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転貸会社からの退去時査定の精算額に納得できず…原状復帰費用の請求手順や交渉方法とは?

転貸会社からの退去時査定の精算額に納得できず…原状復帰費用の請求手順や交渉方法とは?

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:むつみさん
  • 相談日時:2019/05/27(地域:兵庫県)
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転貸借契約の退去時の原状復帰費用を請求したいです。


ある有名転貸会社(A社とします)と転貸借契約により自宅を貸していました。


4月末解約、5/17に鍵が返却され、翌日室内を確認しに行ったところ、汚れ・傷がひどい状況です。

(借主の居住期間は12月末~4月末の4カ月程度でした。入居前に畳はすべて交換し、全部屋ハウスクリーニングしました)


具体的には、


・台所の換気扇の油汚れ


・台所の床あちこちに調味料や牛乳などをこぼしたあとがこびりついている。

(キッチンの引き出しの表面や内部にもソースが流れたような跡)


・リビングのクッションフロアに大きな傷(直径2.5cm程のえぐれたようなへこみ傷)


・リビングクッションフロア中央の1.5m×1.5m程度の範囲に、黒いベトベトの汚れがついている。

(黒いゴムか樹脂をこすりつけたような汚れ。通常の洗剤でこすっても落ちませんでした)


・和室の畳に家具を引っ張ったような傷がある(約30cm)。


和室の畳にテーブルの脚の跡のようなものがある。

(凹んだうえに、直径5cm丸い形にくりぬけたように畳の繊維が切れてしまっている箇所が5~6箇所)



昨日、A社から退去時査定の精算額の見積もりが届きましたが、

「LDK 床フローリング押し傷・落下傷」の名目で13500円(フローリング単価12500円×1平方メートル×消費税)と、あとはエアコンコンセント交換や風呂蓋残置の6500円程度しか計上されておらず、査定金額に納得ができません。


敷金は10万円に設定されているので、おそらくハウスクリーニング特約の返金分(8万弱)との合計額が敷金内に収まるように設定しているのではないかと疑っています。


※A社は入居前のクリーニング料金を退去時に返金するという「ハウスクリーニング特約」というものを設定していますが、これは事前に私が支払ったものの返金なので、退去時のクリーニング費用にはあたらないと思っています。



いずれも、和室やリビングの中央などの広い範囲で目立つうえに隠せない場所なので補修が必要です。

また台所の汚れについても通常の掃除が行われたと思えないので費用を請求したいです。

現在、クリーニング・補修の見積もりを取っていますが、国土交通省のガイドラインに照らしても査定額の2万弱には到底収まらないと思います。


(契約後に知りましたが、A社から渡されている「賃貸管理サービス委託約定書」という書類に「損害査定額が借主から預かった敷金の額を超えた場合、敷金を超える分の貸主の債務を負担、保証するものではありません。」と記載があります。ただ、契約時にそのような説明はなく同意もしていません。もしそれを根拠に支払いを拒否された場合、「無効とされる消費者の利益を一方的に害する条項(消費者契約法10条)」をもとに抗弁することは可能でしょうか?)


このA社は契約時こそ対応が良かったものの、工事費などの名目で何に使ったか不明な費用を引き落とす、借主がついてからは問い合わせや苦情はたらいまわしにされ結局うやむやにされる、契約違反である短期退去に関しても何の説明もない、押印後の書類を勝手に担当者が改ざんする、重要な書類に不備がある(金額や振り込み日)など、不信感や納得いかない点が多々あります。


これまでは、様々な問い合わせに対して論点をすりかえてうやむやな回答で済ませようとする対応をとられてきましたが、今回の件は、特に大きな費用が関わるので、うやむやにはしたくありません。


具体的にどのような手順と戦略で交渉すればよいか注意点やアドバイス等、ご教授いただければありがたいです。

(査定の精算額の同意書に署名して返送してください、と言われていますが、異議のある際の申請方法などは記載はなく、現状、何も返答していません)


また、キッチンの換気扇の油汚れや、床や引き出しに飲み物や調味料などがこぼれている部分は、このまま放置すると油のこびりつきやカビや虫がわくなど状況が悪化しそうです。

費用の精算前でも、写真に撮るなど証拠を残せば補修・クリーニングをしても良いのでしょうか?


どうぞよろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2019/05/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/05/27

ガイドラインに沿った原状回復の見積書と工事内容を添えて、不足分を請求するしかないです。写真などの証拠も出来るだけ多く撮っておいてください。

ガイドラインに沿っての請求であ…

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【お礼】
ご回答いただきありがとうございます。

畳の跡は、相当重いものを置いていたのか、
家具の脚が鋭利だったのかで、凹みというより
半分穴が開きかけている状態でした。

短期解約(契約違反)だったにもかかわらず、
あまりにも部屋の使い方が荒く、傷・汚れが酷いうえに
掃除もされていない状況でしたので、
請求できるものは、すべて請求したい気持ちです。

現在、リフォーム業者に修復・クリーニングの費用の見積りをとっているところです。

大変参考になるアドバイスをいただきありがとうございました。
むつみ
こちらの内容は、2019/05/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社クリエイティヴヒル・コミュニケーションズ
回答日時:2019/05/28

消費者契約法第2条2項で「事業者」とは、「‥事業の為に契約の当事者となる場合における個人‥」と記されており、個人の貸主も事業者と定義されております。
従って消費者契約法10条の適用は難しいと思います。

しかし今回のケースでは、このA社との賃貸管理サービス委託契約が、貸主に十分な説明が成されず締結されていると言う点においてはA社には「説明義務違反」と言う契約上の過失があるかと思います。この「説明義務違反」は民法上明文化されておりませんが信義誠実の原則から違反側に損害賠償を命じた判決も存在します。
貸主としては、「A社が有名な企業である事を信頼し、十分な説明も受けず契約してしまった。委託約定書にこのような取決めが記されていることを契約前に知らされていたら契約はしなかった。」と言うような主張になるかと思います。

現在クリーニング及び補修の見積もりを手配中との事ですので、見積もりが上がってきたら国土交通省のガイドラインに照らし合わせて原状回復の請求額(ガイドラインに基づいた精算明細付き請求書)を算出しておくと良いでしょう。

仮に弊社の場合であれば、まず同意を求められている査定の精算額についてはA社に対し異議を申し立て、同意書の代わりにこちら側で算出した原状回復における請求書(ガイドラインに基づいた精算明細付き請求書)及び、支払いに応じて頂けない場合は法的手段も検討している旨を記した文章を送付します。
話し合いはそこから始まると考えております。

物件については、いつまでもそのまま放置してはおけませんので、証拠写真をできるだけ多く撮影したら次の入居者を入れる準備をしても良いと思います。
撮影した証拠写真は、まず間取り図に損害ヶ所の番号を入れ、その番号順に写真を並べ綴じたアルバムを作ります。(損害ヶ所と画像とが一目で分かるようにする)

裁判になった場合、裁判所では提出した証拠資料を元に判決を出しますので、できるだけ見やすく作成されると良いでしょう。
弊社の経験上、裁判官はガイドラインを参考にしています。
争点を上手く原状回復の費用負担に絞り込む事がポイントかと思います。

【お礼】
ご回答いただきありがとうございます。

証拠写真の件、整理の方法についてご教示いただきありがとうございます。
整理の仕方に悩んでいましたので、とても助かりました。

現状復帰については、管理会社の査定以外にもずさんな部分が多数あることがわかりましたので、訴訟も視野に弁護士さんにお願いすることにしました。

有名な会社だからと安心して、管理会社と契約する際のチェックが甘かった自分自身にも反省し、今後の課題にしたいと思います。

どうもありがとうございました。
むつみ
こちらの内容は、2019/05/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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