耐震性の面から立退き交渉するも拒否！相場よりかなり安い家賃で経営し続ける店子…｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
ご質問に回答をさせて頂きます。

ここまでこじれているのでしたら他社さんの回答にある様に
訴訟を行った方が良いと思います。

先方も供託など、法的な手続きを知っているので、
目には目をでないと太刀打ちできないと思います。

明らかに低廉な賃料でしたら、賃料増額請求をご検討なさってください。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

耐震性に問題がある建物であれば
期間満了6か月前に
耐震工事をすることを理由に更新拒絶することが
考えられます。

あるいは、
賃料増額の内容証明郵便を送り
賃料増額調停、
賃料増額訴訟をすることが考えられます。

どちらも微妙な問題を含むので
弁護士に面談で相談された方がよいと思います。

えむさん、こんにちは。
栄不動産の吉田と申します。

ご質問に回答します。
Q．耐震性の面から立退き交渉するも拒否！相場よりかなり安い家賃で経営し続ける店子…

家賃の供託をするということは相手も法律に詳しいか相談相手がいるのでしょう。
えむさんがどのような方向で話をまとめたいのか整理してから対応されたほうがいいと思います。


①耐震性不足を理由に退去を求める

長年営業しているお店を退去させるには相応の立退料が必要です。
営業期間が長いという事は地域に定着していて固定客がいるかもしれないからです。

別の場所で商売を始めることはテナント側のリスクになりますのでそれをお金で補完してあげなければなりません。

立退料を払って退去してもらったうえで耐震補強もしくは建て替えをしてビジネスとして成立するなら立退きの方向で進めてはいかがでしょうか。


②賃料増額を交渉する

相場の賃料が110,000円、現在の賃料が58000円だとすれば賃料の増額を交渉するのも選択肢の一つです。

賃料の値上げが検討できるケースとしては
A.現在の賃料を決めた時期から相当の期間が経過していること。
B.経済的事情の変動があったこと。
（土地建物の価格の上昇・固定資産税の増額、近隣の賃料に比べて低いことなど）
C.公平の観点からみて現在の賃料が「適正」でなくなった。

上記の3つが当てはまるケースや契約当事者間の特殊な事情で当初の賃料を安く設定していた場合などがあります。

裁判となった場合、裁判所は賃料値上げの場合に単純に相場だけでなく今までに支払ってきた賃料、現在の賃料、当事者間のこれまでの経緯や事情などを考慮して判断します。（継続賃料）

単純に現在の賃料がその地域の相場より安いという理由だけで増額が認められるということではありません。

えむさんのケースは家賃増額の可能性があるか弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。


今のまま話を進めたとしてもテナント側としては耐震性に問題がある物件で店舗を借りているのだから家賃が相場より低いのは当然だと考えてしまうかもしれません。

どちらの方向に進むか決めてそれに応じた交渉を続けてください。

購入時の不動産会社に相談しているようですが不動産会社にも専門分野があります。
売買仲介が主業務ならこの手のトラブルにはうまく対応できない可能性がありますので弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。

よく話し合って解決するのが良いと思いますがここまでくると弁護士へのご相談になるでしょう。