契約書なしで友人にアパートを賃貸！家賃滞納が始まり、どうにか家賃を徴収したい…｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

まず、契約自体は『口頭での約束』でも成立はしています。

ただし、相手が手の平を返した時は、
言った言わないの水掛け論が始まり、
その時は、契約書がなければ無償の賃貸借と言われればそれまでです。

口座での取引などの証拠が無い限り、
無償として扱われる可能性があります。

その場合、『賃貸借』ではなく『使用貸借』扱いになりますので、
その時は、期間の定めなども契約していませんので、
貸主の希望にそって返還を請求できます。
また、それに伴い、期間の定めが無い場合、借主は返還しなくてはなりません。

ただし、無償での貸借となりますので、
家賃は諦めなくてはならなくなります。

賃貸借として認めるに足ると判断できる場合は、
通常の借地借家法に基づいて、判断できますので、
実務の通例が大きく関ってくると思います。

ただし、この場合、通常の手続を踏まえていかないといけませんので、

まず請求から始まり、
賃料の不払いを理由に退去勧告となります。

流れは通常の滞納者へ行なうのと同じやり方でよいですが、
時間がかかるのは間違いありませんし、費用もかかります。

滞納される方には返済の目処はありませんので、
使用貸借での解約が一番早いでしょう。

しかし、相手が賃貸借として認めるならば賃貸借ですので、
正式に手続を行なって下さい。

とりあえずしなければいけない事は、
毎日の請求です。
話をしていないでは話になりません。

ですので、毎日でも押しかけて家賃を請求し、
支払日時を決め、約束を守らなかった時には退去してもらうよう話す。

この繰り返しで回収していくか、即座に任意で退去してもらう方法が良いでしょう。

私がやるとすれば、
家賃を請求する→反論される（家賃は知らないなど）
↓　　　　　　　　　　　　　　↓
認める　　　　　　使用貸借となるので即時退去を求める→賃貸だったと言う
↓　　　　　　　　　　　　　　↓　　　　　　　　　　　　　　　↓
通常の回収　　　　　　　　　退去　　　　　　　　　　　　　通常の回収

の３パターンを想定して進めます。

簡略してますので、その都度考えながら行動して下さい。
一歩間違うと、こちらが悪くなる事もありますので。

まず、契約書がない場合でも契約は成立しています。
（法的には契約は口頭でも成立することになっています。）
ただ、実務的には書面を残さなければ証明が難しいので口頭のみということはまず考えられません。
お客様の場合はご主人様のご友人ということですので、既に一定の信頼関係があったため口頭のみの契約になさったのだと思います。

>＜質問１＞
>支払える場合は、具体的にどういった予定で支払うのかを聞きたいと思います。
>この際に、何かしら書面を交わした方がいいのでしょうか？
具体的な支払期限と金額を明記した書面を取り交わすべきだと思います。
支払にインセンティブを持たせるためにも、『ある一定時期までに約束どおり支払った場合は残り○○円は免除する』という内容にするのも一法です。

>＜質問２＞
>支払えないといった場合、家賃を徴収するにはどうしたらいいでしょうか？
まずは退去していただくことだと思います。
その上で延滞家賃の請求をなさってください。
話し合いができない状況になってしまった場合は、少額訴訟、支払督促といった法的
手段を活用することになります。
できる限り任意の話し合いで決着できるようお客様も多少の妥協の準備も必要かと思います。

>＜質問３＞
>また、支払えない場合は、退去してもらいたいと考えているのですが、それを打診することは
>可能ですか？何か留意する点があれば教えてください。
前述のとおりまずは話し合いを始めてください。
法的に退去してもらう場合は明渡訴訟を提起することになります。
ただ、費用と期間がかなりかかりますので得策ではありません。

ご主人の友人ということですからご主人に入居者と話をしてもらいましょう。
家賃滞納者に必ず聞いておかなければならないことがあります、「なぜ払わないのか？」または「払えないのか？」ということです。
払えない理由が近い将来解決できる事であれば待ってあげる事も一つの解決方法だと思いますし（書面は取り交わす必要があるでしょう）、中には「催促されなかったので良いと思った…」などと驚く理由を言う入居者も現実にいます。
契約書の有無に拘わらず、人から部屋を借りていて賃料を払わないというのは常識として有り得ないでしょう、というところから話をしていく必要があると思います。
まず入居者と話をすることから始めて下さい。

　契約書がないのは痛いですね。かといって、前述にもあるように、口頭でももちろん契約は成立しております。

　基本的に契約が成立していることを裏付けるために、家賃を通帳に振り込んでもらっていたのなら毎月の賃収が効果を果たすでしょう。もし、手渡しで受けていたのであれば、領収書の控えなども有効的かと思います。

とにかく6ヶ月家賃が入らないという状況は早急に改善しないといけませんね。

それでは、質問に答えます。

＞＜質問１＞
＞支払える場合は、具体的にどういった予定で支払うのかを聞きたいと思います。
＞この際に、何かしら書面を交わした方がいいのでしょうか？

　相手の方がはっきりと謝意の念を示しているのであれば、「準金銭消費貸借契約」として通常支払うべきだった家賃分を借用したと言うことを再認識していただくために締結することをおすすめします。
　が、友人から借用書を書けと言われてもなかなか書かないと思いますので、その際はお近くの不動産業者さんもしくは、弁護士に間に入ってもらうほうがよいでしょう。
　そこまでする必要がないと言うことであれば、支払い計画書を書いてもらうことをおすすめいたします。
　いつまでに幾ら、どのような形で返済していくのかを、はっきりさせる必要があります。
　そこで、改めて賃貸借契約書を取り交わすことをお忘れなく。



＞＜質問２＞
＞支払えないといった場合、家賃を徴収するにはどうしたらいいでしょうか？

　まず、退去していただくことですね。
　居座られても、その分賃料は発生する訳なので、とにかく支払えないのであれば退去してもらいましょう。
　滞納賃料分につきましては、退去が成立してから話を進めた方がいいかもしれません。
　


＜質問３＞
また、支払えない場合は、退去してもらいたいと考えているのですが、それを打診することは可能ですか？何か留意する点があれば教えてください。

　退去していただくためには、こちらも相当の覚悟で相手に請求しなければなりません。
　相手方に対し、家賃の請求、このまま家賃の支払いがなく居座るなら不法占拠となる、とにかく迷惑している、困っている･･･と、切に訴え毎日電話なり訪問なりを繰り返しおこなう必要が出てくるでしょう。
　とにかく、ご主人様を交えて、できれば第三者を交えてお話し合いをすることをおすすめいたします。

大変でしょうが、頑張ってください。