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アパート管理会社を変更したい大家さんがすべき対応とは?入居者を入れてくれないなどトラブル続き…

アパート管理会社を変更したい大家さんがすべき対応とは?入居者を入れてくれないなどトラブル続き…

解決済み 回答数:6件
  • 質問者:もにゅさん
  • 相談日時:2019/02/08(地域:徳島県)
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気になった! 731
管理会社とのあいだのトラブルで困っています。
高齢の親が所有する賃貸物件です。現・管理会社への不信感から、別の管理会社へ変更するか迷っています。

築25年になるアパートです。建築会社の管理部門に仕事をお任せするようになってから、20年ほどが経つのですが、現在の営業担当と営業所所長に変わってから、トラブル続きで困っています。
具体的には

・「仲介人へのお礼金」の取り決めを勝手に「新しい入居者に対する家賃一か月分無料サービス」に変更していた。
・勝手に家賃を下げた。
・契約期間より早期の退去であったにもかかわらず、違約金も原状回復費用も貰わなかった。(部屋を確認したところ壁やドアなど数か所に傷有)
・退去時に明らかに経年劣化ではない入居者過失の損壊(床に穴、畳が全面削れているなど)があっても、「入居者に渋られたから無理ですね」と言い回収費用も請求しようとしない(こちらが「あり得ない」と主張すると、「裁判されたら負けますよ」と謎の理屈をこねる)
・浄化槽のタンクにゆがみが出ており、これまでに三回修理したそうだが、その事実を今までずっとこちらには一切知らせず、建築会社の保証の期間が過ぎた今頃になって「修理した方がいい。地震保険に入っているか」などと起きてもいない地震のせいかのように電話をかけてきた。(浄化槽点検業者に連絡をとったところ、地震の話など一切していない、と言われた)

など、数え上げればキリがないほどです。
また、営業担当の女性の無神経な発言(「大家さんは左団扇で生活できていいですね」「もっと儲かるのかと思ってたけど大変ですねぇ(他人事のように)」など)が多く、あまりにも酷いことが重なったので営業担当を変えて欲しいと営業所所長に相談したところ、「彼女は自分の同期で、インテリアコーディネーターから営業に転身したばかり。至らないところも多いが、長い目で見てやって欲しい」と言われましたが、すでに同じことを言われ続けて三年以上経っています。

何より入居者をなかなか入れてくれず、せっつくと「こういう時代だから」「まわりにもたくさん空室物件はありますよ」とばかり言います。実際そうなのかもしれませんが、近所の同条件の物件はそれでも空室二戸、三戸ほどです。(うちは常に六戸空いてます)近所に大きなショッピングモールなどがあり、立地も悪くないです。

先月銀行に対する返済が初めて滞り、現在は幾ばくかの貯えを切り崩して支払いに回していますが、月々ローンだけで三十万円足らない状況です。
(その現状を話すると、営業担当も所長も「僕らも頑張ってるんですけどね」というだけで、何の提案もありません)

銀行と相談し、支払期間の延期と月々の額を減らせないか考えているところですが、もう何よりもそういう状況で管理会社への不信感から管理会社を変更したいと考えています。
ただ、そういうトラブルというか気持ち悪い対応を重ねてきた相手ですので、会社を変更すると言ったら何かされるんじゃないかと不安です。(浄化槽の件も解決していないどころか、「もう一度確認して連絡しますね」と言ったきり一切音沙汰ありませんし)

どのように対応すれば良いでしょうか。
こちらの内容は、2019/02/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/02/08

いろいろご不満があるのは解りました。
最もまずいのは家賃を勝手に下げたことです。客の資産を勝手に扱うのは業者として失格ですので、この業者に任せるのは止めたほうがよいと断言できます。 続きを読む

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社タキタ産業
回答日時:2019/02/09

お話しをお聞きする限りいくつものトラブルが管理会社との間にあるようですが、その中でも家賃を勝手に変更するというのは業者としてはあり得ません。
ただ管理会社の良しあしの前に「仲介人へのお礼金」の取り決めを勝手に「新しい入居者に対する家賃一か月分無料サービス」に変更していた。という文章から比較的決まりにくくなってきた建物ではないかと想像できます。
最近は客付け業者への広告宣伝費やフリーレント等かなり当たり前のようになってきています。
ひょっとすると周辺物件はそういった方法をとっているのかもしれません。
現在管理を任せている会社はそういったことをしていると思いますが、契約上で認めていない限り勝手に広告宣伝費やフリーレントをすることもあってはいけないと考えます。
さらに退去後の立ち合い確認も出来ていないように感じますし管理会社としてはかなりレベルが低いとしか言えません。
現在の契約上問題が無ければ契約解除して他の管理会社に変わることをお勧めします。
また、契約書面で管理を変える場合の取り決め、成約があったとしても数々の契約違反を盾にして話し合いをすることをお勧めします。
きちんと管理できる会社なら何故空室が出ているのか、それが家賃なのか設備なのかおおよその見当がつくはずです。
それによって改修が必要な場合もありますが、提案の中には入居率を上げる方法はいくつもあるはずです。

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【回答会社】
不動産アドバイザー
小澤 慎太郎
回答日時:2019/02/09

勝手に家賃を下げられるのは困りますね。
そして、ローンは基本支払い期間の延期は出来ないです。
ですのであとやれる事は現在不動産屋さんに支払っていない広告料(家賃1ヶ月分無料分とは別に)を支払って上げれば、不動産屋さんも決めてくれるかもしれません。
同条件の物件があった場合、成功報酬が多い方を勧めるのが不動産屋さんです。
支払う広告料は多くなりますが、空き部屋よりはいいと思います。

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【回答会社】
不動産会社
国土管理 株式会社
回答日時:2019/02/12

国土管理株式会社と申します。回答させて頂きます。

20年も付き合ってこられた管理会社ですと、トラブルが続いても中々気持ちに踏ん切りが付かないこともあるかも知れませんね。

しかし管理委託契約の継続は信頼関係が前提となります。

信頼関係が損なわれたと感じている相手に、ご自分の大事な資産の運営を任せるというのは危険です。

大家業は立派な経営です。やはりどこかで線引きをして、管理会社を変更するという経営判断をすべきでしょう。

管理会社を変更する前に、候補となる管理会社数社にヒヤリングすることをお勧め致します。

その際オーナー様の不安を出来るだけ具体的な質問にして、「こういう場合、貴社ならどういう対応になるか?」という質問形式での面談が宜しいかと思います。

通常は管理の引継ぎも新しい管理会社が全面的に引き受けますし、その間に仮に現管理会社が(普通は考えられませんが)何かした場合でも、新しい管理会社と相談しながら適宜対応すれば良いと思います。





こちらの内容は、2019/02/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2019/02/12

まずはお客様との相性が良い信頼できる新しい管理会社を見つけることです。新しい管理会社が見つかれば、現管理会社からの管理業務の引継ぎもスムーズに行うことができると思います。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2019/02/24

現管理会社とよく話し合って納得できないようでしたら管理会社を変更して新しい管理会社に
相談することになるでしょう。
管理会社の変更手続きについては新しい管理会社に任せたほうが良いでしょう。

こちらの内容は、2019/02/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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