管理契約とは？不動産会社から更新手数料を管理費に代用するよう要望されました。｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

管理費として更新料を全額取っているのであれば
どのような管理をしているかを書面に明記して貰いましょう。

募集、契約業務、更新手続きだけであれば、管理とは言えませんが
集金、督促、退去立会い、敷金精算、修繕手配等は管理行為に含まれると思います。

管理契約とは、一般的に、
【　集金管理　】（家賃の回収・滞納者への連絡）※　家賃集金の収支報告書の持参、送付
【　家賃保証　】（家賃保証会社との契約）6ヶ月～24か月　※　保証会社により異なる
【　24時間緊急管理　】　（365日入居者及び建物の故障などがあった場合の対応）
【　定期巡回　】（定期的な建物の訪問、報告書の添付）
【　入居者・建物の苦情処理　】　（騒音問題、ゴミ問題、放置自転車問題、不法投棄問題など）

上記が一般的な管理内容となります。建物管理に関しては、また設備により別の契約形態となります。

管理契約もないのにとの事ですが、一般仲介で行っていて、更新料事務手数料（1か月入居者より頂き、半月更新事務手数料としてあてる）でお願いをしているとの事でしたら、半月分をお支払して、半月分は振込をして頂くように、再度お話しをされてみてはいかがですか？　4回も更新をされている状況ですと、不動産会社の方では、もうすでに了解していると勘違いをしていると思われます。
納得がいっていないようでしたら、すぐに、仲介会社へ電話にて連絡をし、双方であって協議をされては如何ですが、ながびく程、良い話にはならないように思います。

口頭でも契約は成立してしまいますので、仲介会社から電話で連絡を受けて、4回も更新の手続きをされているとの事ですので、今までの分は更新手数料として家主が認めている形になっております。宅建業法的にはなんの支障もないように思います。良く話あいを行う事をお勧め致します。

管理契約に関しては、前述の記載にもありますので、省かせていただきます。

仲介会社１社は、管理契約を前提にで話していると考えられるとおもいますので、たーくん様との認識に相違があると思われます。
一度、お話合いをされて確認を頂いた方がよいと思います。そして、書面で確認することをお勧めします。

また、一般的に、媒介契約の延長で契約更新管理を行う場合、更新料の半月分で行っているケースが多いです。

管理契約書はございますか？
存在しないということでしたら、おそらく更新業務のみを依頼したという程度にとどまっていると思います。
今後、入居者の窓口や入金管理等の管理業務全般をお任せするのでしたら、毎月のフィーを設定し管理契約を締結することをお勧めいたします。
尚、管理は宅建業ではございません。

更新料を１ヵ月分入居者から貰った中から、半月分を事務手数料で業者に支払っていたのでしょうか？
其れを全額事務手数料にするためには、両者の同意が必要ですから、もう一度業者と話し合って下さい。
業者が納得しないようでしたら、次回から別の業者で更新手続きをして貰うことも一つの方法です。

ご質問の内容から判断しますと、入居者募集のみを2社に依頼して、あとはオーナーさんが自主管理されているということですね。
となれば、管理契約書をとりかわしていないので口約束で経過してきたということですから、
今後トラブルを避ける意味でも契約書をとりかわし明文化されることをおすすめします。
管理費も更新手数料も払いたくないのであれば、オーナーさん自身が入居者と直接やりとりされればそんな問題も発生しないと思います。
ただ、更新業務を業者に依頼しているのであれば、業者も業務経費はかかりますのできちんと
いくら払うか取り決めなさるべきと思います。
ちなみに宅建業法の問題というより、契約上の問題ですので民法の範疇であると思います。
また、管理契約とはオーナーさんが家主として行うべき業務を第三者にどこまで依頼してその対価を支払うかを取り決めするべきものと思います。

半額通りと伝えているのに全額取られていてそのままの状態なのでしょうか？
まず不動産会社との誤解があると思いますので早急にお話し合いされたほうが良いです。

また管理契約は不動産会社に何を依頼しているかによって変わります。
不動産会社の管理内容によってもかわります。

オーナー様が何を希望しているのか等により変わりますので
この件も一度不動産会社とお話し合いが必要です。

しっかりお話し合いされれば解決すると思います。
その上で納得できないようであればその後の対応を検討すれば良いと思います。

トラブルになるのであればで何を依頼しているのしっかり契約書を交わすことをおすすめします。

この内容は宅建業法ではありません。

管理会社さんが集金や督促、退去時の立会い、敷金精算、修繕手配等などの
管理業務を行っているのであれば、管理料が必要になります。

トラブルにならないようシッカリ書面で契約されるのをお勧めします。