築60年以上の木造住宅を賃貸中だが構造的強度に不安を感じ、契約更新拒絶通知書を送付するも拒否され…|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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築60年以上の木造住宅を賃貸中だが構造的強度に不安を感じ、契約更新拒絶通知書を送付するも拒否され…

築60年以上の木造住宅を賃貸中だが構造的強度に不安を感じ、契約更新拒絶通知書を送付するも拒否され…

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:shoutarou さん
  • 相談日時:2018/09/18(地域:大阪府)
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気になった! 1313
よろしくお願いします。
平成27年3月より木造 2階建の一戸建住宅を業者(現在は閉店)を仲介して個人に貸している者です。
契約内容は、更新に関わる部分だけを書き出すと、以下の通りです。

1.賃料  家賃 月額75,000円
2.契約期間 平成27年3月29日から平成29年3月28日迄の2年間とする。上記契約期間      満了の1カ月前までに甲、乙のいずれからも書面で申し出のない場合、      同一条件にて更新されるものとし、以降も同様とする。
3.解約 甲がこの契約を解除するときは、6カ月以前の予告をもってその旨を書面      により乙に申し入れる。


 建物は築60年以上の古いものなので、現状のまま借りていただくという形(口約束)になっています。しかしながら、昨今の気象状況を考えると、構造的強度にはかなりの不安を感じており、また、入居者(父母娘の3人)の内の1人は、近隣住民とのトラブルが多いと聞かされています。そこで、平成30年7月3日に、老朽化だけを理由として、口頭で伝えた上で、平成31年3月31日をもって本件賃貸借契約を終了したいという旨の賃貸契約更新拒絶通知書を送付しました。

 その後、拒否の回答書が到着し、電話にも出ていただけなかったのですが、再度文書にての申し入れを行った結果、7月12日に電話が通じ、立ち退き料として、(新居の敷金+礼金+50万)そして、現金の方は前払いという要求をしてきました。とりあえず、話が出来なかった頃に比べれば前進なので、50万の部分は、10万にするよう求め、月に1回ぐらいは、転居先探しについての進捗状況を報告してほしいということを伝え、電話を切りました。その後、何も連絡をもらえない日が続いたので、9月13日にSMSで、「連絡がほしい」「会いたいから、都合を知らせてほしい」と送信したのですが、返ってきた内容は、「先日の条件には応じられない。もうお話しすることもない」というものでした。おそらく電話にもまた出て頂けないと思います。

 来年の3月転居が無理なら、もう1年待つということもお伝えしており、あとは条件面だけの交渉だと思っていたのですが、残念至極です。
 こちらとしては、少しでも早く転居をお願いして、人様に家を貸すという行為自体を終了させたいと思っております。現在、調停の申し立てをしようかどうか、思案中です。少しでも早く転居して頂くためのアドバイスをお願い致します。
こちらの内容は、2018/09/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/09/19

率直な意見として申し上げますが、転居先の敷金・礼金+50万円であれば、相手の要求は現実的な金額です。ただ敷金は預け金ですので、転居先の礼金+引越し費用+50万円であってもよいかとは思います。
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【コメント】
早速の回答有り難うございます。大変参考になりました。
ただ、色々なご意見があるので、ちょっと迷っています。借主のことを知る近隣の不動産屋(売買専門)に、この件を話しますと、要求内容はエゲツナイと言っていました。先に書きました契約内容(2)の「期間の定め」は、有効なものではないのでしょうか。契約を解除しようとするとき、文書で知らせ、条件をお互いに納得する形で話し合うものなのではないのでしょうか。立ち退きのことを直接伝えて以来、一切会うことを拒絶されているのです。話し合うことをしようともしない借り主に、不誠実さを感じています。(近隣住民とのトラブルの一例だけ挙げますと、隣家の犬がウルサイということで、隣家の玄関に犬の糞を集めてまき散らすという苦情があります。)
 心象を悪くしたのは金額のせいではなく、立ち退きの件を話題にして以来のことだと思います。
調停を申し立てようと考えたのは、話し合う機会を作るために有効なのではないかと考えたからです。電話で一方的に伝えられた条件を全て飲まないと、退去はして頂けないのでしょうか。それを飲まない限り、「期間の定め」はあっても、永久に貸し続けないといけないのいでしょうか。
契約内容には、「期間の定め」はありますが、立ち退き料についての文言は有りません。借り主には、話し合う義務はないのでしょうか。
shoutarou
【コメント】
相手の要求を「エゲツナイ」と言った方は、何か根拠があるのでしょうか?判例では、再開発計画があり取り壊す必要があり、他の入居者は全て退去していたのにもかかわらず150万円の立ち退き料を支払うことになった例がありますし、私の経験でも転居にかかる費用+50万円なら安いほうです。弁護士をいれて法廷で決めるとおそらく数倍かかります。

期間の定めは定期借家契約でない限り「期限の到達=契約終了」と言うわけではないです。

話し合いについてですが、相手が望まないのなら強制ができることでもなく、そのことで相手を責めることはできません。話し合いをしないというだけでは不誠実とはいないのです。

契約を解除するには、相手が合意するか、裁判で決めてもらうしかありません。相手が現実的な条件を出してくれただけでもラッキーであると私は思います。大抵は拒否するだけで、そこからなかなか話は進みません。

相手との合意も出来ず、裁判でも認められない場合は、あなたに正当な理由(あなたが住む場所がない等のひっ迫した理由)が新たに起きなければ契約を終了させることはほぼ無理です。判例では、病気になった高齢の大家さんが介護をしてもらうために長男と一緒に住む家を建てたいとして、家のすぐ横になる貸家の契約終了を求め提訴しましたが、正当理由として認められませんでした。そのぐらい難しいのです。
なお、家は貸し続けなければなりませんし、家が壊れたら直さなければなりません。もし壊れた状態で放置すれば損害賠償を請求されてもっと支払うことになりかねません。

契約書に立ち退き料について定めてないのは普通です。書かれてないのですから、決まってないということでして、これについて借主は貸主と話しあう義務はないのです。


株式会社三野 北前店
【お礼】
 丁寧なアドバイス等、ありがとうございました。他にもたくさんコメントを頂き感謝しています。今後、どのように対応するかは、まだ思案中ですが、複数のコメントを頂き、業界の標準的な見方、考え方が少し理解できました。本当に有り難うございました。
 それにしても、年金とこの1軒の家賃で生活をしている者の感覚では、業界の標準的な見方は、飲み込むのがかなり苦しいです。 
 1点だけ補足させていただきますと、私の提示した金額は、とりあえず言ったというだけのものでして、これまでの借り主の対応を見ていると、言い分をすぐ認めると、後になって、やはりそれでは足りないと言い出してくるのが目に見えていたからです。これまで、何度かそういうことがありました。そういう歴史を踏まえた話し合いをできないのが残念です。
shoutarou
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
建築・設計会社
有限会社ツルサキ設計
回答日時:2018/09/19

調停をする前にですと、
市の助成金が適用になればそれを使って、耐震診断をなされたら如何でしょう?
助成金があれば、費用は少なくて済むと思います。一度調べると良いですね。
築60年以上となると
経験上、殆どの場合は倒壊するという結果が出ます。
しかしながら、今まで大きな地震がありましたけど、
運よく倒壊しなかったのだと思います。
現在も含め、これから先ですが、老朽化により、
必ずしも大きな破損とか倒壊しない保証はありません。
そこで、診断結果をお見せになり、貸せない理由の一つとされては
如何でしょうか?

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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/09/19

普通借家契約の場合、法的にはいわゆる正当事由が必要です。
本件の理由では正当事由を満たしておりませんので、任意交渉で進めざるを得ない状況かと存じます。
確かに、入居者の要望は賃料から比して高額のようにも感じますが、立ち退き交渉がまとまる条件であれば決して法外なものとも思えませんので、金銭面だけが問題であれば、書面を交わすことを前提に譲歩することも選択肢の一つではないかと考えます。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
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