個人から法人へ契約を切り替えることで、こちらに生じるメリット、デメリットはありますか？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

まず、文面にある下記文言について

その際、満了の6か月前に言えば退出してもらえると説明を受け、あちらがＮＯと言えば永遠に出て行ってはもらえない(もしくは退出料というまとまった額をこちらかま払うことになる)という事は知らされていなかったそうです。

契約書の約款を見て下さい。
そこに、甲（貸主）からの解約条文があるはずです。
満了の6か月前とはありませんが、

（甲からの解約）定期借家
第○条　　甲が、建物の老朽等により契約期間中に倒壊する恐れがある場合（このまま賃貸借継続する場合、乙等に危険が及ぶ可能性があり、継続は不可能と判断される（建築家等の専門家の意見による。）場合は、その旨乙へ書面で通知し、相談の上、本契約は解約できるものとする。
２ 甲が、正当な理由により再契約しない旨を申し入れる時は、6か月以上前の予告期間をもって書面により乙へ通知し、契約期間終了をもって解約する事ができるものとする。
３ 乙は、上項により、本契約を解約により賃貸借契約が終了した場合は、乙は甲にこの物件を明け渡すものとする。


（甲からの解約）普通借家の場合
第○条　　甲が、正当な理由（建物の老朽により修理・補修に要する費用が過分となった場合。地震等によって倒壊する恐れがあるので建替える。その部屋を必要とする特段の事情など）により賃貸借期間内に本契約の解約を申し入れる時は、6ヵ月以上前の予告期間をもって書面により乙へ通知し、解約する事ができるものとする。
２ 甲が、正当な理由により更新しない旨を申し入れる時は、6ヵ月以上前の予告期間をもって書面により乙へ通知し、契約期間終了をもって解約する事ができるものとする。
３ 乙は、上項により、本契約を解約により賃貸借契約が終了した場合は、乙は甲にこの物件を明け渡すものとする。

が一般的な内容かと思います。

つまり、
理由
通知期間
の2点がポイントです。

普通借家契約では、上記条項があって、理由があっても、その理由が正当な理由に該当する次第（裁判所が判断）で、判断されたとしても借主が出て行かない場合は、強制執行等の手続き・費用が掛かります。
定期借家契約の場合は、契約終了6か月前に解約の通知をすれば、上記の正当な理由は除かれますが、同様な場合は結局、強制施行等しないといけません。

実際、定期借家契約⇒普通借家契約時の内容について押し問答なので、最終的に別途証拠や契約書を元に判断するしかありません。

貸主様は、現借主様に、疑心暗鬼になられているようなので、その状態で、借主様の切り替えの条件をのみ、契約するのは、どうかと思います。

ですので、第三者の弁護士・不動産会社（契約管理を任せる）を入れて契約する。今後契約も不安であれば、早めに退室させた方が良いかと思います。コロナでもそれとこれは別かと思います。困るのは、貸主様です。

借主不動産屋が加入している協会があるかと思いますので、そこに相談してみるのも手です。

東京都港区の弁護士です。

法人か個人かは強制執行などの際の資力の見込みとして重要ですが，今回は賃料支払能力はいずれでも問題なさそうですから，貸主からすると，こだわる必要はないでしょう。

むしろ，法人への切り替えを希望しているこの機会に，ついでに定期借家に切り替えるいいチャンスです。

定期借家に切り替えれば，期間満了により，必ず一旦契約は終結します。
また，貸主と借主が期間満了時に合意して，別途，新しい定期借家契約を締結して，事実上更新することも可能です。

定期借家であれば，そのまま期間満了で終結させる場合は，正当理由も不要です。

定期借家は，貸主側の選択肢と柔軟性を確保できる大きなメリットがありますが，法定更新による借主の保護がないので，一般に，賃料水準は若干下がる傾向にあります。

定期借家は借地借家法上の要件に準拠しなければ有効とならず，法人への定期借家切り替えの際には賃料も交渉材料となるはずなので，一度弁護士に相談してもよい案件かと思います。


※当事務所では不動産賃貸借明渡の案件を多く取り扱っております。
ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせ下さい。