賃貸借契約が解除されていない状態の建物の購入を考えており、建物の賃借人・残置物の所有者に対して特約を設けようと思っています。｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

kobesitumon様

他の業者様の回答にもありますが、法的には賃貸借契約は有効に継続している（解除がなされていない）状態にあるものと思われます。

ただし、賃料が半年以上未納になっているということであれば、契約の解除事由はあるものと思われますので、その解除をどちらが行うのかということになると思います。

売主様にきちん対応してもらってから購入しても良いですし、反対に、買主様で対応する代わりに、売買代金の減額材料として考慮してもらうというのも選択の一つです。

なお、売買契約の特約条項として、売主責任とする旨を明記しても、契約当事者ではない賃借人や残置物の所有者には何ら効力がありませんので、その点はご注意ください。

契約書の特約に記載された債務を負担するのは売主となりますので、その効力が建物の賃借人に直接及ぶことはないと思います。
できれば、売主に債務不履行があれば白紙解除とする条文の方が良いでしょう。
”賃貸借契約は無効”ということはまず考えられませんので、売主には貸主の立場で明渡訴訟・強制執行の手続きを進めてもらうべきでしょう。

kobesitumonさま


こんにちは。このような貸借人ありでの売買も少なくないですよ。
ただ特約は貸借人には効力は無いと思われますので、残置物など処分する前に、法的に契約解除を済ませてからにしてください。半年以上滞納されて連絡もつかないのであれば、すぐ手続きをすすめてもいいと思います。売主側でやるかどうかは話し合いかと思いますが、一般的に貸借人あり物件は売値が下がる場合が多いと思いますので、（特にこのようなケースは。）安くしたので面倒な処理も買主側で、というのもあると思います。
また保証人などがいるのなら、そちらをまずあたってみるのがよいと思います。無事解決されることを願っております。

当社も同様の賃借人付の物件を購入した事がありました、売買条件は売主に対して、不明賃借人の契約解除・残置物の整理・処分・競売・明渡等の処理が終わるまで敷金と家賃・共益費を負担していただき、弁護士に解決までの手数料の見積もりをしていただき、売主にその見積金額を負担してもらい購入しましたが、売主に条件の提示をしたらどうでしょうか。