階下住人の妨害行為で空室が続いています。｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

当初漏水があったときに、階下の方に直接謝罪をしましたか？
原因はともかく、迷惑を掛けたのは事実ですから・・・

入居希望者に対しては、漏水事故があったことについては重要事項説明の必要があるかもしれません（入居後に事実を知るとトラブルとなる可能性があるため）。
ただ、階下の入居者は威力業務妨害に近い行為です。故意に行っているようでしたら警察に相談すべきでしょう。
賃貸につきましては即効性があるのは賃料を相場より下げることです。
その代わり漏水の件や階下の入居者の件も全て説明し、すっきりした形で進めるのが双方にとって良いと考えます。

近隣トラブルに関して基本となる考え方は「相互の受忍」だと思いますので、解決策の第1に「互いによく話し合って」とお勧めします。
しかし、受忍限度を超えて、改善を申し入れても聞き入れてもらえない場合も多くあります。この場合、その相手方の行為自体が一般的な受忍の範囲をどの位超えているかを考慮し、適切な改善の申入れ方法を検討します。

ただ、今回の場合、単に暇つぶしの「嫌がらせ」目的ではないように思えます。と言いますのは、直接苦情を言うのではなく、嫌がらせ行為をしてくることを察すると、考え過ぎかも知れませんが、相手方は「反省して欲しい」というのを超えて、悪意をもって何らかの制裁を加えることを目論んでいるのでは？と疑います。
こういう方との話し合い（改善の申入れをする）はとても困難です。

法的に言うと、まず、営業妨害（業務妨害）に該当するかどうかです。刑法上の業務妨害には、「虚偽風説流布業務妨害（ウソを言いふらして妨害する）」「偽計業務妨害（騙して妨害する）」「威力業務妨害（威力を用いて妨害する）」の3種類があります（「電子計算機損壊等業務妨害」もありますが省略します）。

「この家は漏水事故をおこした」と言いふらすこと自体は、ウソでも騙している訳でもありません。嫌がらせ行為を記録したりして、威力（人の意思を制圧するに足りる勢力）を用いて、業務を妨害したことによる具体的な結果（賃料・売買価格が下がった具体的な損害）があったという立証ができれば、賠償請求も可能かと思います（民事裁判でも同様です）。
（迷惑防止条例の適用も考えれますが、内容は自治体によって異なります）

但し、水漏れの際に裁判に訴えてきた事実を考慮しますと、普通の方のように、裁判は嫌だから話し合いで…とならず、ドロ沼化し時間がかかることを覚悟しなければなりません。

万事解決できるかどうかはわかりませんが、個人で対応するのは難しいと思いますので、親身になってもらえる不動産業者や弁護士、同マンション内の理事長や区分所有者または役所・警察などに間に入ってもらい、解決の糸口を見つけられた方が良いと思います。

裁判を経た事が尾を引いているようですね。

ひとまず簡略的に申しますと、
階下の住人の行為は
【威力業務妨害】に該当すると思えます。

例え、その事実があったとしても、
それを公に公言し、その相手の業務を妨害することは法に触れます。

どうするかは本人さんの自由ですが、
弁護士さんに内容証明を作成してもらい、
注意勧告してもらうのが良いのではないでしょうか？

それが原因で空室が２年も続いているという事が証明できるのであれば、
それはやはり【業務妨害】と言えるでしょう。

但し、やはり時間がかかります。

早急に止めさせるには、【刑事罰】が早いです。
刑事事件にできるようなら、【逮捕】が一番早いでしょう。

穏便に済ませるならば、やはり先方へこちらから出向いて、
止めてもらえるようにお願いするしか方法がありません。
ただ、やはり直接話しを聞く事によって、
先方が何が原因でそういうことをするのかも解かってくるのではないでしょうか？

そこに解決の糸口があるように思いますがいかがでしょうか？