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地震で倒壊の危険があるのに老朽化アパートから立ち退き拒否!契約更新もせず…

地震で倒壊の危険があるのに老朽化アパートから立ち退き拒否!契約更新もせず…

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:旅犬さん
  • 相談日時:2018/07/13(地域:東京都)
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気になった! 477
先代がなくなり、老朽化したアパートを相続しました。
先代が存命中にも、老朽化を理由に退去をお願いしたが無視された経緯があります。
家賃はきちっと納めてくれるのですが、
契約更新の書類も提出してくれません。
建物はモルタル築40年のため、地震などで
倒壊の恐れがあることも伝えたのですが…
どうしたものか、悩んでいます。
こちらの内容は、2018/07/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/07/13

残念ながら老朽化は、賃貸借契約を解除するための正当理由とはなりません。
建築士などが診断して、倒壊する恐れがあるとしても直せるなら直さないといけないというぐらい、入居者の権利は強いです。…

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【お礼】
早々に回答して頂き、ありがとうございました。
居住権は強い、と聞いてはいましたが…やはり。
ありがたいことに、家賃の滞納は一切ないので、ご本人が出ると言い出すまで、このままですかね…
旅犬
【コメント】
退去してもらうのに費用を出したくないと考えているのでしたら、入居者の気が変わらない限り、このままですね。。。

法的な知識が少ない不動産会社などは「更新時に定期借家契約にしてしまったらよい。」などと言いますが、これは相手に契約が終ったら出て行かなければならないことを説明した上で契約しなければならず、当然相手の合意も必要ですので、全く上手く行きません。
浅知恵で知ったかぶる人もいますので、惑わされないようにしましょう。
株式会社三野 北前店
【お礼】
ありがとうございます。
この件では賃貸専門の弁護士さんに相談したこともありまして。
引っ越し費用の負担、新居探しのお手伝い、費用交渉の申し出もしたのですが、先方はのらりくらり、具体的な返答はありませんでした。

旅犬
【コメント】
この様な時に入居者の話しを上手く聞きだして権利の調整が出来るのは国公認の不動産コンサルタントかと思います。ただ、権利の調整については当然豊富な知識と経験が必要なのですが、それに加えて「対話力」がないと、なかなか上手く行きません。
入居者が、居座り続けリ理由を上手く探り出して解決に導くかなければならず、それが出来ない場合は最終的に裁判で決めてもらうしかなくなります。

弁護士の場合は、法的な手続きを基本としますので、どうしても事務的に接するため、入居者との関係をこじらせる事が少なくありません。知識や経験もなく、対話力もない不動産会社なども圧力だけで入居者と接する人が多いので、相手の態度を硬化させてしまうことがあります。
私も国公認の不動産コンサルティングマスターとして依頼を受け、遠方まで退去しない入居者を話しをするために出向くことがありますが、大抵は既に話しがこじれており、数年も硬直状態であったりします。その原因は、それまでの(いろいろな業者の)対応の悪さであるのですが、原因を一つ一つ取り除いていくとあっさりと解決するものです。
株式会社三野 北前店
【お礼】
アドバイス、ありがとうございます。
入居者の方との関係は悪くないです。 
お会いできれば、普通に話せるのですが。 
(なかなかつかまらない)
専門家の方に間に入って頂いたことも、まだありません。
契約更新書類の提出も口頭では、快諾してくれたのですが…
地震や洪水が発生した場合、損害賠償を請求されるのが、怖いだけなのです。
旅犬
【コメント】
天災の場合は、あなたに落ち度がなければ損害賠償の対象とはなりません。当然ですが、耐震補強をなさってないと、落ち度があったとされる可能性は高いです。このリスクを考えているのでしたら、建物に耐震補強を施すか、金銭での解決(退去)をするかしないといつまでたっても解決しません。
株式会社三野 北前店
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
その他
東京大家塾合同会社
回答日時:2018/07/14

旅犬さん

こんにちは。

J-REC公認不動産コンサルタントで
東京大家塾を主宰している
大友哲哉と申します。

今回の入居者さんには
困ったものですね。

老朽化は入居者の安全にも
関わってくるので
退去してほしいですよね。

私の主宰する東京大家塾でも
同様の相談は多くあります。

結論としては

すでに回答があるように
老朽化は退去の正当事由に
ならないのです。

耐震診断書を提出しても
ダメなのです。

大家さんの方で
耐震改修工事をしてください
と言う話になります。

ですが

診断は正式に行う方がいいです。
入居者にもコピーを渡しましょう。


さて

具体的にどうするか?

私はいつも
東京大家塾の会員さんに
1つの提案をしています。


それは定期借家契約に
切り替えることです。

定期借家契約なら
期間の満了と共に
退去させられますし
立退料も不要です。

ですが

合意が必要なので
例えば、あくまで例えばですが、

家賃を半額にして
1年間の定期借家契約にします。

借主側としては
家賃の半額×1年分トクに
なります。

この間に次の移転先を
探すのを手伝ってもいいでしょう。

相手が合意してくれる条件は
話し合うことになります。


ちなみに

法律上は2000年4月以降に
締結された普通借家契約に
限られてしまうことにご注意を。

参考URL:https://ooyajuku.com/?onayami
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【回答会社】
建築・設計会社
有限会社ツルサキ設計
回答日時:2018/07/14

立ち退いてくださいという理由が老朽化だけでは、理由にならないかもしれませんね。
立ち退いたらどうしたいのか?を提示すべきと思います。例えば、耐震診断をし、評価が倒壊するとのことなので改修するか、建て直すので退居してほしい、そして、退居の条件を提示、話し合いというような感じでしょうか。その場合、話し合いの履歴があると、本当に損傷あるいは倒壊し、裁判などになった場合には補償などの問題で有効になると思います。

【お礼】
回答、ありがとうございます。
まずは、耐震診断を手配するところから、始めたいと思います。
皆様、豊富な専門知識をありがとうございました!
気持ちが楽になりました!
旅犬
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/07/17

現時点で建物を使用することが危険な状態でなければ、いわゆる正当事由は認められないと思います。
任意での立ち退き交渉の場合は、相手の立場も考慮しながら慎重にご対応なさってください。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
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