃貸情報掲載では約5万円(管理費込)

オーナー契約では鍵交換費用オーナー持ち、ネット賃貸情報掲載では鍵交換費用11000円

オーナー契約ではリペアパック加入済、ネット賃貸情報掲載ではクリーニング代23000円

オーナー契約では更新料無、ネット賃貸情報掲載では更新料家賃1か月分

オーナー契約では駐車場代無記入(3000円~3300円)、ネット賃貸情報掲載では3300円

これは普通の掲載なのでしょうか?
こちらの内容は、2021/02/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2021/02/05

一括借り上げと契約内容と、借り上げ会社が貸し出す金額に差があるのは当たり前のことですし、それに妥当性も何もありません。貸出金額は、借り上げ会社の自由です。

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【コメント】
返答ありがとうございます。

掲載内容は借り上げ側の自由と言う事ですので、家賃の引き下げはしなくていいって事ですよね?

入居者が少なく家賃相場より高いと言われて、42000円を40000円に下げさせられたのですけど、掲載内容を見ると管理会社がかなりの上乗せをして掲載しているように思います。

聞いた話では高くても普通は10%の上乗せ程度と聞きました。別の賃貸管理会社ですけど。

リフォーム代金についてもオーナーが支払う義務はないのではないでしょうか?一括借り上げなら管理会社が自由に出来るって事ですよね?顧客からリフォーム代も取ってるんですから。鍵の交換代についても同様に顧客から代金を取ってます。

オーナー側には一切、リフォーム代・鍵代は入金されていません。

これは不当にオーナー側に請求してるのではないでしょうか?

建物の外壁、破損についてはオーナー側の負担ってのは分かりますけど、内装まで何故オーナー負担なのでしょうか?

管理してるものが支払う、当然ではないですか?それなりの金額を入居者からもらってるのですから。

オーナー側は泣き寝入りでしょうか?
天子
【コメント】
家賃の減額請求は、受け入れる義務はありません。ただし、それを理由に一括借り上げ契約を相手が解除してくる可能性はあります。

各種支払については、契約書で決められている内容に従うしかありません。これを無効にするするのは難しく、裁判をしても勝てる可能性は低いです。

一括借り上げ会社は、賃借人という立場ですので、今の法では権利が守られています。

家賃減額の請求は拒否して一括借り上げ会社が契約を解除してくるのを待って自分で運営するか、一括借り上げのままの方が良いかは自己で判断するしかありません。弊社のようなコンサルティング会社はアドバイスは出来ますが、最終的に決めるのはあなた自身ですし、アドバイスは契約書類や現状の調査なども必要ですのでそこそこの費用が掛かります。

株式会社三野 北前店
【コメント】
ありがとうございます。

当初、父親が大手企業と言う事で全てを丸投げしてたことに問題はあります。

それに漬け込んできた大手企業の手口に対処出来なかった私どもにも責任はあります。

今回の問題を色々調べることで今後自分なりに対応できる部分も出来たと思ってます。

何千万円もの高い授業料ですが、必要な知識として自分に備えておきたいと思います。

また何かありましたら、よろしくお願いします。
天子
【お礼】
ありがとうございます。

コメントの方へ書いてしまいました。

今後ともよろしくお願いします。
天子
【コメント】
現時点で応用できるのは不必要な家賃の減額、内装工事などはオーナー側で負担する必要が無いという事。
借りてる者が返す時に新品同様にして返す。

オーナー側としては、アパートを貸しているのですから。賃貸料は管理会社へ請求します。それに付随する補修工事費などはオーナー側としては一切契約になければ関係ない事。契約になければ、内装の清掃費用もオーナーには関係ない話。

それを請求すること自体不当と判断します。入退去時の清掃費用はオーナー側には入ってないのですから。管理会社責任となりますよね?勉強になります^^

要は、借りたら借りた者の好きに出来る。貸した側は貸した時の契約に基づいて賃料を請求する。最終的に借りた方は返す時点で綺麗にして貸主に返す。

これを怠ると賠償責任を問えるという事ですね^^
天子
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2021/02/06

「20年一括借り上げ」ということですから,サブリースで転貸借だと思います。

サブリース業者は建物所有者から「20年一括」等で建物を賃借し,それを個々に転貸するわけですが,転貸の条件は,サブリース業者が自由に決められることになっているはずです。民法の原則からしてそうですし,サブリース業者との契約書にもその旨規定されているのではないかと思います。

ですので,サブリース業者の転貸募集条件がオーナーとの契約条件より有利だからといって,サブリース業者との賃貸条件が不合理だと主張することは困難です。むしろ,サブリース業者は「安く借りて高く貸す」ことで利益を得る商売なので,条件が異なるのは,ある意味当然のことです。

オーナーとサブリース業者との間の契約条件と,サブリース業者の転貸条件とは別の話です。

【コメント】
回答ありがとうございます。

安く借りて高く貸す。これは商売ですからごもっともです。

ただ、借りた以上オーナー側に負担をかけ過ぎなように思います。

キチンと整備させ、こちらは管理側に応えております。それ相応の支払いもしてます。

その上で家賃などの引き下げ要求するのはおかしくないですか?

入居状況を見てもそれほど、少なくはなってないです。

管理会社が入居者からもオーナー側からも取るだけ取って更に値引きしろ?おかしいと思うのですが現状が一般的なやり方でしょうか?
天子
【コメント】
キチンと整備させ、こちらは管理側に応えております。それ相応の支払いもしてます。

その上で家賃などの引き下げ要求するのはおかしくないですか?

入居状況を見てもそれほど、少なくはなってないです。

→おかしい可能性はありますが,既にサブリース業者との間で契約を締結してしまっていると思いますので,その契約が無効とか取り消すといった主張は,法的には相当ハードルが高いです。

サブリース業者との間で契約を締結する前や,家賃引き下げ要求に応じる前であれば,おかしいと主張する余地はあったと思いますが。。
弁護士秋山直人
【お礼】
ありがとうございます。

契約書が全てとは思っております。

契約前に私どもの方で損得・必要不必要の判断が出来るだけの知識が必要でした。

今回の質疑応答を踏まえて今後の対策を講じていきたいと考えています。

今以上に悪い状態にならないように新しい知識を得てとても助かりました。

今後も何かありましたら、よろしくお願いします。
天子
【コメント】
サブリース業者が個々に自由に決められることになってる。

これは、オーナーには関係ないって事ですよね?

賃貸料の値下げも、内装工事も、備品の修繕も全部元の状態を維持するためサブリース業者が責任持って管理するんですよね?オーナーに負担の必要が無いと思います。

サブリース業者は当初の契約で儲けがあるから契約するんですから、掲載費用が下がってもないのに、オーナーが負担だけしてサブリース業者だけ利益が増えるのはおかしな話です。儲けたければ勝手に儲ければいい。契約内容に沿ってオーナーに負担が無い様に支払いだけしてくれたら、オーナー側としては満足です。

法律で規制が無いのは何故だかわかりませんけど、お偉いさんと共に業者が儲ける仕組みなのかなと勝手に考えてます。

余り身勝手な企業だと、こちらも大変ですが、こういう書き込みをされるのを見てるとそこへは頼みたくなくなります。

本音を言うと企業名も書きたいところですが、名誉棄損とかになりかねないので控えますが、これからアパートなりを建てる際に役に立てばと思ってます。
天子
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【回答会社】
不動産会社
株式会社アスパ
回答日時:2021/02/08

・オーナー契約では約4万円(管理費別)、ネット賃貸情報掲載では約5万円(管理費込)
⇒サブリース契約(借り上げ)では一般的です。

オーナー契約では鍵交換費用オーナー持ち、ネット賃貸情報掲載では鍵交換費用11000円
⇒サブリース契約の内容によりますが、一般的には新しい借主のみからもらってるケースが多く、オーナーと借主からの2重請求は少ないです。少なくても弊社ではしてません。ただ問題はないかと思います。

オーナー契約ではリペアパック加入済、ネット賃貸情報掲載ではクリーニング代23000円
⇒普通だと思います。

オーナー契約では更新料無、ネット賃貸情報掲載では更新料家賃1か月分
⇒サブリースなら通常です。

オーナー契約では駐車場代無記入(3000円~3300円)、ネット賃貸情報掲載では3300円
⇒サブリースなら通常です。

借上げは、天子さんから不動産業者が賃貸借契約(サブリース)をして不動産業者が人に貸すいわゆる転貸をしています。なので不動産業者がどういう条件で貸そうが問題ありません。というのが実情ではないでしょうか。


【お礼】
ありがとうございます。

私が言いたかったのは、掲載費用が高すぎるという事です。

私たちが管理会社の要求通りに家賃などを値下げしても掲載金額が高いのでは顧客は付きにくいと思います。

これは企業としての努力が足りないから顧客が付かないと言えると思います。

その企業努力をオーナー側に負担させるのはおかしな話だと私は思ったのです。

企業側も儲けないといけない、私どもも儲けないといけない。

今回の様に企業側だけの儲けしか見えないのでしたら早い話、別の管理会社にもっと早くに変えておくべきでした。

家賃の減額に応じず契約解除になっても、こちらには落ち度は無かったでしょうから。

他の管理会社さんの話を聞くと羨ましく思っております。

知識は財産ですね、今後の為に活かせればと思ってます。

また何かありましたら、よろしくお願いします。
天子
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2021/02/08

ベストアンサー選出後は追記が出来なくなるので、再回答でコメントにお答えします。

> 現時点で応用できるのは不必要な家賃の減額、内装工事などはオーナー側で負担する必要が無いという事。借りてる者が返す時に新品同様にして返す。

家賃減額請求には応じる義務はないのですが、原状回復工事に関しては、契約で特別な条項がない限り、使用できるものを交換する必要はありません。但し、借りている者も新品同様にして返さなくてもよく、故意または過失によって生じた損傷は原状回復として直さないといけないですが、経年劣化分は貸主(大家)が負担しなければいけません。

> オーナー側としては、アパートを貸しているのですから。賃貸料は管理会社へ請求します。それに付随する補修工事費などはオーナー側としては一切契約になければ関係ない事。契約になければ、内装の清掃費用もオーナーには関係ない話。
それを請求すること自体不当と判断します。入退去時の清掃費用はオーナー側には入ってないのですから。管理会社責任となりますよね?勉強になります^^

これは一括借り上げの契約でどうなっているかによるので、オーナーに関係ない話とも言い切れません。ただし、契約書を確認し、不当に請求されている分は返還請求をしても良いかとは思います。

> 要は、借りたら借りた者の好きに出来る。貸した側は貸した時の契約に基づいて賃料を請求する。最終的に借りた方は返す時点で綺麗にして貸主に返す。
> これを怠ると賠償責任を問えるという事ですね^^

ちょっと違います。先にも書きましたが、借主は故意または過失による損傷は直さないといけないですが、経年劣化をしたものは新品に直す必要はなく、一般的な清掃しても自然に汚れた場合は、それ以上の清掃も請求できないです。

もし、お父様から引き継いで分からないことが多いのでしたら、多少費用が掛かってもコンサルティングを受けて借り上げ会社の言いなりにならないような知識を得た方が良いのではないかと思います。

【お礼】
回答ありがとうございます。

私が思うのに、アパートの駐車場、外観・外設備
これはオーナー責任で修復の必要があると思います。

例えば、管理会社が顧客からリフォーム代(退去時清掃費用)を取っていながらオーナーに清掃費用を負担させるのはおかしな話です。
綺麗に清掃した部屋を貸して収益を得るのは管理会社です。オーナー側ではありません。オーナー側は一括借り上げと言う事ですから、管理会社から毎月決まった額を入金してもらえればいいのです。だから上乗せして掲載してるんでしょ?オーナー側は管理費用も払ってます。14万円ほど。
オーナー側は貸した以上、必要な金額を入金いただけたらいいわけで、それ以上に内装などに関わる義務はないかと思います。
内装の清掃費用も考え方ではオーナーに一月ごと各部屋の分を管理会社から入金してもいいわけです。必要に応じて清掃費用もオーナーが支払う。おかしくはないですよね?
部屋の原状回復までオーナーに任せるならオーナー側に管理費用が入ってきてもいいのではないですか?
今の状態ではオーナー側が全部現状回復負担して、それを管理会社が高く貸し出すって構造です。管理会社は何を負担してそれだけの上乗せ利益を得ているのですか?
仕事とはなんぞや?と疑問に思う日々です。
天子
【コメント】
誰が負担すべきかは法で決まっていますので、思いや感情では決めることは出来ないのです。

> 管理会社が顧客からリフォーム代(退去時清掃費用)を取っていながらオーナーに清掃費用を負担させるのはおかしな話です。

契約書と合わせてみて不当な請求であるのならば返還請求することも可能です。

> 綺麗に清掃した部屋を貸して収益を得るのは管理会社です。オーナー側ではありません。オーナー側は一括借り上げと言う事ですから、管理会社から毎月決まった額を入金してもらえればいいのです。だから上乗せして掲載してるんでしょ?オーナー側は管理費用も払ってます。14万円ほど。

管理と修繕は別のものです。管理費を払っていても無料では修繕をしてくれないです。

> オーナー側は貸した以上、必要な金額を入金いただけたらいいわけで、それ以上に内装などに関わる義務はないかと思います。

契約で特約が組んであれば別ですが、オーナーは大元の貸主ですので法によって修繕義務があります。

> 内装の清掃費用も考え方ではオーナーに一月ごと各部屋の分を管理会社から入金してもいいわけです。必要に応じて清掃費用もオーナーが支払う。おかしくはないですよね?
部屋の原状回復までオーナーに任せるならオーナー側に管理費用が入ってきてもいいのではないですか?

管理費を修繕費と混同なさっていますが、全く別のものです。

> 今の状態ではオーナー側が全部現状回復負担して、それを管理会社が高く貸し出すって構造です。管理会社は何を負担してそれだけの上乗せ利益を得ているのですか?
仕事とはなんぞや?と疑問に思う日々です。

それがサブリースの問題点でもあり、商売のやり方でもあるので・・・これに納得できない場合は、サブリース契約を解除して直接入居する人に貸し出し、管理を行うしかありません。
株式会社三野 北前店
【お礼】
ありがとうございます!

色々法律でも決め事があるのですね、今後必要な時には自分なりに納得できる話し合いをしていきたいと思います。勉強も大事ですね^^

もっと情報を集めて自分が損しない方法を出来ればと思います。

丁寧なアドバイスありがとうございます。

相談して良かったです^^

少し自分の中で契約などについての理解も出来て来ました。

何かありましたら、またお願いします。
天子
こちらの内容は、2021/02/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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