賃料を地価高騰により値上げするためにはどうすべき?相続した貸店舗の契約内容の見直し!|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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賃料を地価高騰により値上げするためにはどうすべき?相続した貸店舗の契約内容の見直し!

賃料を地価高騰により値上げするためにはどうすべき?相続した貸店舗の契約内容の見直し!

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:くうちゃさん
  • 相談日時:2019/01/23(地域:大阪府)
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気になった! 711
相続した家屋の賃料と契約についての質問です。

曽祖父の代に土地を借りて建てた家屋をこの度相続しました。
現在はその家屋を同じく曽祖父の代から飲食店を経営している会社に貸し続けている状態です。
名義が変わったこともあり中間の管理人を通して契約内容の見直しとともに、先方に賃料の値上げを打診しました。
値上げの理由としては
・地価が高騰し続けているにも関わらず曽祖父の代から賃料は変わっていない
・周辺店舗の賃料より割安で貸している状態なので見合った価格にして頂きたい
・土地を管理している会社への支払いもあるため、今の賃料だと見合わない
というものです。
現在は周辺店舗の40%ほどの賃料なので家屋の状態も考慮し、せめて80%程度には上げて頂きたいというのがこちらの希望です。

打診した結果、「値上げするなら退去し、別の物件を探す」というお返事を頂きました。

しかし、最近になって先方から
・そこまでの値上げには応じられない
・賃料を上げるとしても現在の30%程度の値上げが妥当
・この際家屋を売り渡してはどうか
という返事をいただきました。
収益性も考慮し、売り渡すという選択は考えていません。

また、曽祖父の代から契約の更新もされていない状態です。
先方の会社の社長様のお父様と私の曽祖父が契約をした、という古い書面しか残っておりません。
私の亡くなった祖父と現社長様は面識はあったそうですが、契約を更新しなかったそうです。

今回教えて頂きたいのは下記の4点です。
①周辺店舗の賃料の80%まで上げることができるか、上げるためにはどうすればよいか
②現状の30%程度の値上げでしか応じられないのであれば、期限を設けて退去してもらいたいがどのように進めればよいか
③上記2点が不可能な場合、30%程度の値上げで応じるしかないのか
④契約の更新がされていなかったので、今回どのような契約を結ぶべきか

以上よろしくお願い致します。
こちらの内容は、2019/01/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/01/23

とりあえず、話し合いが上手くいってないわけですので、今後は基本的に裁判所を利用するしかありません。その上で、先ずは番号順に回答します。

①民事調停を申込み、それで合意に至…

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【お礼】
ご回答ありがとうございます。
なるべく裁判沙汰にはしたくなかったのですが、裁判も視野に入れて進めることも検討してみます。
くうちゃ
【コメント】
他の方のものも含め回答を都合よくとらえているかもしれないと思ったので追記します。

賃料増額請求というのは請求しても、すぐに適用されはしません。口頭であろうが書面であろうが、伝えたとしても相手が合意しなければ、何の効力もありません。調停で合意するか、裁判で判決がなされなければ効力はありませんので、従前の賃料のまま支払っていても滞納にはなりません。

家賃の変更は以下のステップが必要です。
①当事者同士での話し合い
②調停
③裁判

話し合いで合意に至れない場合(現在ここ)は、まずは調停の場で話し合わなければなりません。何も用意しなくとも、調停委員は調停を成立させようとして、基本的に双方に歩み寄るように言いますが、この時にあなたが求める新賃料が正当な要求だと証明できる証拠を用意しておくと少しは手助けになります。その証拠が、本当に役立つのは裁判の時なのですが、一貫して同じ主張をしていた方が良いと思いますので、調停の時には用意しておくのが理想的です。
裁判でも決まった基準はありません。証拠から裁判官が判断します。なお、長く借りているからといっても賃料が低く認定されるということはないはずです。判決は裁判官によりますので絶対はありませんが聞いたことはありません。
株式会社三野 北前店
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産アドバイザー
小澤 慎太郎
回答日時:2019/01/24

①80%上げる根拠をご提示(書面にて)されましたか?
もしされていて、入居者の方が30%が妥当だとおっしゃったのであれば、その理由を聞きましたか?もしその理由を聞かれていて、納得いかなければ退去して頂いた方がいいと思います。
おそらく、「値上げに応じられない」というのは会社の利益率が下がるからだと思われますが、それは周辺の他の店舗経営者も同じです。そして、相場より安い賃料で貸されている方が周辺の店舗経営者にとって迷惑です。ですので、いきなり80%値上げは出来なくても段階的に上げていくようにしていかれてはどうでしょうか?

②根拠を書面にてご提示されているのであれば、それは正当事由になると思います。6ヶ月後賃貸借契約は終了します。しかし、賃料不当の訴訟をされた方が確実だと思います。

③上記2点が不可能な場合は払ってもらえる金額で応じるしか無いかもです。

④新賃料での契約内容で大丈夫だと思います。

【コメント】
正式な手続きや書面の前段階で相手方にこちらの考えを伝えるべきだと思ったため、
現段階では書面ではなく管理人を通して口頭での伝達のみを行って頂いています。

段階的に上げていく方法も検討しておりますが、80%値上げした状態での契約、
もしくは新規事業者に貸す方が良いという考えが大きいです。


新たに質問なのですが、曽祖父の代から貸している=長期間入居して頂いているということは法的な観点から、
相手方に有利、もしくは優遇されるような事はあるのでしょうか?
不動産に関して知識がないため、稚拙な質問で申し訳ございませんがよろしくお願い致します。
くうちゃ
【コメント】
長く住んでいただいている事で優遇されるかもしれませんが、賃料は物価や近隣の状況で変化していくものです。また持ち主も変わって、人間関係も薄くなってますので、そこまで影響はされないと思います。
小澤 慎太郎
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2019/01/24

任意交渉でまとまらない場合は、法的に賃料増額請求を申し立てることになります。
賃料増額が確定したにもかかわらず、従前の賃料を支払い続けた場合は滞納となりますので、契約解除も可能になると思います。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
不動産に関して知識がないため、賃料増額請求という方法があることを初めて知りました。
こちらの方法も検討し、相手方に伝達しようと思います。

ありがとうございました。
くうちゃ
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【回答会社】
不動産アドバイザー
丸山 孝樹
回答日時:2019/01/28

まず、前提知識としてですが、

家賃改定までの流れは、
1 交渉(裁判所外での話し合い)
2 調停(裁判所での話し合い)
3 訴訟
となります。

次に調停あるいは訴訟になる場合は、弁護士に依頼し、不動産鑑定士による鑑定評価書が必要になります。賃料の評価書には「新規賃料」「継続賃料」の2種類があり、本件では後者「継続賃料」の評価書が該当します。当然、弁護士報酬、鑑定評価報酬が発生します。

また、借主が賃料増額請求に応じないからといって即時退去を請求しても「正当事由」が認められない限り、契約関係は継続されます。

これらを踏まえた上で回答させていただきます。

①80%の増額の可否
現在が周辺の40%程度の賃料とありますが、80%まで増額するということは現在の賃料の2倍に相当するため、難しいように感じます。
こちらについては裁判の判決次第でもあるので断言できませんが、現状の30%程度の値上げ(つまり現状の1.3倍)で相手が納得するなら現状の30%程度の値上げで解決したほうが弁護士費用や時間がかからず、好ましく思えます。
逆に裁判をしたことで現状の10%程度(現状の1.1倍の賃料)に収まる可能性もあります。


②退去の可否
上記のとおり、「正当事由」が認められる必要がありますが、正当事由とは自己使用の必要、有効利用、再開発利用や建物老朽化に伴う建替えの必要などが一般的です。したがって、今回のように賃借人が家賃の値上げに応じないからというのは正当事由として認められない可能性が高いため、退去は難しいと思料されます。

③上記①②のとおり、現状の30%程度の値上げで収めるほうが費用や時間の観点から好ましいと思料されます。

④賃料増額を理由に賃貸借契約書を作成することをオススメします。

その他ですが、本件土地は借地権と思料されたため、地代が増額していれば、それも交渉材料として使うことをオススメします。
また、弊社では無料相談も行っておりますので、是非ご活用ください。

参考URL:http://maruyama-res-office.jp
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