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少額訴訟の裁判で司法制度に絶望・・・法人契約での退去問題について

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:えいたさん
  • 相談日時:2011/04/19(地域:東京都)
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気になった! 261
法人契約で韓国人の駐在員に2年間マンションを貸したところ、
更新料を払いたくない&自分でもあまりに汚くて嫌になり、ハウスクリーニング会社に見積もりを取ってもらったところ、奥さんがそんなお金払うなら引っ越そうと言い出したそうで、引っ越していきました。

ドアとドア枠、壁に手の平サイズの穴をあけながら、退去日まで報告しませんでした。(契約違反)
また、退去立会いの際も、気まずいのか玄関から動こうとせず、しまいには無断で帰ってしまいました。(契約違反)
敷金精算所と見積書を送付したところ、高いと言い、うちのドアのものではない見積書を送ってきてこれしか払わないと主張。
それなら、その金額でそちらで修繕してほしいと何度も言いましたが、それには無視。
しまいには、(敷金精算には関与しないことになっている)仲介不動産会社に任せたから、
そっちと話せと言ってきて2ヶ月に渡ってこちらを翻弄させた挙句、少額訴訟で提訴してきました。

なお、弁護士を二人もつけています。
ドアの修理代は払いたくないけど、弁護士費用は支払える・・・理解できません。

少額訴訟の裁判で、私は日本の司法制度に絶望しました。
司法委員も裁判官も、こちらの答弁書や証拠書面を読んでおらず、
先方の言い値をベースに、間を取った額で和解を迫るだけ。

【質問①】
これなら訴えた者勝ち、金額言った者勝ちになってしまうと思いますが、こんなものなんでしょうか?
知り合いの不動産会社さんは、少額訴訟はそういうもので、向こうの金額をベースにされてしまうから、
自分の希望する額が間になるように、上乗せした金額を請求すべきだったと言われてしまいました。

また、
「建物賃貸借契約書」
「建物賃貸借契約書締結に際しての重要事項説明書」
「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」
の特約事項に、ハウスクリーニング、カーペット洗浄、エアコンの内部洗浄は借主負担という記載があり、
法人名で押印されています。

微妙なのですが、先方は特約事項は認めていて、特約を無効にしろとは言ってきていません。
恐らく法人の立場からも、捺印した契約書を無効と言い張るのは微妙だと思っているのかもしれません。
また、明らかに仲介不動産会社(先方の証人として同席した)とグルになっていて、
説明責任を追及されたくないから、不動産会社は「先方は特約を理解している」と言っているのかもしれません。
どちらにせよ、本人は出てきていないので、よく分かりません。
本人も特約は理解していますが、東京ルールだとどうなんでしょうかねぇ?といういやらしい展開をされました。

【質問②】
この特約、こちらが記載させた訳ではなく、不動産会社さんの判断で盛り込まれたものなのです。
★不動産会社、2社入っています。
東京ルールが優先されるのであれば、特約なんて全く意味無いと思うのですが、どうなのでしょうか?
訴えられたら無効になっても仕方がない、何も言ってこなかったらラッキーくらいのものなのでしょうか?
インターネットでも情報が溢れていますし、借り手も、特約あるけど取りあえず契約して、後で訴えればいいやと思ってはいないでしょうか?

今回のケースでいえば、
(イ)特約の必要性に加え暴利的でないなど、客観的、合理的な理由が存在 する
(ロ)借主(入居者)がその特約の内容について理解している 
(ハ)借主(入居者)が負担することを了承している
のロとハは満たしていますし、公序良俗に反していないし、
ものすごく汚して退去した(清掃に3日かかった)のですから合理的な理由も存在すると思うのですが、
逆に、何でもかんでも東京ルールを持ち出せば無効に出来るのであれば、特約なんて揉めるだけなので、
特約を結ぶことを認めないほうが話が単純なようにも思います。

とにかく、納得のいかない裁判でした。
ご意見、アドバイス、何卒宜しくお願い申し上げます。

こちらの内容は、2011/04/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2011/04/20

裁判で和解をしたということでしたら今後のためということになりますが、特約はより具体的に記載すれば有効になる可能性が高まります。
例えば「ルームクリーニングは退去時に○○円、クロス張替えは…

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こちらの内容は、2011/04/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
(株)リルセダー
回答日時:2011/04/21

少額訴訟に立ち会ったことがありますので、とみさんさんのお気持ちは良くわかります。貸主側でサポートしたのですが(報酬を得ていないので非弁行為にはならないのですが、念のため弁護はしていません)、本当に納得のいかないものでした。
貸主と事前の打合せし、論理的な回答書を作成したのですが、その話には余り触れず、国交省のガイドラインをもとに和解を迫ることに終始してきました。
ご質問と同じように貸主は「クリーニング特約」を主張しましたが、これについては司法委員の方は「ガイドラインでは貸主負担」と言うにとどまり、クリーニング特約が認められた判例もあることを訴えても、口を濁すだけで白黒はっきりしませんでした。(この特約はグレーの部分が多く、このことが争点になることを避けているようでした)
ご質問の「特約は意味がない」につきましては、そうとは言えません。なぜなら、「特約」がないと、主張さえできなくなります。
しかしながら、裁判官は強制はしないまでも、最終的に「和解する」か「本訴に移行する」かの判断を求められ、絶対に勝てるとは言い切れなく、それなりに時間・費用もかかり、それに加え、ここまで来るのに相当疲れている上に、更にこれが続くことを考えると、大抵の場合は「和解」を選ぶことが多いと思います。従って、結果的には、ご質問のように「訴えた者勝ち」になっているのが、不本意ながら現状のようです。

こちらの内容は、2011/04/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
回答日時:2011/04/28

簡潔に申しますと、
【借主に一方的に不利な特約は無効】
が成立するかと思います。

それ以外の【故意・過失】による損耗は借主に負担させることができるでしょう。

要するに、
【東京ルール】を証拠として採用している限り、
それに沿っていない部分で借主に一方的に不利な内容は、例え特約と言えど無効という結論に達します。

こちらの内容は、2011/04/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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