ワンルームマンションを定期借家契約に切り替えるか検討中です。｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

定借ができてから3-4年前まで定借にて募集をしてきましたが現在普通借家権にて募集している不動産業者です｡
ご質問につきまして
(1)不良入居所の排除という点では有効です｡

懸念事項の(1)定借の理解度が上がり入居者の選別対象からはずされる可能性が高いです｡　不動産業者の理解度は高くなりましたがすんなり出来ない業者もいると思います｡　(委任状の作成等面倒な事務が多い。
(2)貸主からの退去通知は契約期間が1年を超える場合は、契約金期間満了の1年前から6ヶ月前までに文書にて通知となっています｡　

定借は定着しませんでした｡　理由は書類作成が面倒なので業者が嫌がる。　入居者に不利益な事が探している人に理解されてきた。　(定借なので賃料1万円引きなどしないと決まらない。礼金、敷金が普通借家権並に取れない。)　

解決策として不良入居者排除は保障会社利用して賃料確保。　信頼のおける業者に頼む。　ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝをしたいときだけ定借で短期貸し。　といったところだと思います｡

はじめまして。
東京賃貸㈱管理センターの齊藤です。

既にご回答があるようですので、当社は経験上のお話をひとつ。

懸念事項に挙げられている新規入居者の定借への反応ですが、
当社エリア（東京23区）ですが、当社の営業店舗では影響が強いとは言えませんね。

普通賃貸借との線引きはないように思います。

ただ、定借の場合、敷金礼金なし、代わりに保証金1か月もしくはクリーニング費用3～5万円（契約時）といった条件を盛り込む物件も多い印象を受けます。

※当社でも敷金礼金なし、クリーニング費用3万円との条件でいくつか募集をしておりますが、初期費用の絡みなのか空室の期間は短く、早期に埋まっております。

ご参考までに。

hana@さん

こんにちは日本ＡＭサービスの堂下と申します。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

既に他の方のコメントがございますので、
当方は入居者の方の目線でコメントをさせて頂きます。

定期借家契約は入居者からしてみると更新できるかわかりませんので、
条件が普通借と比較をするとよくないと物件は選ばれない可能性がございます。
（例えば学生入居者を想定した場合、入学から卒業まで4年は最低かかるので
1度の更新はあります。）
定期借契約ですと最初の段階で選ぶ物件から省かれてしまいます。
この部分は物件の立地、賃料等により顧客層がわかると思います。

入居者の方を想定する事で、どんな条件が良いか、どんな募集方法がよいか
色々と見えてくると思います。

定期借家契約に切り替えることは問題ないと思いますが、仲介業者によっては不慣れなところもあるでしょうから、お客様も一通り流れを把握なさった方が良いと思います。
また、住居の場合、定期借家契約施行の平成１２年３月１日より前の普通借家契約につきましては、定期借家契約への切り替えができませんので、その点はご留意ください。

しっかりした管理が出来れば定期借家契約でも問題はないと思います。
注意点は不良入居者の排除については万能ではないということでしょう。