戸建貸家を法人契約していたところ、他県の法人の所在地を無断で当方の貸家に移された時の対処法とは?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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戸建貸家を法人契約していたところ、他県の法人の所在地を無断で当方の貸家に移された時の対処法とは?

戸建貸家を法人契約していたところ、他県の法人の所在地を無断で当方の貸家に移された時の対処法とは?

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:Kさん
  • 相談日時:2019/09/19(地域:長野県)
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お世話になります。戸建貸家を法人契約していたところ、他県の法人の所在地を無断で当方の貸家に移されました。経緯は下記のようになっております。


今年の4月に貸家を住居として法人契約しました。連帯保証人は、経営者Aの母親Bで、保証会社も付けております。入居者は、法人経営者の父親C(別の法人経営者)が主に使用しており、仲介業者の媒介による契約締結の際に来たのは父親Cのみで、借主の法人及び連帯保証人母親Bの署名捺印等すべて父親Cが一人で行いました。法人や母親Bからの委任状はありません。入居から約1か月後、連帯保証人である母親Bは病気で他界したと父親Cから連絡がありました。(病気は急性のものではなく、重い病気で入居前からかなり病状が悪かったようです。)


最近、1か月ほど前から、父親Cが「保証会社の対応が悪いので、保証会社と解約したい」と電話やメールで何回もしつこく申し入れをしてきていますが、「当方の貸家の賃貸契約は、保証会社と契約していただくことが必須条件です」と伝えております。保証会社は、「しっかりご説明して、ご納得いただいております」という返事です。しかし、何回伝えても父親Cがまた「保証会社と解約したい」と言ってくるの繰り返しで、非常に迷惑しております。


余りにしつこいためおかしいなと思い、昨日、法人名をネットで検索したところ、法人のデータベースで、入居時は他県で法人設立登記申請をしていた法人所在地が、今から2か月前に勝手に当方の貸家の住所に変更になっていることが判明しました。複数のデータベースサイトでも確認しましたが同様です。仲介の不動産業者に相談し、商業登記簿の確認を依頼しました。管理会社の管理も先月下旬から開始しておりますが、管理が始まる以前の問題の為、消極的です。契約締結当日に管理会社に管理を依頼しましたが、入居者が保証会社の引き落とし口座作成が遅れたため、保証会社から管理会社への送金システム設定が遅れて管理開始に数か月を要しました。


本貸家は住居として契約しておりますし、保証会社の契約書も住居となっています。会社としての使用は認めておりません。


固定資産税や火災保険なども住居使用の場合と比較して金額が高くなるのではないですか?


入居者が勝手に用途変更した場合、契約書は無効になりませんか?もし無効の場合、不法占拠になりませんでしょうか?


何か良い対処方法はございますでしょうか?
ご回答のほど何卒よろしくお願い致します。
こちらの内容は、2019/09/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
日本コミュニティー株式会社
回答日時:2019/09/20

【代理人による契約行為について】
当初の契約締結時に契約者ではない父親Cが署名捺印をした行為は、
契約者が委任していれば仲介業者が委任の有無を確認する義務があり、それを怠っ…

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【お礼】
お世話になります。お礼が遅くなってすみません。早速素晴らしいご回答をありがとうございます。参考にさせていただきます。管理会社と相談し対応します。
K
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/09/21

いろいろと面倒な方が入ってしまったようですが、実はこの様な話しはごく普通にあることで、結論は出ています。

先ず、連帯保証人について
母親Bが連帯保証人であるのに父親Cが署名捺印を行なったと言う時点で、それを無効とすべきでした。無権代理ですので、後に母親Cが追認(認めること)をすれば有効となるのですが、亡くなったので追認することはできませんから、その連帯保証契約は無効となるのですが・・・。これは逆手にとると、連帯保証を「相続」と言うかたちで相続人全員に負わせることが出来ます。ただし、父親Cと経営者Aしか相続人がいなければ他に連帯保証人を求めるほうが良いですが・・・。相手の状況を良く聞いて確認し、その上で法律を援用すればよいです。

次に、保証会社との契約解除についてですが、そもそも契約者は法人ですので、入居者の父親Cが勝手にどうこう言えることではありません。今後、同じ内容で問い合わせが来るようならば、「契約者は法人なので、保証会社との契約を解除したいのなら一旦退去して、個人で再度申し込みをしなければ出来ない」(申し込まれても契約しないでしょうけど)旨を伝え、これ以上同じ内容で要求するのならば業務に支障が出るので、法的措置もあるとして明確に断りましょう。それでも電話がある場合は、契約者である法人にそのたび連絡をしてキッチリとクレームと入れることです。

法人登記についてですが・・・これは実際に会社として使用していない場合は契約違反とは言えません。弁護士でも、相手が知らないと思って「法人登記したから契約外の利用方法だ!」と騒ぐ脳ナシがいますが、実際に不特定多数が出入したり、そこに大量の荷物が送られて来たり送ったりしておらず、単に住居として使用しているのが実態ならば、違反とはいえないと判例でもあります。(どの判例であるかは忘れました)固定資産税が高くなるなんてことはありませんし、火災保険も特に変わりません。もちろん、保険については実際に住居以外として利用していれば変わることはあります。当然ですが、不法占拠にはなりませんし、それだけで契約書が無効とは言えません。

管理会社はいないのですか?契約は、どのようになさったのでしょう?
契約及び審査に問題があったとしか思えないので、もし不動産会社を通じて入居させたのでしたら、今後はその不動産会社を通じては受け入れないほうがよいかと思います。









【お礼】
お世話になります。親身にご回答を誠にありがとうございます。無権代理なのですね、確かに母親からの委任状はありませんでした。実際に会社として使用していることをある社員に確認を取りました。その社員は、「大家さんの許可を取っていると思っていました。」と言っていました。入居付けの不動産業者は、地元では評判は良いのですが主に売買中心で協会役員もしておられますが、管理はしていないので、管理会社は大手のところと管理契約をしています。ただ、賃貸契約書にも指定管理業者の記載をしていただき契約締結直後、当日のうちに管理会社に契約書の写しを送り、管理契約は締結しましたが、入居者が保証会社との口座振替手続きに数か月かかったため保証会社から管理会社への送金手続きも時間がかかり、今月からやっと管理が開始になったばかりで管理会社の対応が遅れています。
K
こちらの内容は、2019/09/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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